Ska jag kombinera två inteckningar till ett?

Lånemarknaden har förändrats mycket under det senaste decenniet eller så. Tidigare kunde praktiskt taget vem som helst få en inteckning - till och med en för mycket mer än de hade råd med. Vid den tiden var räntorna högre, men utlåningsstandarden var enklare. Idag är det svårare att kvalificera sig, och räntorna börjar bara växa upp från historiska lågheter.

Kanske du tog tillbaka en andra inteckning (oftare kallat ett hemkapitallån) tillbaka när räntorna var höga. Det är bara en anledning till att du kan överväga att konsolidera dina lån. Men borde du? Verkar det vettigt? Eller är det bäst att hålla lånen åtskilda?

Fyra skäl att konsolidera dina inteckningar

Casey Fleming, en hypoteksrådgivare och frilansförfattare som är den författare till "Långuiden: Hur man får det bästa möjliga intecknet", nämner följande fyra skäl för att konsolidera:

1. Sänk din ränta

För ungefär ett decennium sedan var de genomsnittliga inteckningskurserna mycket högre. I mitten av juni 2007, till exempel, träffade den genomsnittliga 30-åriga räntan högt 6, 74%. Men i mars 2019 var räntorna i genomsnitt 4, 27% - mer än en tredjedel billigare än 2007. En lägre ränta kan innebära att du sparar tusentals dollar på ditt lån. Ju lägre ränta, desto mindre betalar du totalt under hela lånets löptid.

Key Takeaways

• Om du bär två inteckningar kan konsolidera dem till en för en reducerad ränta eller en kortare låneperiod spara en betydande summa pengar.
• Omfinansiering från en hypotekslån med rörlig ränta till ett fast räntelån kan bidra till att minska oro över huruvida du har råd med dina inteckningar senare i lånet.
• Konsolidering för att sänka dina betalningar avviker vanligtvis att det kostar dig mer med tiden, eftersom ditt lån återställs på längre sikt.

2. Eliminera risken för ett lån med rörlig ränta

Eftersom betalningarna ofta är lägre i början av en hypotekslån med rörlig ränta kan hushållsköpare försöka köpa ett hem som de inte senare har råd med. När introduktionsperioden slutar kan kunderna finna att betalningen kan röra sig för högt för sitt hushåll i en ganska nära framtid. Att konsolidera dina inteckningar till en fast ränta med fast ränta eliminerar oroen för en betydligt högre betalning senare i inteckning.

Det är särskilt bra när räntorna är relativt låga. Kanske hade förra året varit bättre, men nu är det fortfarande bra. Federal Reserve Board har höjt räntorna på inteckning nio gånger sedan 2015, men senast höjde räntorna i december 2018 och har indikerat att inga höjningar planeras för 2019.

Att helt enkelt jämföra månatliga hypoteksbetalningar leder sannolikt till att du gör en dålig affär med refinansiering. du måste titta på alla kostnader över tid.

3. Betala dina lån snabbare

Tillsammans med att kombinera båda lånen till en enda betalning, överväga ett kortare lån. Det totala beloppet du betalar är lägre och fastigheten eller fastigheterna är din förr. Naturligtvis kommer de månatliga betalningarna att vara högre.

Tänk på exemplet med en 30-årig fast räntelån på ett 250.000 $ hem som skulle kosta cirka 1150 $ per månad. Om du gör det till ett 15-årigt lån, kommer den månatliga kostnaden att växa till 1 811 $ - en högre betalning men mindre kostsam över tid, eftersom om 15 år kommer du att göra färre betalningar än på 30 år och betala ungefär 88 000 $ mindre i ränta.

4. Sänk dina betalningar

Den enda gången det är meningsfullt är när du befinner dig över huvudet. Problemet är att med tiden kommer det att kosta dig mer att minska betalningsbeloppet. Enligt Fleming innebär "lägre månatliga betalningar sällan lägre livstidskostnader - eller till och med lägre årliga räntekostnader - eftersom det nya lånet nästan alltid återställer ditt betalningsschema till en längre sikt, och mindre av din betalning kommer att gå till kapital."

Eftersom räntan är förbelastad i de flesta inteckningar går en mindre mängd av din betalning till huvudstaden under de första åren av en ny inteckning. Om du fortsätter att återställa lånet betalar du i slutet mer i ränta. Det är därför seriella refinansierare har svårare att betala av sin inteckning.

Poängen

Om du konsoliderar dina inteckningar, se till att det är en fördel för dig på lång sikt. Titta på det totala beloppet du måste betala på lånet och i vilken takt du kommer att bygga upp eget kapital. Att helt enkelt jämföra betalningar är kortsiktigt tänkande. Enligt Fleming, "Inget verktyg används oftare för att prata husägare till dåliga erbjudanden än jämförelsen med månatlig betalning. Det är överförenklat och kostar husägare miljoner dollar varje år. I en idealvärld bör det nya lånets löptid vara samma som - eller kortare än - de befintliga lånen. ”