5 typer av REIT och hur man investerar i dem

Fastighetsinvesteringar (REIT) är ett viktigt övervägande vid uppbyggnad av eget kapital eller ränteportfölj. De ger större diversifiering, potentiellt högre totalavkastning och / eller lägre total risk. Kort sagt, deras förmåga att generera utdelningsintäkter tillsammans med kapitalförstärkning gör dem till en utmärkt motvikt mot aktier, obligationer och kontanter.

REITs äger och / eller förvaltar generellt inkomstproducerande kommersiella fastigheter, oavsett om det är själva fastigheterna eller inteckningar på dessa fastigheter. Du kan investera i företagen individuellt, genom en börshandlad fond eller med en fond. Det finns många typer av REITs tillgängliga.

Här tittar vi på några av huvudkategorierna för REITS och deras historiska avkastning. I slutet av denna artikel bör du ha en bättre idé när och vad du ska köpa.

Key Takeaways

• Att använda REIT för att investera i fastigheter kan diversifiera din portfölj, men inte alla REIT skapas lika.
• Vissa REIT investerar direkt i fastigheter och tjänar hyresintäkter och förvaltningsavgifter. Andra investerar i fastighetsskuld, det vill säga inteckningar och säkerhetsskyddade lån.
• Dessutom tenderar REIT att fokusera på en specifik sektor av fastigheter, till exempel detaljhandel eller köpcentrum, hotell och resorts, eller sjukvård och sjukhus.

Historiska returer av REITs

Företagsinvesteringar är historiskt sett en av de bäst tillgängliga tillgångsklasserna. FTSE NAREIT Equity REIT Index är vad de flesta investerare använder för att mäta utvecklingen på den amerikanska fastighetsmarknaden. Mellan 1990 och 2010 var indexets genomsnittliga årliga avkastning 9, 9%, näst för mid-cap-aktier, som i genomsnitt var 10, 3% per år under samma period.

Som jämförelse lyckades räntebärande tillgångar med 7% årlig avkastning och råvaror bara 4, 5% per år. Fastigheter var den sämsta av åtta tillgångsklasser på bara två år av 20. Ränteinkomst var å andra sidan den sämsta utövaren sex gånger under samma 20-årsperiod.

På senare tid var det treåriga genomsnittet för REIT mellan mars 2013 och mars 2016 i linje med medelvärdena under 20-årsperioden och klockade in på 10, 76% under den tiden. Historiskt sett har investerare som letar efter avkastning gjort bättre investeringar i fastigheter än fast ränta, den traditionella tillgångsklassen för detta ändamål. En noggrant konstruerad portfölj bör beakta båda.

5 typer av REIT och hur man investerar i dem

REIT för detaljhandeln

Cirka 24% av REIT-investeringarna är i köpcentra och fristående detaljhandel. Detta representerar den enskilt största investeringen per typ i Amerika. Oavsett köpcentrum du ofta äger det troligen av en REIT. När man överväger en investering i fastighetshandel måste man först undersöka detaljhandeln själv. Är det ekonomiskt hälsosamt för närvarande och vad är framtidsutsikterna?

Det är viktigt att komma ihåg att REIT i detaljhandeln tjänar pengar på den hyra de tar ut hyresgäster. Om återförsäljare har problem med kassaflödet på grund av dålig försäljning, är det möjligt att de kan försena eller till och med misslyckas med de månatliga betalningarna och så småningom tvingas i konkurs. Vid den tidpunkten måste en ny hyresgäst hittas, vilket aldrig är lätt. Därför är det avgörande att du investerar i REIT med de starkaste ankarhyresgästerna som möjligt. Dessa inkluderar livsmedelsbutiker och hemförbättringsbutiker.

När du har gjort din branschbedömning bör ditt fokus vända sig till REITs själva. Liksom alla investeringar är det viktigt att de har goda vinster, starka balansräkningar och så lite skuld som möjligt, speciellt på kort sikt. I en dålig ekonomi kommer REITs med betydande kontantpositioner att presenteras med möjligheter att köpa bra fastigheter till beklagliga priser. De bäst drivna företagen kommer att dra fördel av detta.

Som sagt finns det långsiktiga oro för REIT-utrymmet i detaljhandeln eftersom shopping växer allt mer online i motsats till köpcentramodellen. Rymdsägare har fortsatt att förnya sig för att fylla sitt utrymme med kontor och andra hyresgäster som inte är detaljhandeln, men undersektorn är under press.

Bostäder REITs

Det här är REIT som äger och driver flerfamiljshyreshyreshus samt tillverkade bostäder. När man vill investera i denna typ av REIT bör man beakta flera faktorer innan man hoppar in. Till exempel tenderar de bästa lägenhetsmarknaderna att vara där prisvärdheten för hemmet är låg i förhållande till resten av landet. På platser som New York och Los Angeles tvingar de höga kostnaderna för enstaka hem fler människor att hyra, vilket driver upp det pris som hyresvärdarna kan betala varje månad. Som ett resultat tenderar de största bostadsreiterna att fokusera på stora urbana centra.

Inom varje specifik marknad bör investerare leta efter befolkningstillväxt och sysselsättningstillväxt. I allmänhet, när det finns ett nettoinflöde av människor till en stad, beror det på att jobb är lättillgängliga och ekonomin växer. En sjunkande vakansgrad i kombination med stigande hyror är ett tecken på att efterfrågan förbättras. Så länge utbudet av lägenheter på en viss marknad förblir låg och efterfrågan fortsätter att öka, bostäder REITs bör göra det bra. Som med alla företag gör de som har de starkaste balansräkningarna och det mest tillgängliga kapitalet normalt bäst.

Sjukvård REITs

REIT för hälso-och sjukvård kommer att vara en intressant undersektor att se när amerikanerna åldras och sjukvårdskostnaderna fortsätter att klättra. Sjukvård REITs investerar i fastigheter på sjukhus, medicinska centra, vårdinrättningar och åldershem. Framgången för denna fastighet är direkt knuten till sjukvården. En majoritet av operatörerna av dessa anläggningar förlitar sig på beläggningsavgifter, ersättning för Medicare och Medicaid samt privat lön. Så länge finansieringen av hälso- och sjukvård är ett frågetecken, så är också REIT-sjukvård.

Saker du bör leta efter i en REIT-sjukvård inkluderar en diversifierad kundgrupp samt investeringar i ett antal olika fastighetstyper. Fokus är till en viss grad bra men det sprider också din risk. I allmänhet är en ökning i efterfrågan på hälso- och sjukvårdstjänster (som bör hända med en åldrande befolkning) bra för fastighetsmäklare. Förutom kund- och fastighetsdiversifiering letar du därför efter företag vars hälsoupplevelse är betydande, vars balansräkningar är starka och vars tillgång till lågkostnadskapital är hög.

Office REITs

Office REITs investerar i kontorsbyggnader. De får hyresintäkter från hyresgäster som vanligtvis har tecknat långa hyresavtal. Fyra frågor kommer att tänka på för alla som är intresserade av att investera i ett kontors REIT

1. Vad är situationen i ekonomin och hur hög är arbetslösheten?
2. Hur är vakansgraden?
3. Hur går det ekonomiskt med REIT-investeringen?
4. Hur mycket kapital har det för förvärv?

Försök hitta REIT som investerar i ekonomiska fästningar. Det är bättre att äga ett gäng genomsnittliga byggnader i Washington, DC, än att till exempel ha egna huvudkontor i Detroit.

Inteckning REITs

Cirka 10% av REIT-investeringarna är i inteckningar i motsats till fastigheterna. De mest kända men inte nödvändigtvis de största investeringarna är Fannie Mae och Freddie Mac, statligt sponsrade företag som köper inteckningar på sekundärmarknaden.

Men bara för att denna typ av REIT investerar i inteckningar istället för eget kapital betyder det inte att det kommer utan risker. En höjning av räntorna skulle resultera i en minskning av REIT-bokföringsvärdena för hypotekslån, vilket leder till lägre aktiekurser. Dessutom får inteckning REITs en avsevärd mängd av sitt kapital genom säkrade och osäkrade skulderbjudanden. Om räntorna stiger kommer framtida finansiering att bli dyrare, vilket minskar värdet på en portfölj av lån. I en miljö med låg ränta med förutsättningar för stigande räntor handlar de flesta inteckning REITs till en rabatt till nettotillgången per aktie. Tricket är att hitta rätt.

Nycklarna till bedömningen av alla REIT

Det finns några saker att tänka på när du utvärderar någon REIT. De inkluderar följande:

1. REIT är verkliga totalavkastningsinvesteringar. De ger höga utdelningar samt måttligt långsiktigt kapitalökning. Leta efter företag som historiskt har gjort ett bra jobb med att tillhandahålla båda.
2. Till skillnad från traditionella fastigheter handlas många REIT på börser. Du får diversifiering som fastigheter tillhandahåller utan att vara låsta på lång sikt. Likviditet är viktig.
3. Avskrivningar tenderar att överdriva en investerings minskning av fastighetsvärdet. I stället för att använda utbetalningsgraden (vilken utdelning investerare använder) för att utvärdera en REIT, titta på dess medel från verksamheten (FFO) istället. Detta definieras som nettoresultat minus försäljning av fastigheter under ett visst år och avskrivningar. Ta helt enkelt utdelningen per aktie och dela med FFO per aktie. Ju högre avkastning desto bättre.
4. Stark ledning gör skillnad. Leta efter företag som har funnits ett tag eller åtminstone har ett ledningsgrupp med många erfarenheter.
5. Kvalitet räknas. Invester endast i REIT med fantastiska fastigheter och hyresgäster.
6. Överväg att köpa en fond eller ETF som investerar i REIT och lämna forskningen och köpa till proffsen.

Slutsats

Den federala regeringen gjorde det möjligt för investerare att köpa in storskaliga kommersiella fastighetsprojekt redan 1960. Men bara under det senaste decenniet har enskilda investerare tagit emot REIT. Orsakerna till detta inkluderar låga räntor, som tvingade investerare att se bortom obligationer för inkomstproducerande investeringar, tillkomsten av börshandlade fonder och fokusera på fastigheter och fram till nedbrytningen av fastigheter 2007-08, en omättlig aptit på Amerikaners del att äga fastigheter och andra materiella tillgångar. REIT, som alla andra investeringar under 2008, led mycket. Men trots detta fortsätter de att vara ett utmärkt tillägg till varje diversifierad portfölj.