Wrap-Around-lån - definition
Ett omslagslån är en typ av inteckningslån som kan användas i finansieringsavtal för ägare. Denna typ av lån involverar säljarens inteckning i hemmet och lägger till ett extra inkrementellt värde för att komma fram till det totala inköpspriset som måste betalas till säljaren över tid.
Den form av finansiering som ett omslagslån bygger på används ofta i säljfinansierade affärer. Ett omslagslån får samma egenskaper som ett säljfinansierat lån, men det faktorerar en säljares nuvarande inteckning i finansieringsvillkoren.
Säljarfinansiering
Säljarfinansiering är en typ av finansiering som gör det möjligt för köparen att betala ett huvudbelopp direkt till säljaren. Säljarfinansieringsavtal har höga risker för säljaren och kräver vanligtvis högre utbetalningar än genomsnittet. I en säljarfinansierad affär baseras avtalet på en skuldebrev som beskriver villkoren för finansieringen. Dessutom kräver ett säljfinansierat avtal inte att huvudstaden byts ut i förväg, och köparen gör betalningsbetalningar direkt till säljaren, som inkluderar kapital och ränta.
Hur fungerar ett lindrande lån
Omlåningslån bygger på konceptet för ägarfinansiering och använder samma grundläggande strukturering. En ombyggnad lånestruktur används i en ägarfinansierad affär när en säljare har en återstående saldo att betala på fastighetens första hypotekslån. Ett omslagslån tar hänsyn till resterande saldo på säljarens befintliga inteckning till den kontrakterade inteckningskursen och lägger till en inkrementell saldo för att nå det totala inköpspriset.
I ett omslagslån baseras säljarens basränta på villkoren för det befintliga hypotekslånet. För att bryta jämnt måste säljaren åtminstone tjäna ränta som matchar räntan på lånet, som fortfarande måste återbetalas. Således har en säljare flexibiliteten att förhandla om köparens ränta baserat på deras nuvarande villkor. I allmänhet vill säljaren förhandla om den högsta möjliga räntesatsen för att göra betalningar på den första inteckning och också tjäna en spridning på affären.
Omlåningslån kan vara riskabelt för säljare eftersom de tar på sig full standardrisk på lånet.
Exempel på ett omslagslån
Låt oss säga att Joyce har en inteckning på 80 000 dollar på sitt hem med en ränta på 4%. Hon säljer sitt hem till Brian för $ 120 000, som lägger ned 10% och lånar resten, eller $ 108 000, till en takt på 7%. Joyce tjänar 7% på $ 28.000 (skillnaden mellan $ 108.000 och $ 80.000), plus skillnaden mellan 7% och 4% på 80.000 $ inteckning.
Särskilda överväganden för ett wrap-Around-lån
Omlåningslån kan vara riskabelt för säljare eftersom de tar på sig full standardrisk på lånet. Säljare måste också vara säkra på att deras befintliga inteckning inte inkluderar en främlingsklausul, som kräver att de återbetalar bostadsutlåningsinstitutet i sin helhet om säkerhetsägande överförs eller om säkerheten säljs. Utlänningsklausuler är vanliga i de flesta hypotekslån, som ofta förhindrar uppkoppling av låneavtal.