Uppskattningar av Zillow: Inte så exakt som du tror

Zillow är en av de mest populära fastighetsdatabaser online. Grundades 2006 av tidigare Microsofts chefer Rich Barton och Lloyd Frink, visar Seattle-baserade Zillow information om miljoner hus som kan säljas och hyras i USA och Kanada. Användare kan söka efter ett hem i ett visst område med olika kriterier inklusive - men inte begränsat till - priser, antal sovrum och badrum, fyrkantiga bilder, typ av hem och andra bekvämligheter.

En av Zillows viktigaste funktioner är Zestimates, ett populärt konsumentverktyg för att se hur mycket bostäder är värda. Dessa uppskattningar är baserade på information från källor som jämförbar försäljning och offentliga uppgifter. Zestimates, som inleddes 2011 med information om 90 miljoner hem, har utökat räckvidden, vilket ger användare information om mer än 100 miljoner hem i USA.

Oavsett om du letar efter hur mycket ditt hemvärde har förändrats, om ditt hems utvärderade värde är tillräckligt högt för att låta dig refinansiera, eller nyfiken på hur mycket din medarbetare har spenderat på sitt nya hus, erbjuder Zestimates användare en utgångspunkt i värderingen av hemmet .

Men det finns flera skäl till att dessa nummer kanske inte är så exakta som du vill att de ska vara.

Key Takeaways

• Zillows Zestimates gör det möjligt för användare att se hur mycket bostäder är värda.
• Siffrorna är baserade på information från källor som jämförbar försäljning och offentlig information.
• Zestimates är bara lika korrekta som uppgifterna bakom dem, vilket innebär att de kan vara föråldrade eller felaktiga.
• Det kan förekomma misstag i betald fastighetsskatt eller skattebedömning, och Zestimates får inte inkludera uppgraderingar eller förbättringar som gjorts av husägare.
• Zillow står också för omsättningsgraden, så ett område där människor håller sina hem under längre perioder kanske inte är lika exakta.

Felaktig grundläggande information

Zillows unika algoritmer uppdaterar sin samling av fastighetsvärden tre gånger i veckan, baserad på information från både offentliga data och användarinlämnade data. Enligt Zillow är "de allra flesta Zestimates inom 10 procent av hemets försäljningspris." Men Zestimates är bara lika exakta som uppgifterna bakom dem, så om antalet sovrum eller badrum i ett hem är dess kvadratfot eller om dess partistorlek är felaktig på Zillow kommer Zestimate att vara avstängd.

Användare kan korrigera dessa misstag. Zillow varnar emellertid att uppdatering av fastighetens detaljer inte kommer att resultera i en omedelbar förändring av hemets Zestimate, och ibland kommer det inte att leda till någon förändring alls. Att till exempel ha ett fjärde badrum kanske inte nödvändigtvis gör mycket för hemvärden i din stad. Så att inmatning av denna information kanske inte har någon effekt alls.

Tillsammans med att acceptera användarinlämnade data, hanterar Zillow problem med felaktigheter genom att rapportera uppskattade värdegränser för enskilda egenskaper. Ju mindre räckvidd, desto mer pålitlig är Zestimate eftersom det betyder att Zillow har mer data tillgängliga om den egenskapen. Om du tittar på den höga och låga delen av sortimentet kommer du att få en bättre känsla av vad ett hem är värt.

Zillow kallar Zestimates en utgångspunkt för att fastställa hemvärden, så användarna bör inte betrakta dem som bedömningar på något sätt.

Fel i nyckelfigurer

Zillow fakturerar datum och pris för den senaste försäljningen i sin uppskattning. I vissa områden utgör denna information en stor del av den siffran. Men om denna information är felaktig kan den kasta bort Zestimate. Och eftersom jämförbara försäljningar också påverkar ett hems Zestimate, kan ett misstag i ett hems försäljningsprisrekord påverka Zestimates för andra bostäder i området.

Zestimate tar också hänsyn till faktiska fastighetsskatter som betalats, undantag från skattebedömningar och andra offentligt tillgängliga uppgifter om fastighetsskatt. Skattvärderarens fastighetsvärden kan dock vara felaktiga. Skattvärderarens databas kan ha ett misstag relaterat till en fastighets grundläggande information, vilket kan orsaka att det uppskattade värdet är för högt eller för lågt.

Hemägare som ser avvikelser kan rapportera felaktiga försäljningsuppgifter eller skatteregister till Zillow online.

Var är uppgraderingarna?

Ibland gör en husägare förbättringar eller uppgraderingar av en fastighet, vilket borde öka värdet på hemmet. Men Zillow kanske inte nödvändigtvis är medveten om dessa faktorer. Det vill säga såvida inte den lokala fastighetsskatten har denna information. Om en husägare får ett tillstånd från staden att göra några uppgraderingar, kan denna information överlämnas till fastighetsskattemyndigheterna och införas i det offentliga registeret. Zillow kan bara uppdatera sina listor när denna information är tillgänglig.

Om du till exempel lägger till ett tillåtet femte sovrum till ditt hem och fastighetsskattemannen anser att uppgraderingen ökar ditt hemvärde, kommer den informationen troligen att hitta sin väg in i ditt hem Zestimate någon gång. Men om ditt hem har ett helt nytt designerkök som inte krävde några större tillstånd, men ändå grannens hem har sitt ursprungliga kök från 1975, kommer Zillow att värdera båda bostäder på samma sätt även om ditt hem kan hämta ett högre försäljningspris.

Uppgraderingar är dock inte alltid så värdefulla som du tror. Det beror mycket på lokala marknadsförhållanden och vilka projekt du har gjort. Så bara för att ditt hemvärde på Zillow inte har förändrats sedan du lagt till det sovrummet eller ombyggt ditt kök, antar inte att du kan ta på dig $ 30 000 till Zestimate. Omvänt, om Zillow säger att ditt hem är värt $ 300 000 men du vet att du inte har uppdaterat det så mycket som liknande hem i ditt område, kan det sälja för mindre eller ta längre tid att hitta en intresserad köpare.

Bostadsomsättning

Ju mer hemförsäljning det finns i ditt område, desto mer data har Zillow om hur mycket köpare tycker att dessa bostäder är värda. Detta gör Zestimates mer exakt. Så om du bor på en varm marknad i San Francisco Bay Area, kan din Zestimate vara mer exakt än om du bor i en landsby där människor bor i sina hem i decennier och försäljningen är sällsynt.

Uppdateringar av Zillows algoritm

Zillow uppdaterar sin algoritm när det finns fler sätt att förbättra dess noggrannhet. När detta händer kan Zestimates förändras väsentligt även om ingenting har förändrats med dessa hem eller fastighetsmarknaden.

I januari 2019 meddelade Zillow att det tilldelades ett kontrakt på 1 miljon dollar till ett team av datavetare och ingenjörer för att förbättra noggrannheten för webbplatsens Zestimates. Teamet utnyttjade olika faktorer som påverkar ett hems värde inklusive offentliga data, pendeltider, trafikbuller och annan information för att ta med i dess algoritm. Zillow uppskattade att den landsomfattande felfrekvensen skulle sjunka under 4%.

Företaget var föremål för en stämningsansökan, som lämnades in 2017 av Chicago-husägare som hävdade att det vilseledade husköpare genom att ge dem mycket låga siffror. Klagandena uppgav också att de flesta användare behandlade Zestimates som bedömningar. Enligt en rapport från Market Watch, Zillow, sa att stämningen inte hade någon förtjänst, och förnekade att dess Zestimates var bedömningar. Istället kallade de dem en referenspunkt där användare kan starta sin sökning efter hemvärden.

Poängen

Zillow försöker inte dölja bristerna i Zestimates från konsumenterna, och du kan inte heller förvänta dig helt exakta uppskattningar från konkurrerande webbplatser. Poängen är att husägare ska använda priser från Zestimates som en bred riktlinje och kontrastera dessa siffror mot andra källor. Det bör inte på något sätt betraktas som en bedömning. En jämförbar marknadsanalys från en lokal fastighetsmäklare och en professionell bedömning av hemmet är de bästa sätten att lära sig dess värde.

Även dessa verktyg är ofullkomliga: Ibland finns det inte nyligen försäljning av liknande hem, och bedömare - som bara är mänskliga - kan vara något subjektiva i sina bedömningar. I slutändan finns det inget sätt att få en perfekt bedömning av ett hemvärde, men det finns bara riktlinjer som vi har tillgängliga att följa när vi köper, säljer, ansöker om lån och när vi behöver veta ett hemvärde.