Alternativ för att refinansiera din HELOC

När du tar ut en egenkapitallinje (HELOC) har du först en dragningsperiod, som vanligtvis varar 10 år. Under denna tid kan du låna pengar efter behov och göra låga, bara räntebetalningar på det du har lånat. Många husägare gör just det.

Efter att dragperioden är slut kan du emellertid inte längre låna från din linje och du måste börja göra fullt avskrivna ränta och huvudbetalningar. Det andra steget kallas återbetalningsperiod, som vanligtvis är 20 år. Det betyder att dina månatliga betalningar kan vara betydligt högre än de var under dragningsperioden, och många husägare möter betalningschock.

Ett sätt att lösa betalningschockproblemet är genom att refinansiera din HELOC, och det finns flera sätt att göra det. Den här artikeln förklarar hur du kan kvalificera dig, vilka alternativ du har och fördelarna och nackdelarna med var och en.

Kvalificera sig för att refinansiera din HELOC

Refinansiering av en HELOC liknar att ta ut eller återfinansiera en första inteckning. Du måste kvalificera dig baserat på dina inkomster, utgifter, skulder och tillgångar, vilket innebär att du tillhandahåller dokument som lönestubbar, W-2-formulär, skattedeklarationer, inteckningsteckningar, foto-ID, försäkringsbevis och andra dokument som försäkringsgivaren anser nödvändig.

För att få de lägsta räntorna måste du ha en "mycket bra" till "exceptionell" FICO-poäng: någonstans i intervallet 740 till 850. Du kan kvalificera dig med en poäng så låg som 620, men du betalar mer än dubbelt räntesatsen för någon med en utmärkt poäng, och du kan ha svårare att hitta en långivare som kommer att arbeta med dig.

Du måste också ha tillräckligt med eget kapital i ditt hem efter att du tagit det nya lånet för att uppfylla långivarens riktlinjer för det kombinerade belåningsgraden - en procentandel som beräknas genom att dela det totala lånade med fastighetsvärdet. Vissa långivare låter husägare med utmärkt kredit låna upp till 100% av värdet på sitt hem, men det är vanligt att bara kunna låna 80% till 90%. Här är ett exempel på hur detta bestäms:

• Fastighetsvärde: $ 300 000
• Första inteckningssaldo: 190 000 dollar
• HELOC-saldo: $ 50 000
• Totalt lånad: 240 000 dollar
• Kombinerat lån till värde: 80%
• Husägare: 20%

I det här fallet, förutsatt att du bara vill refinansiera din befintliga HELOC-saldo och inte vill låna mer, bör du kunna hitta en långivare som kommer att arbeta med dig, särskilt om du har god kredit. Ju mer kapital du har, desto lägre blir din ränta.

Alternativ för att refinansiera din HELOC

Det finns fyra sätt att refinansiera ditt kreditkapital. Här är dina alternativ och fördelar och nackdelar med var och en:

1. Begär en ändring av lån

Så fungerar det: Kontakta din långivare och förklara att du kommer att ha problem med att göra dina betalningar när dragningsperioden slutar. Fråga om långivaren kan arbeta med dig för att ändra lånevillkoren på ett sätt som gör dina månatliga betalningar överkomliga, så att du inte är standard. Bank of America, till exempel, har ett hemkapitalhjälpsprogram som ger kvalificerade husägare en längre sikt, lägre ränta eller båda om de har upplevt ett ekonomiskt svårigheter såsom inkomstbortfall eller skilsmässa.

Fördelar: Lånmodifiering kan vara ditt enda alternativ om du är under vatten.

Nackdelar: Långivare är inte skyldiga att ändra ditt lån, så det här alternativet kanske inte är tillgängligt för dig. Om så är fallet måste du visa att du kan återbetala det modifierade lånet. Två biståndsprogram för kämpande husägare, programmet Home Affordable Second Lien Modification och FHA Short Refinance, slutade båda med nya sökande i slutet av 2016.

2. Öppna en ny HELOC

Så fungerar det: Du sparkar i burk på vägen genom att börja om med en ny dragperiod och den nya återbetalningsperioden med bara ränta.

Fördelar: Det köper dig lite tid för att förbättra din ekonomiska situation om du kämpar för att få ändarna att möta och du inte vill ha ditt befintliga lån.

Nackdelar: Du måste återbetala ditt lån en dag. Ju längre du skjuter upp med att återbetala det, desto mer ränta kommer du att vara skyldig, och desto högre blir dina fullt avskrivna kapital- och räntebetalningar varje månad. Att gå in i en ny dragperiod gör det också enkelt att fortsätta låna. Om du refinansierar eftersom du är orolig för att återbetala din befintliga HELOC, är det sista du vill göra att lägga till din skuld.

Som du redan har sett är det svårt att veta vad dina totala lånekostnader eller dina månatliga betalningar kommer att bli med en HELOC eftersom du lånar lite här och där och räntan kan variera. När din nya HELOCs återbetalningsperiod startar kan räntorna vara högre än i dag, vilket gör dessa månatliga betalningar ännu större.

(Mer information finns i vad du ska göra om du inte kan betala tillbaka ett eget kapitallån.)

3. Få ett nytt kapital för eget kapital

Så fungerar det: Du förvandlar din HELOC-saldo med rörlig ränta till ett fast räntebolån. Du kan ta så länge som 20 eller 30 år att betala av ditt saldo.

Fördelar: Du avslutar cykeln med kontinuerlig upplåning genom att ta ut ett engångsbelopp för att betala din HELOC, och du får en fast ränta med stabila månatliga betalningar. Se till att du vet dina långa lånekostnader och inkluderar dem i ditt hushålls långsiktiga finansiella plan.

Nackdelar: Vissa långivare har slutat erbjuda lån i hemkapital, så att shoppa runt kommer att ta mer ansträngning än det gjorde för att hitta HELOC. Ändå är de tillgängliga, särskilt om du är villig att titta bortom de största bankerna - vilket du borde göra ändå för att stora finansiella institutioner inte nödvändigtvis har de bästa priserna eller den mest kompetenta kundservicen. Tänk också på att ju längre din låneperiod är, desto lägre blir dina månatliga betalningar, men desto mer ränta betalar du.

4. Refinansiera till ett nytt första lån

Så fungerar det: Istället för att bara refinansiera din HELOC, så refinansierar du både din HELOC och din första inteckning till ett lån: en ny första inteckning.

Fördelar: Du kan få de lägsta tillgängliga räntorna. Först-hypoteksräntor tenderar att vara lägre än räntorna på bostadsräntan eftersom om du inte betalar ditt husbetalningar, hade din första-hypotekslånare dibs på intäkterna från att sälja ditt utestängda hem. På en marknad där räntorna för HELOC-lån och bostadslån är 5, 90% respektive 5, 57% kan räntorna för 30-åriga och 15-åriga fasta första inteckningar vara 4, 73% respektive 4, 16%. Förutsatt att du refinansierar med en fast ränta med en fast ränta, kommer du också att få stabiliteten i lika månatliga betalningar och känna dina totala lånekostnader i förväg, precis som du skulle göra med alternativet för lån för hemkapital som diskuterats ovan.

Nackdelar: Att ta ut den första inteckning kan innebära att betala betydligt högre stängningskostnader än du skulle genom att återfinansiera till ett nytt HELOC- eller hemkapitallån.

Poängen

Du kanske kan få mer överkomliga månatliga betalningar på din HELOC genom en lånmodifiering, refinansiering till en ny HELOC, refinansiering till ett hemkapitallån eller refinansiering med en ny första inteckning. Utforska dina alternativ med flera långivare för att se vilken möjlighet som erbjuder den bästa kombinationen av kortsiktiga överkomliga priser och lägsta möjliga långsiktiga kostnader och stängningskostnader.

(För relaterad läsning, se hur ett HELOC-fast ränteoption fungerar, hemlånseffekter och HELOC: er, det smartaste sättet att knacka på ditt hemkapital, refinansiera ditt hemkapitallån: En vägledning, 5 skäl att inte använda ditt hem Egenkapitallinje, refinansiering jämfört med eget kapitallån, välja ett hemkapitallån eller kreditkredit, är ditt hemkapital kreditkredit (HELOC) skatteavdrag ?, dålig kredit? Du kan fortfarande få ett hemkapitallån, inteckning kontra hemmakapitallån: hur de skiljer sig, vad man ska göra om du inte kan betala tillbaka ett hemkapitallån)