Leasing till 8 hyresgäster?
Om du är en investerare i fastigheter, särskilt i ett stort metroområde, kan du ha övervägt att öppna dina hyror för hyresgäster i avsnitt 8. Detta federala program hjälper dem med mycket låga inkomster och subventionerar en del av deras månatliga hyror. Som hyresvärd finns det för- och nackdelar med att acceptera bostadsbevis, så innan du fattar beslutet att gå in på denna nischmarknad och tillhandahålla välbehövlig bostad är det klokt att grundligt undersöka vad man kan förvänta sig.
Vad är avsnitt 8?
Lagen om bostads- och samhällsutveckling från 1974 inrättade Housing Choice Voucher-programmet, som var en ändring av avsnitt 8 i bostadslagen från 1937. Detta program hjälper hyresgäster med låg inkomst genom att tillhandahålla kuponger som betalar ungefär 70% av deras månatliga hyror och verktyg . Övervakat av avdelningen för bostäder och stadsutveckling (HUD), administreras avsnitt 8 av offentliga bostadsbyråer (PHA) som finns i alla 50 stater. PHA bestämmer avsnitt 8 berättigande för sitt område baserat på inkomst och familjstorlek. I allmänhet måste en familjs inkomst vara under 50% medianinkomst för deras område för att kvalificera sig till avsnitt 8, men det kan variera beroende på stad och stat.
Eftersom efterfrågan på kuponger för avsnitt 8 är så hög i många områden kan väntelistan vara mycket lång, med vissa familjer som väntar många år på att få hjälp. Lokala PHA stänger sin väntelista när den blir överdriven - till exempel i Los Angeles har väntelistan stängts sedan 2004.
När en familj har fått sitt avsnitt 8-kupong, är det upp till dem att hitta en lämplig lägenhet eller hem som accepterar hyresgäster för avsnitt 8. Lokala PHA har normalt listor över sådana egenskaper, medan webbplatser som GoSection8 gör det enkelt att söka efter hyror med postnummer. Bostadskupongen täcker i allmänhet 70% av standardhyran för det området, där familjen ansvarar för att betala de återstående 30%.
fördelar
- Hyra betalas i tid : En av de största förmånerna att hyra till hyresgäster i avsnitt 8 är att ha (70%) av din hyra betalad direkt i tid varje månad. Om du tidigare har kämpat för att samla in hyror från hyresgäster som inte riktigt var så tillmötesgående kommer du att uppskatta denna fördel. Regeringen kommer att sätta in din del av hyran pengar direkt på ditt bankkonto samma dag varje månad.
- Ingen brist på hyresgäster : Med väntelistor fyllda med kapacitet i många städer är det osannolikt att du någonsin har problem med att hyra din avsnitt 8-fastighet. Detta är särskilt fördelaktigt i städer där hyror tenderar att sitta lediga under långa perioder på grund av högre intresse för att köpa hus eller lägenheter. Har du råd att täcka lån i flera månader på inteckning utan hyresgäster?
Utmaningar
- Omfattande fastighetsinspektioner : Innan du kan ta emot hyresgäster måste din fastighet genomföra en omfattande inspektion av HUD-personal. Om din egendom bedöms som otillräcklig har du 30 dagar på dig att göra nödvändiga korrigeringar innan du återinspekteras. Efter den första inspektionen genomgår din fastighet upprepade inspektioner, vanligtvis på årsbasis.
- Hyran är begränsad av den lokala PHA : Den lokala PHA bestämmer den rimliga marknadshyran för din enhet, vilket är det högsta du kan debitera. Dessutom kan hyran inte vara mer än 40% av en blivande hyresgästs inkomst. Detta leder ofta till att hyresvärdar i avsnitt 8 debiterar hyresgästen mindre än de kunde en hyresgäst som inte är avsnitt 8.
- Svåra undantag : Även om du har rätt att avlägsna hyresgäster i avsnitt 8 som inte betalar sin andel av hyran, skada fastigheten eller skapa svårigheter för andra hyresgäster, måste du följa HUD-förfarandet, vilket vanligtvis är mer restriktivt än den lokala utkastningsprocessen .
- Potentiella brottproblem : Vissa studier har visat ett samband mellan avsnitt 8 bostäder och högre brottsnivåer. Oavsett om detta är sant eller inte, antagandet kan leda till en lägre värdering av din fastighet.
Poängen
Oavsett om du är ny i världen av fastighetsinvesteringar eller en gammal hand, kommer du någon gång att överväga att öppna din fastighet för hyresgäster i avsnitt 8. Innan du fattar beslutet är det klokt att beväpna dig med kunskap om både det goda och det dåliga med att hyra till just denna nisch. Endast du, tillsammans med din fastighetsförvaltare, kan bestämma om proffsen uppväger nackdelarna i din situation. Om du bestämmer dig för att öppna din fastighet för hyresgäster i avsnitt 8 kommer du att tillhandahålla säkra och hälsosamma bostäder till familjer i behov.