Omvända inteckning fallgropar
Omvända inteckningar är ett sätt för äldre husägare att få en inkomst (antingen i avbetalningar eller ett engångsbelopp) mot det kapital som de har byggt upp i sina hem. För många äldre med behov av medel att leva på är det inget annat än en välsignelse, men det finns några fallgropar till processen som alla som överväger det bör fundera över. Ta reda på vad du behöver veta innan du tar steget.
Innehåll
- Se upp för höga kostnader
- Dina barn kanske inte ärver familjens hem
- Omvända inteckningar kan påverka Medicaid-fördelar
- Andra potentiella fallgropar
Se upp för höga kostnader
Majoriteten av omvända inteckningar, känd som HECMs (Home Equity Conversion Mortgage), är försäkrade av den federala regeringen och är tillgängliga via Federal Housing Authority (FHA) långivare. Omvända inteckningar kommer med en mängd avgifter. Vissa betalas i förskott, som din bedömningsavgift eller kreditrapportavgift; andra betalas över tid, som din inteckningförsäkringspremie eller din serviceavgift. Här är en titt på de kostnader som kan knäppas bort till de inkomster du får från en omvänd inteckning.
1. Avgifter från tredje part - Stängningskostnader från tredje part kan inkludera en bedömning (medelpriset är $ 450, men kan vara mycket högre beroende på plats), titelsökning (varierar beroende på lånebelopp och region), försäkring, undersökningar, inspektioner, inspelningsavgifter, inteckningskatter, kreditkontroller, skadedjurskontroll (cirka $ 100), översvämningscertifieringsavgift ($ 20- $ 30) och andra avgifter.
2. Ursprungsavgift - Denna avgift kompenserar långivaren för att hantera ditt HECM-lån. Avgifterna varierar från långivare till långivare men omfattas av FHA. För bostäder som värderas till $ 125 000 eller mindre är ursprungsavgiften begränsad till 2 500 $. För bostäder som värderas över $ 125 000 kan långivaren ta ut upp till 2% av de första 200 000 $ och 1% på värdet på hem över 200 000 USD, för högst 6 000 USD.
3. Låneförsäkringspremie - Du kommer också att ha en kostnad för FHA-inteckningförsäkring. Låneförsäkringen garanterar att du får förväntade lånutbetalningar. Du kan finansiera hypoteksförsäkringspremien (MIP) som en del av ditt lån.
4. Serviceavgift - Långivare eller deras ombud tillhandahåller service under hela HECM: s livstid. Servicen inkluderar att du skickar kontoutdrag, betalar ut intäkter och säkerställer att du följer lånekraven som att betala fastighetsskatter och riskförsäkringspremier. Kreditgivare kan ta ut en månatlig serviceavgift på högst $ 30 om lånet har en årlig justeringsränta eller har en fast ränta, och högst $ 35 om räntan justeras varje månad. Vid lånets stängning avsätter långivaren serviceavgiften och drar avgiften från dina tillgängliga medel. Varje månad läggs den månatliga serviceavgiften till din lånesaldo. Kreditgivare kan också välja att ta med serviceavgiften i inteckningens räntesats.
Med tanke på de avsevärda kostnaderna i förväg som är förknippade med processen skulle hushållsägare med behov av likviditet som överväger att sälja sina hem under de kommande åren troligen bli bättre på att ansöka om en mer traditionell kreditlinje, ett eget kapitallån eller ett personligt lån. Omvänd hypotekslån eller hemmakapitallån? detaljer om beslutsstegen att vidta.
Dina barn kanske inte ärver familjens hem
Föräldrar vill ofta överföra familjen hem till nästa generation. Men när en omvänd inteckning tas ut, även om utlåningsinstitutet inte har förmån för hemmet, har låntagaren en skyldighet att betala tillbaka lånet enligt villkoren i avtalet. I många fall görs återbetalningen genom att sälja hemmet och sedan överlåta intäkterna (eller en del av dem) till banken.
Som en möjlig lösning för att undvika att sälja familjens hem kommer vissa familjer att teckna en försäkring för husägaren och göra ett vuxet barn eller utlåningsinstitutionen till mottagaren. Med hjälp av denna strategi kan banken återbetalas utan att behöva sälja fastigheten efter husägarens död. Överväg att rådfråga en försäkringsagent för att bestämma det bästa sättet att säkerställa att intäkterna från en sådan försäkring är tillräckliga för att tillgodose det utestående lånet.
Omvända inteckningar kan påverka Medicaid-fördelar
Utlåningsinstituten kan snabbt säga att att få en omvänd inteckning inte kommer att påverka ens Medicaid-betalningar, men för att detta ska vara sant måste lånet struktureras mycket noggrant. En engångsbetalning, till exempel, kommer att räknas som en tillgång som du skulle behöva spendera innan du skulle vara berättigad till Medicaid-betalningar.
Men enligt LongTermCare.gov, från det amerikanska departementet för hälsa och mänskliga tjänster, "Så länge du spenderar betalningarna du får under den månad du får dem, är pengarna inte beskattningsbara och räknas inte för inkomst eller påverkar sociala Förmåner för säkerhet eller Medicare. " Sådana betalningar räknas också "inte som inkomst för Medicaidberättigande."
LongTermCare.gov noterar också att om de totala likvida resurserna är mer än $ 2 000 för en individ eller $ 3 000 för ett par, kan detta göra någon oberättigad för Medicaid. Men om du får månatliga betalningar som du spenderar på dina löpande utgifter och inte samlar in besparingar, kan du vara okej. För information om hur du väljer hur du ska få intäkter från en omvänd inteckning, se Hur man väljer en omvänd hypoteksbetalningsplan.
Individer som för närvarande får - eller som räknar med att få - Medicaid bör konsultera en revisor och en finansiell rådgivare för att säkerställa att de är medvetna om alla de potentiella konsekvenserna av att ta ett omvändt inteckning.
Andra potentiella fallgropar
Utlåningsinstitutet kanske inte går efter dina arvingar efter pengar, och det är inte heller berättigat att ta mer än det uppskattade värdet på ditt hem, men det finns flera artiklar som vanligtvis finns i det finstilta av dessa kontrakt som kan höja larmklockorna.
Du kan tvingas sälja. Vissa omvända inteckningar har klausuler som anger att lånet måste återbetalas om den sista överlevande låntagaren permanent flyttar ut ur hemmet. Detta väcker oro för att du (hypotetiskt) kan vara på sjukhuset som får behandling för ett medicinskt tillstånd och släpps för att upptäcka att ditt hem är i avskärmning. I själva verket skulle du behöva ha bott någon annanstans (till exempel ett vårdhem eller sjukhus) i mer än 12 månader i rad - en situation som räknas som ett "permanent drag" och kan utlösa kravet att sälja ditt hem.
Du ansvarar för andra betalningar. Eftersom husägare förblir ansvariga för alla skatter, försäkringar och underhåll på hemmet, kan misslyckande med att betala skatter eller upprätthålla tillräcklig försäkring få lånet att kallas in.
Du kanske blir mindre än du förväntat dig. Tänk på att fastigheten är föremål för en bedömning. Så även om du kanske har lagt stora summor pengar i ditt hem under åren, finns det chansen att det är värt mindre än du betalade för det. Som ett resultat kan intäkterna du får som en del av processen för omvänd inteckning vara mindre än du förväntat dig.
Poängen
Omvända inteckningar är ett bra sätt för människor att utnyttja kapitalet i sina hem, antingen i avbetalningar eller i ett engångsbelopp. Det är dock kritiskt att vara medveten om de potentiella nackdelarna innan man ingår ett sådant avtal. (För mer information, kolla in 5 tecken på att ett omvändt lån är en dålig idé.)
Fortsätt läsa
Komplett guide till omvänd inteckning
Jämförelse av omvända inteckningar kontra framåtlån
Kvalificerar du dig för ett omvändt inteckning?
Omvända inteckningstyper
Hur man väljer en omvänd hypoteksbetalningsplan
Omvänd hypotekslån eller hemmakapitallån?
5 bästa alternativ till ett omvändt lån
5 tecken på ett omvändt inteckning är en bra idé
5 undertecknar ett omvändt inteckning är en dålig idé
Hur man undviker att överleva ditt omvända inteckning
En titt på regleringen av omvända inteckningar
Regler för att få ett FHA-omlån
Omvänd inteckning: Kan din änka (er) förlora huset?
Se upp för dessa omvända inteckningar