Vad du borde veta om fastighetsvärdering

Uppskattning av värdet på fastigheter är nödvändigt för en mängd olika ansträngningar, inklusive finansiering, försäljningsnotering, investeringsanalys, fastighetsförsäkring och beskattning. Men för de flesta är bestämningen av frågnings- eller köpeskillingen för en fastighet den mest användbara tillämpningen av fastighetsvärdering. Denna artikel kommer att ge en introduktion till de grundläggande koncept och metoder för fastighetsvärdering, särskilt när det gäller försäljning.

Värdering av fastigheter: Vad du borde veta

Grundläggande värderingskoncept

Värde
Tekniskt sett definieras en fastighets värde som nuvärdet av framtida förmåner som uppstår genom ägandet av fastigheten. Till skillnad från många konsumentvaror som snabbt används realiseras fördelarna med fastigheter i allmänhet under en lång tid. Därför måste en uppskattning av en fastighets värde ta hänsyn till ekonomiska och sociala trender, samt statliga kontroller eller förordningar och miljöförhållanden som kan påverka de fyra värdena:

• Efterfrågan: önskan eller behovet av ägande som stöds av ekonomiska medel för att tillgodose önskan
• Verktyg: förmågan att tillgodose framtida ägares önskemål och behov
• Knapphet: det begränsade utbudet av konkurrerande egenskaper
• Överförbarhet: hur enkelt äganderätten överförs

Värde kontra kostnad och pris

Värdet är inte nödvändigtvis lika med kostnad eller pris . Kostnad avser faktiska utgifter - till exempel på material eller arbetskraft. Pris är å andra sidan det belopp som någon betalar för något. Medan kostnad och pris kan påverka värdet bestämmer de inte värdet. Försäljningspriset för ett hus kan vara $ 150 000, men värdet kan vara betydligt högre eller lägre. Till exempel, om en ny ägare hittar en allvarlig brist i huset, till exempel en felaktig grund, kan husets värde vara lägre än priset.

Marknadspris

En bedömning är en åsikt eller uppskattning av värdet på en viss egendom från ett specifikt datum. Bedömningsrapporter används av företag, myndigheter, privatpersoner, investerare och hypoteksföretag när de fattar beslut om fastighetstransaktioner. Målet med en bedömning är att fastställa en fastighets marknadsvärde - det mest sannolika priset som fastigheten kommer att ge på en konkurrenskraftig och öppen marknad.

Marknadspriset, det pris som fastigheten faktiskt säljer till, representerar inte alltid marknadsvärdet. Till exempel, om en säljare är hård på grund av hotet om avskärmning, eller om en privat försäljning hålls, kan fastigheten sälja under dess marknadsvärde.

Bedömningsmetoder

En exakt bedömning beror på metodisk insamling av data. Specifika uppgifter, som täcker detaljer angående den specifika egenskapen, och allmänna uppgifter som hänför sig till nationen, regionen, staden och kvarteret där fastigheten är belägen, samlas in och analyseras för att komma fram till ett värde. Bedömningar använder tre grundläggande metoder för att fastställa en fastighets värde.

Metod 1: Försäljningsjämförelse

Försäljningsjämförelsemetoden används ofta vid värdering av enfamiljshus och mark. Ibland kallas metoden för marknadsdata, är det en uppskattning av värdet härledd genom att jämföra en fastighet med nyligen sålda fastigheter med liknande egenskaper. Dessa liknande egenskaper kallas jämförbara , och för att ge en giltig jämförelse måste var och en:

• Var så lik den egenskapen som möjligt
• Har sålts under det senaste året på en öppen, konkurrenskraftig marknad
• Har sålts under typiska marknadsförhållanden

Minst tre eller fyra jämförbara enheter bör användas i utvärderingsprocessen. De viktigaste faktorerna att beakta när man väljer jämförbara är storlek, jämförbara funktioner och - kanske mest av allt - plats, vilket kan ha en enorm effekt på en fastighets marknadsvärde.

Jämförelsers kvaliteter

Eftersom inga två fastigheter är exakt lika kommer justeringar av jämförbara försäljningspriser att göras för att ta hänsyn till olika funktioner och andra faktorer som skulle påverka värdet, inklusive:

• Byggnaders ålder och skick
• Försäljningsdatum, om ekonomiska förändringar inträffar mellan försäljningsdatumet för en jämförbar och bedömningsdatumet
• Försäljningsvillkor, till exempel om en fastighets säljare var hård eller om en fastighet såldes mellan släktingar (till ett rabatterat pris)
• Läge, eftersom liknande fastigheter kan variera i pris från stadsdel till stadsdel
• Fysiska funktioner, inklusive tomtstorlek, landskapsarkitektur, konstruktionstyp och kvalitet, antal och typ av rum, kvadratmeter bostadsyta, trägolv, garage, uppgradering av kök, öppen spis, pool, central luft etc.

Beräkningen av marknadsvärdet för den egna fastigheten kommer att falla inom det intervall som bildas av de justerade försäljningspriserna för jämförbarheter. Eftersom en del av justeringarna som gjorts i jämförelsernas försäljningspriser kommer att vara mer subjektiva än andra, är det viktigt att ta hänsyn till de jämförbara som har den minsta justeringen.

Metod 2: Kostnadsmetod

Kostnadsmetoden kan användas för att uppskatta värdet på fastigheter som har förbättrats av en eller flera byggnader. Denna metod innefattar separata uppskattningar av värdet för byggnaden / markerna och marken med hänsyn till avskrivningar. Uppskattningarna läggs samman för att beräkna värdet på hela den förbättrade fastigheten. Kostnadsmetoden antar att en rimlig köpare inte skulle betala mer för en befintlig förbättrad fastighet än priset för att köpa en jämförbar tomt och bygga en jämförbar byggnad. Detta tillvägagångssätt är användbart när fastigheten som utvärderas är en typ som inte säljs ofta och inte genererar inkomst. Exempel inkluderar skolor, kyrkor, sjukhus och statliga byggnader.

Byggnadskostnader kan uppskattas på flera sätt, inklusive kvadratfotmetoden där kostnaden per kvadratfot för en nyligen byggd jämförbar multipliceras med antalet kvadratmeter i ämnesbyggnaden; enhet på plats-metoden, där kostnaderna uppskattas baserat på byggkostnaden per måttenhet för de enskilda byggnadskomponenterna, inklusive arbetskraft och material; och kvantitetsundersökningsmetoden, som uppskattar mängden råmaterial som kommer att behövas för att ersätta ämnesbyggnaden, tillsammans med det aktuella priset på materialen och tillhörande installationskostnader.

Avskrivning

För utvärderingsändamål avser avskrivningar alla villkor som negativt påverkar värdet av en förbättring av fastigheter och tar hänsyn till:

• Fysisk försämring, inklusive härdbar försämring, såsom målning och takbyte, och obotlig försämring, såsom strukturella problem
• Funktionell föråldring, som hänvisar till fysiska eller designfunktioner som inte längre anses önskvärda av fastighetsägare, såsom föråldrade apparater, daterade snygga inventarier eller hem med fyra sovrum, men endast ett badrum
• Ekonomisk föråldring orsakad av faktorer som är externa för fastigheten, som att vara belägna nära en bullrig flygplats eller förorenande fabrik.

Metodik

• Uppskatta markens värde som om det var ledigt och tillgängligt för att användas till den högsta och bästa användningen med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden eftersom mark inte kan skrivas av.
• Uppskatta de aktuella kostnaderna för att bygga byggnaderna och byggförbättringarna.
• Uppskatta mängden avskrivningar på förbättringarna till följd av försämring, funktionell inkurans eller ekonomisk inkurans.
• Dra avskrivningarna från de uppskattade byggkostnaderna.
• Lägg till det uppskattade värdet på marken till de avskrivna kostnaderna för byggnaden / byggnaderna och platsförbättringar för att bestämma det totala fastighetsvärdet.

Metod 3: Inkomstkapitaliseringsmetod

Ofta kallas helt enkelt inkomstmetoden och den här metoden är baserad på förhållandet mellan den avkastningskurs som en investerare kräver och den nettovinst som en fastighet producerar. Det används för att uppskatta värdet på inkomstproducerande fastigheter som lägenhetskomplex, kontorsbyggnader och köpcentra. Bedömningar som använder inkomstinkapitaliseringsmetoden kan vara ganska okomplicerade när ämnets egendom kan förväntas generera framtida inkomster och när dess utgifter är förutsägbara och stadiga.

Direkt kapitalisering

Värderingsmän kommer att utföra följande steg när de använder direkt kapitaliseringsmetoden:

• Beräkna den årliga potentiella bruttoinkomsten.
• Ta hänsyn till förlust av vakans och hyresuppsamling för att bestämma den effektiva bruttoinkomsten.
• Draga årliga driftskostnader för att beräkna det årliga nettoresultatet.
• Uppskatta det pris som en typisk investerare skulle betala för de inkomster som produceras av den specifika typen och fastighetsklassen. Detta åstadkoms genom att uppskatta avkastningskursen eller kapitaliseringsgraden.
• Tillämpa aktiveringsgraden på fastighetens årliga nettoresultat för att skapa en uppskattning av fastighetens värde.

Bruttoinkomstmultiplikatorer

Metoden för bruttoinkomstmultiplikator (GIM) kan användas för att utvärdera andra fastigheter som vanligtvis inte köps som inkomstfastigheter men som kan hyras, till exempel en- och tvåfamiljshus. GRM-metoden relaterar försäljningspriset för en fastighet till dess förväntade hyresintäkter. (För relaterad läsning, se "4 sätt att värdera en fastighetsuthyrningsfastighet")

För bostadsfastigheter används typiskt bruttoinkomst; för kommersiella och industriella fastigheter skulle brutto årliga inkomst användas. Metoden för bruttoinkomstmultiplikator kan beräknas enligt följande:

Försäljningspris: Hyresintäkter = Bruttoinkomstmultiplikator

Nya försäljnings- och hyredata från minst tre liknande fastigheter kan användas för att upprätta en korrekt GIM. GIM kan sedan tillämpas på den uppskattade rättvisa marknadshyrningen av den aktuella fastigheten för att bestämma dess marknadsvärde, vilket kan beräknas enligt följande:

Hyresintäkter x GIM = Beräknat marknadsvärde

Poängen

Noggrann fastighetsvärdering är viktig för hypotekslångivare, investerare, försäkringsgivare och köpare och säljare av fastigheter. Medan utvärderingar i allmänhet utförs av skickliga yrkesverksamma, kan alla som är involverade i en verklig transaktion dra nytta av att få en grundläggande förståelse för de olika metoderna för fastighetsvärdering.