Varför bostadsmarknaden bubblar pop

Till skillnad från aktiemarknaden, där de flesta förstår och accepterar risken för att priserna kan sjunka, tror de flesta som köper ett hus aldrig att värdet på deras hem någonsin kommer att minska.

Bostadsmarknaden har i allmänhet inte påverkats av prisbubblor som andra tillgångsmarknader. Det beror på de stora transaktionskostnader som är förknippade med att köpa ett hem, för att inte tala om de redovisade kostnaderna för att äga och upprätthålla ett hem motverka spekulativt beteende. Men bostadsmarknaderna genomgår perioder med irrationell överflöd.

I den här artikeln kommer vi att diskutera vad som orsakar bostadsprisbubblor, utlösarna som får bostadsbubblor att brista och varför bostadsköpare bör se till långsiktiga genomsnitt när de fattar kritiska bostadsbeslut.

Key Takeaways

• Bostadsbubblor är tillfälliga händelser som kan pågå i flera år och kännetecknas av hög efterfrågan, lågt utbud och uppblåsta priser.
• Dessa bubblor orsakas av en mängd olika faktorer, inklusive ekonomiskt välstånd, låga räntor, bättre erbjudande om hypoteksprodukter och lättillgänglig kredit.
• Krafter som skapar en bostadsbubbepop inkluderar en nedgång i ekonomin, en räntehöjning samt en nedgång i efterfrågan.

Vad är en bostadsbubbla?

Innan vi går in på orsakerna till bostadsbubblor och vad som får dem att dyka upp är det viktigt att förstå en bostadsbubbla själv. De börjar generellt med ett hopp i efterfrågan på bostäder, trots en begränsad mängd tillgängligt lager. Efterfrågan ökar ytterligare när spekulanter kommer in på marknaden, vilket gör bubblan större. Med begränsat utbud och så mycket efterfrågan, priserna naturligtvis skyrocket.

Bostadsbubblor har en direkt inverkan på fastighetsbranschen, men också husägare och deras personliga ekonomi. Den inverkan en bubbla kan ha på ekonomin - räntor, utlåningsstandarder och praxis - kan tvinga människor att hitta sätt att hålla jämna steg med sina inteckningar när tiderna blir svåra. Vissa kanske till och med måste gräva djupare i fickorna genom att använda spar- och pensionsfonder bara för att hålla sina hem.

En bostadsbubbla är en normalt tillfällig händelse. Även om bubblor på aktiemarknaden inträffar mycket oftare kan bostadsbubblor vara mycket längre enligt Internationella valutafonden (IMF) och kan pågå i flera år.

Normalt en tillfällig händelse, en bostadsbubbla kan pågå i flera år.

Bostadsmarknadsbubbla orsakar

Priset på bostäder, liksom priset på varor och tjänster på en fri marknad, drivs av utbud och efterfrågan. När efterfrågan ökar och / eller utbudet minskar, ökar priserna. I avsaknad av en naturkatastrof som minskar utbudet av bostäder, stiger priserna eftersom efterfrågetrenderna överträffar de nuvarande utbudstrenderna. Lika viktigt är att utbudet av bostäder är långsamt att reagera på ökande efterfrågan eftersom det tar lång tid att bygga ett hus, och i högt utvecklade områden finns det helt enkelt inte mer mark att bygga på. Så om det finns en plötslig eller långvarig ökning av efterfrågan är priserna säkert att stiga.

När du har konstaterat att en ökning av bostadspriserna över genomsnittet främst drivs av en ökad efterfrågan, kan du fråga vad orsakerna till den ökade efterfrågan är. Det finns flera möjligheter:

• En uppgång i den allmänna ekonomiska aktiviteten och välståndet som sätter mer disponibla inkomster i konsumentens fickor och uppmuntrar hemägande.
• En ökning av befolkningen eller det demografiska segmentet av befolkningen som kommer in på bostadsmarknaden.
• En låg, allmän räntenivå, särskilt korta räntor, som gör husen mer överkomliga.
• Innovativa inteckningsprodukter med låga initiala månatliga betalningar som gör hemmen mer överkomliga. (För mer information om inteckningar, se vår handledning om hypotekslån .)
• Enkel tillgång till kredit - en sänkning av garantistandarder - som leder till fler köpare på marknaden.
• Högavkastande strukturerade bostadsobligationer, som investerare kräver, som gör mer lånekredit tillgängliga för låntagarna.
• En potentiell felprissättning av risker hos hypotekslångivare och investerare i bostadsobligationer som utökar tillgången på kredit till låntagare.
• Det kortvariga förhållandet mellan en inteckningsmäklare och en låntagare enligt vilken låntagare ibland uppmuntras att ta alltför stora risker.
• Brist på finansiell kompetens och överdriven risktagande av inteckningslånare.
• Spekulativt och riskabelt beteende från husköpare och fastighetsinvesterare som drivs av orealistiska och ohållbara uppskattningar av bostadspriser.

Alla dessa variabler kan kombineras för att orsaka en bostadsmarknadsbubbla. De tenderar att mata av varandra. En detaljerad diskussion av var och en ligger utanför denna artikel. Vi påpekar helt enkelt att i allmänhet, liksom alla bubblor, föregår en ökning av aktivitet och priser för överdrivet risktagande och spekulativt beteende från alla marknadsaktörer - köpare, låntagare, långivare, byggare och investerare.

Krafter som brister bubblan

Bubblan brister när överdriven risktagande blir genomgripande i hela bostadssystemet. Detta händer medan utbudet av bostäder fortfarande ökar. Med andra ord minskar efterfrågan medan utbudet ökar, vilket resulterar i prisfall.

Denna genomgripande risk i hela systemet utlöses av förluster som husägare, hypotekslånare, hypoteksinvesterare och fastighetsinvesterare lidit. Dessa förluster kan utlösas av ett antal saker, inklusive:

• En höjning av räntorna som sätter husägarskapet utom räckhåll för vissa köpare och i vissa fall gör huset till en person som för närvarande äger oöverkomligt. Detta leder ofta till standard och avskärmning, vilket så småningom bidrar till det nuvarande utbudet som finns på marknaden.
• En nedgång i den allmänna ekonomiska aktiviteten som leder till mindre disponibla inkomster, arbetsförlust och / eller färre tillgängliga jobb, vilket minskar efterfrågan på bostäder.
• Efterfrågan är uttömd, vilket bringar utbud och efterfrågan i jämvikt och bromsar den snabba uppskattningen av bostadspriset som vissa husägare, särskilt spekulanter, räknar med för att göra sina inköp prisvärda eller lönsamma. När snabb prisuppskattning stagnerar kan de som räknar med det för att ha råd med sina hem tappa sina hem och få mer utbud till marknaden.

Sammanfattningen är att när man förlorar montering strammas kreditstandarderna, det går inte längre att låna inteckningslån, efterfrågan minskar, utbudet ökar, spekulanter lämnar marknaden och priserna sjunker.

Bostadsmarknadsbrott

I mitten av 2000-talet upplevde den amerikanska ekonomin en bostadsbubbla som hade en direkt relation till den stora lågkonjunkturen. Efter dotcom-bubblan började värderingarna i fastigheter krypa upp och driva en ökning av husägarskapet bland spekulativa köpare, investerare och andra konsumenter. Låga räntor, avslappnade utlåningsstandarder - inklusive krav på låga utbetalningar - gjorde det möjligt för människor som normalt aldrig skulle ha kunnat köpa ett hem för att bli husägare. Detta drev hempriserna ännu mer.

Men många spekulativa investerare slutade köpa eftersom risken blev för hög och ledde andra köpare att komma ut ur marknaden. Detta i sin tur fick priserna att sjunka. Inteckningsstödda värdepapper såldes i enorma mängder, medan hypotekslån och avskärmningar ökade till enastående nivåer.

Genomsnittlig omvändning

Alltför ofta gör husägare det skadliga felet med att anta att den senaste tidens prisutveckling kommer att fortsätta in i framtiden utan att först överväga de långsiktiga prisuppskattningarna och potentialen för medelåterföring. Fysikens lagar säger att när någon föremål - som har en täthet som är större än luft - drivs uppåt så kommer den så småningom tillbaka till jorden eftersom tyngdkrafterna verkar på den. Finanslagarna säger att marknader som går igenom perioder med snabb prisuppskattning eller avskrivning med tiden kommer att återgå till en prispunkt som sätter dem i linje med där deras långsiktiga genomsnittliga uppskattningstal indikerar att de borde vara. Detta är känt som medelåterföring.

Priserna på bostadsmarknaden följer också denna lag om medelåterföring. Efter perioder med snabb prisuppskattning, eller i vissa fall avskrivningar, återgår de till där deras långsiktiga genomsnittliga uppskattningsgrader indikerar att de borde vara. Hempriset innebär att reversering kan ske antingen snabbt eller gradvis. Bostadspriserna kan snabbt flytta till en punkt som sätter dem tillbaka i linje med det långsiktiga genomsnittet, eller så kan de hålla sig konstant tills det långsiktiga genomsnittet hamnar i dem.

Det teoretiska värdet som visas ovan har härledts genom att beräkna den genomsnittliga kvartalsvisa procentuella ökningen i bostadsprisindexet från första kvartalet 1985 till och med fjärde kvartalet 1998 - den ungefärliga punkten där bostadspriserna började stiga snabbt över den långsiktiga trenden . Den beräknade genomsnittliga kvartalsvisa ökningen tillämpades sedan på startvärdet som visas i diagrammet och varje efterföljande värde för att härleda det teoretiska bostadsprisindexvärdet.

Uppskattningar av prisvärdering

För många husköpare använder den senaste tidens prisutveckling som riktmärke för vad de förväntar sig under de kommande åren. Baserat på deras orealistiska uppskattningar tar de alltför stora risker. Detta överdrivna risktagande är vanligtvis förknippat med valet av en inteckning och storleken eller kostnaden för det hem som konsumenten köper. Det finns flera hypoteksprodukter som marknadsförs starkt för konsumenterna och är utformade för att vara relativt kortfristiga lån. Låntagarna väljer dessa inteckningar utifrån förväntningarna på att de kommer att återfinansiera ur den inteckning inom ett visst antal år och kommer att kunna göra det på grund av det kapital de kommer att ha i sina hem vid den tidpunkten.

Nyprestanda för hempriset är i allmänhet inte en bra förutsägelse för framtida prestanda för hempriset. Hemköpare bör se till långsiktiga priser på bostadspriset och överväga den ekonomiska principen för medelåterföring när de fattar viktiga finansieringsbeslut. Spekulanter bör göra samma sak.

Även om det inte i sig är dåligt att ta risker och i själva verket är det ibland nödvändigt och tillrådligt att ta risker, är nyckeln till att fatta ett bra riskbaserat beslut att förstå och mäta riskerna genom att göra ekonomiskt sunda uppskattningar. Detta är särskilt tillämpligt på det största och viktigaste ekonomiska beslut som de flesta fattar - köp och finansiering av ett hem.

Poängen

En enkel och viktig princip för finansiering är medelåterföring. Även om bostadsmarknaderna inte är lika utsatta för bubblor som vissa marknader, finns bostadsbubblor. Långtidsmedelvärden ger en god indikation på var bostadspriserna så småningom hamnar under perioder med snabb uppskattning följt av stillastående eller sjunkande priser. Detsamma gäller för perioder med lägre prisuppskattning.