Sätt att vara inteckningsfria snabbare

Vissa hypotekslånare har bara två saker i åtanke: "Hur mycket har jag råd?" och "Vad kommer mina månatliga betalningar att vara?" De maximerar sin ekonomi på hypotekslån och använder en ränta eller negativ avskrivningslån för att minimera deras månatliga betalningar. Sedan förlitar de sig på att priset på bostadspriset förstörs för att förmörka riskerna i samband med en konstant eller ökande hypoteksbalans.

I många fall, om dessa husägare har turen att samla lite kapital i sina hem, maximerar de sin ekonomi igen genom ett hemkapitallån eller återbetalningar och använder sedan intäkterna för att göra ytterligare inköp, betala ned konsumentskuld, eller till och med göra ytterligare investeringar. Låter riskabelt? Det är. I den här artikeln visar vi dig hur du kan se till att du har en inteckning du har råd och att bygga kapital genom att snabbt betala ut det.

Att göra inteckning matematik lägga till

Varje inteckning har ett amorteringsschema. Ett amorteringsschema är en tabell som anger varje schemalagd inteckning i en kronologisk ordning som börjar med den första betalningen och slutar med den slutliga betalningen. (För att läsa mer om amorteringar, se Förstå hypoteksbetalningsstrukturen och fatta ett riskbaserat inteckningsbeslut .)

I avskrivningsschemat delas varje betalning in i en räntebetalning och en huvudbetalning. Tidigt i amorteringsschemat är en stor andel av den totala betalningen ränta, och en liten procentandel av den totala betalningen är kapital. När du betalar din inteckning minskar beloppet som tilldelas ränta och beloppet som tilldelas rektor ökar.

Avskrivningsberäkningen förstås lättast genom att dela upp den i tre delar:

Del 1 - Kolumn 5: Totala månatliga betalningar
Beräkningen av den totala månatliga betalningen visas med formeln nedan.

Där :

A = periodiskt betalningsbelopp
P = inteckningens återstående huvudsakliga saldo
i = periodisk ränta
n = totalt antal återstående schemalagda betalningar

Del 2 - Kolumn 6: Periodiskt intresse

Copyright © 2017 Investopedia.com

Figur 1

Beräkningen av den periodiska räntan beräknas enligt nedan:

Den periodiska räntan (kolumn 3) x den återstående huvudsaldot (kolumn 4)

Obs: Räntesatsen som visas i kolumn 3 är en årlig ränta. Det måste delas med 12 (månader) för att nå den periodiska räntan.

Del 3 - Kolumn 7: Huvudbetalningar
Beräkningen av den periodiska huvudbetalningen visas med formeln nedan.

Den totala betalningen (kolumn 5) - den periodiska räntebetalningen (kolumn 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

figur 2

Figur 2 visar ett amorteringsschema för en 30-årig fastighetsränta på 8%. För rymdens skull visas bara de första fem och de senaste fem månaderna.

Avskrivningsschemat visar hur du betalar ytterligare $ 300 varje månad mot den huvudsakliga saldot för samma inteckning som visas i figur 1 kommer att förkorta inteckningens livslängd till cirka 21 år och 10 månader (262 totala månader kontra 360) och minska det totala beloppet av räntor som betalats över inteckningens livslängd med 209 948 dollar.

Som ni ser, minskar den huvudsakliga saldot på inteckning med mer än de extra $ 300 du kastar på det varje månad. Det sparar mer pengar genom att minska de månader av ränta som tas ut under återstående löptid.

Till exempel, om en extra $ 300 betalades varje månad i 24 månader vid början av en 30-årig inteckning, är det extra beloppet med vilket huvudsaldot reduceras större än 7.200 $ (eller $ 300 x 24). Det faktiska beloppet som sparats genom att betala ytterligare $ 300 per månad i slutet av det andra året är 7 430, 42 dollar. Du har sparat dig 200 $ under de första två åren av din inteckning - och fördelarna ökar bara när de går igenom lånets livstid!

Detta beror på att när de extra $ 300 tillämpas på den huvudsakliga saldot på inteckningen varje månad, tillämpas en större andel av den planerade inteckningens betalning på den huvudsakliga saldot på inteckningen under följande månader. (Läs mer om hypoteksbetalningar i vår handledning om hypotekslån .)

De verkliga fördelarna med att göra snabbare inteckningslån

De verkliga fördelarna med att göra de påskyndade betalningarna mäts genom att beräkna vad som sparas jämfört med vad som ges upp. I stället för att betala extra $ 300 per månad till inteckning som visas ovan kan 300 $ användas för att göra något annat. Detta kallas en kostnads-nyttoanalys.

Låt oss säga att konsumenten med den inteckning som visas i amorteringstabellerna ovan försöker avgöra om 300 dollar per månad ska få en snabbare hypoteksbetalning. Konsumenten överväger tre val som visas nedan. För varje alternativ beräknar vi kostnaderna mot fördelarna, eller vad som kan sparas kontra vad som ges upp. (För detta exempel kommer vi att anta att att utnyttja eventuellt eget kapital i ett hem genom ett bostadslån inte är ett alternativ. Vi kommer också att ignorera skattemässig avdrag för hypoteksränta, vilket kan ändra siffrorna lite.)

Husägarens tre alternativ inkluderar:

1. Att få ett femårigt konsumentlån på 14 000 dollar till en ränta på 10% för att köpa en båt.
2. Att betala av en kreditkortsskuld på 12 000 USD som har en 15% årlig ränta (sammansatt dagligen).
3. Investera i aktiemarknaden.

Alternativ 1: Att köpa en båt
Beslutet att köpa en båt handlar både om nöje och ekonomi. En båt - ungefär som många andra "leksaker" för konsumenter - är en deprecierande tillgång. Att lägga till hushållens skuld för att köpa en illikvid, avskrivande tillgång ökar risken för hushållens balansräkning. Denna konsument måste väga nyttan (nöjet) som man får genom att äga en båt kontra beslutets verkliga ekonomi.

Vi kan beräkna att ett lån på $ 14 000 för båten till en ränta på 10% och en femårsperiod kommer att ha månatliga betalningar på $ 297, 46.

Fördelning av kostnad / nytta
Om husägaren hade gjort 300 $ snabbare betalning under de första fem åren av inteckning snarare än att köpa en båt, skulle detta ha förkortat inteckningens livslängd med 47 månader och sparat 2 935, 06 USD i 47 månader, 313 månader i framtiden. Med hjälp av en diskonteringsränta på 3% har detta nuvärdet $ 59 501. Dessutom, om de påskyndade hypoteksbetalningarna görs, kommer hypoteksbeloppet att reduceras med ytterligare 21 599 USD vid utgången av femårsperioden. Denna tidiga pensionering av skuld minskar risken i hushållens balansräkning. (För att lära dig mer om sammansättningens effekter på dina lån, se Förstå pengarnas tidsvärde .)

Genom att besluta att köpa båten, spenderar konsumenten $ 297, 46 per månad under fem år för att äga en $ 14 000 båt. 297 $ per månad under 60 månader motsvarar nuvärdet $ 16 554.

Genom att sätta 300 $ på inteckning skulle denna konsument spara 59 501 $ under inteckningens lopp. Att köpa båten skulle innebära att spendera $ 16 554 för att betala för en $ 14 000 båt som troligen har ett deprecierande återförsäljningsvärde.

Därför måste konsumenten fråga sig själv om nöjet att äga båten är värt den stora klyftan i ekonomin.

Alternativ 2: Betalning av kreditkortsskuld på 12 000 dollar
Den dagliga sammansättningen av kreditkortsräntor gör denna beräkning komplex. Kreditkortsräntor förvärras dagligen, men det är troligt att konsumenten inte betalar dagliga betalningar. Beräkningen av ett amorteringsschema säger emellertid att om konsumenten betalar ungefär $ 300 per månad under fem år kan den personen eliminera kreditkortsskulden.

Liksom i det första exemplet, genom att göra snabba betalningar på inteckning på $ 300 varje månad under de första fem åren kommer husägaren att ha ett nuvärde av framtida betalningsbesparingar på $ 59 501.

Genom att betala 300 $ per månad i fem år för att eliminera kreditkortsskulden kan konsumenten eliminera 12 000 dollar i kreditkortsskuld med en årlig ränta på 15%.

Vi vet att om konsumenten gör snabbare hypoteksbetalningar kommer kreditkortsskulden att fortsätta att samla in ränta och det utestående saldot ökar i ökande takt. Om vi ​​sammansätter 12 000 USD dagligen till en årlig takt på 15% under 60 månader får vi 25 400 $. Om vi ​​antar att efter att ha gjort fem års påskyndade hypoteksbetalningar kan konsumenten sedan börja betala kreditkortsskulden med $ 300 per månad, det skulle ta mer än 50 år med $ 300 per månad att betala av kreditkortsskulden vid det punkt. I detta fall är det mest ekonomiska valet att betala ned kreditkortsskulden först.

Alternativ 3: Investera på aktiemarknaden
Vi har redan visat att konsumenten kommer att spara ett nuvärde på 59 501 USD genom att göra snabbare inteckning på 300 $ under de första fem åren av inteckning. Innan vi jämför de påskyndade besparingarna i hypoteksbetalningen med de avkastningar som kan göras på aktiemarknaden under samma tidsperiod, måste vi påpeka att det är extremt riskabelt att göra antaganden om aktiemarknadsavkastning. Avkastningen på aktiemarknaden är flyktig. Den historiska genomsnittliga årliga avkastningen på S&P 500-indexet är cirka 11%, men vissa år är det uppe, och några år är det nere.

Att sätta 300 $ mot inteckningen innebär ett nuvärde på 59 501 $ av framtida inteckningsbetalningar och en minskning med 21 599 dollar i den huvudsakliga saldot på inteckning under de första fem åren av inteckning. Detta minskar riskerna i samband med skuld.

Om konsumenten beslutar att investera 300 $ varje månad över en femårsperiod på aktiemarknaden - förutsatt en genomsnittlig årlig avkastning på 11% - kommer detta att ge ett totalt portföljvärde på 23 855 USD vilket har ett nuvärde på 20 536 $ (diskonterat till 3% ), vilket är mycket mindre än nuvärdet $ 59 501 som realiseras genom att göra snabbare hypoteksbetalningar.

Men om vi antar att 23 855 dollar kommer att fortsätta att tjäna en årlig avkastning på 11% utöver månad 60 - fram till månad 313, den punkt då hypoteksutbetalningen skulle elimineras - skulle det totala värdet på portföljen vid den punkten vara $ 239, 989. Detta är större än nuvärdet av framtida besparingar på inteckningar vid den framtida tiden, vilket skulle vara $ 129.998.

Då kan vi dra slutsatsen att investeringar på aktiemarknaden på lång sikt kan vara mer ekonomiskt meningsfullt - men detta skulle bara vara en given i en perfekt värld.

Poängen

Husägare måste förstå att större inteckning jämförs med värdet på hemmet, desto större är risken de har tagit på sig. De måste också vara medvetna om att priset på bostadspriset inte bör lita på för att förmörka riskerna med hypotekslån. Dessutom måste de förstå att att betala ned hypotekslån minskar risken och kan vara till deras ekonomiska fördel.

En av de viktigaste aspekterna av att göra snabbare hypoteksbetalningar är att varje dollarminskning i den utestående huvudbalansen för en inteckning minskar mängden ränta som betalas som en del av framtida schemalagda betalningar och ökar beloppet på det betalade kapitalet som del av samma betalningar. Därför fångar inte en enkel beräkning som summerar mängden ränta som sparats under en period som slutar innan lånet betalas ut exakt hela fördelen med att göra snabbare inteckning. En beräkning av nuvärdet av framtida betalningsbesparingar är en mer exakt analys. Dessutom minskar risken i hushållens balansräkning varje dollar av kapital som betalas ut tidigt.

Fortfarande intresserad av att refinansiera din inteckning "> The True Economics Of Refinancing A Mortgage and American Dream Or Mortgage Nightmare?