7 steg till en het kommersiell fastighetsaffär

Fråga någon fastighetsproffs om fördelarna med att investera i kommersiella fastigheter, och du kommer troligen att utlösa en monolog om hur sådana fastigheter är en bättre affär än bostadsfastigheter. Kommersiella fastighetsägare älskar det extra kassaflödet, de fördelaktiga stordriftsfördelarna, det relativt öppna spelområdet, den rikliga marknaden för bra, prisvärda fastighetsförvaltare och den större vinsten från kommersiella fastigheter.

Men hur utvärderar du de bästa egenskaperna? Och vad skiljer de stora erbjudandena från dudorna?

Som de flesta fastighetsfastigheter, börjar framgång med en bra plan. Här är en för att hjälpa dig utvärdera en bra affär med fastigheter.

Lär dig vad insiders vet

För att vara en spelare i kommersiella fastigheter, lära dig att tänka som en professionell. Vet till exempel att kommersiella fastigheter värderas annorlunda än bostadsfastigheter. Intäkter på kommersiella fastigheter är direkt relaterade till dess användbara fyrkantiga bilder. Det är inte fallet med enskilda bostäder. Du ser också ett större kassaflöde med kommersiell fastighet. Matematiken är enkel: du kommer att tjäna mer inkomst på flerfamiljshus, till exempel än på ett enfamiljshus. Vet också att hyresavtal för kommersiella fastigheter är längre än på enfamiljshus. Det banar vägen för större kassaflöde. Slutligen, om du befinner dig i en stramare kreditmiljö, se till att komma och banka med kontanter i handen. Långivare för kommersiella fastigheter vill se minst 30% ner innan de ger ett lån grönt ljus.

Kartlägga en handlingsplan

Att ställa in parametrar är högsta prioritet i en kommersiell fastighetsaffär. Fråga till exempel hur mycket du har råd att betala och handla sedan om för att få inteckningar för att få en känsla av hur mycket du kommer att betala under inteckningens livslängd. Att använda verktyg som hypoteksräknare kan hjälpa dig att utveckla bra uppskattningar av den totala kostnaden för ditt hem.

Andra viktiga frågor att ställa dig själv inkluderar: Hur mycket förväntar du dig att göra på affären? Vem är de viktigaste spelarna? Hur många hyresgäster är redan ombord och betalar hyra? Hur mycket hyresutrymme behöver du fylla?

Lär dig att känna igen en bra affär

De bästa fastighetsproffsen vet en hel del när de ser en. Vad är deras hemlighet? Först har de en exitstrategi - de bästa erbjudandena är de där du vet att du kan gå ifrån. Det hjälper till att ha ett skarpt öga för markägaren - leta alltid efter skador som kräver reparationer, vet hur man bedömer risken och se till att bryta ut miniräknaren för att säkerställa att fastigheten uppfyller dina ekonomiska mål.

Bekanta dig med viktiga kommersiella fastighetsmätningar

De vanliga nyckelmått som används vid bedömning av fastigheter inkluderar:

Rörelseresultat (NOI)
NOI för en kommersiell fastighet beräknas genom att utvärdera fastighetens första år brutto rörelseresultat och sedan subtrahera driftskostnader för det första året. Du vill ha en positiv NOI.

Cap Rate
En fastighetsfastighets "tak" - eller kapitaliseringsränta - används för att beräkna värdet på inkomstproducerande fastigheter. Till exempel är ett lägenhetskomplex med fem enheter eller mer, kommersiella kontorsbyggnader och mindre remsor alla bra kandidater för en fastställande av takst. Cap-kurser används för att uppskatta nuvärdet av framtida vinster eller kassaflöde; processen kallas också aktivering av intäkter.

Kontanter på kontanter
Kommersiella fastighetsinvesterare som förlitar sig på finansiering för att köpa sina fastigheter följer ofta formeln kontanter för kontanter för att jämföra konkurrerande fastighets första år. Med kontant kontant tas det faktum att investeraren i fråga inte kräver 100% kontanter för att köpa fastigheten, utan också står för att investeraren inte kommer att behålla hela NOI eftersom han eller hon måste använda vissa av det för att betala inteckning. För att upptäcka kontanter på kontanter måste fastighetsinvesterare bestämma det belopp som krävs för att investera för att köpa fastigheten eller deras initiala investering.

Leta efter motiverade säljare

Som alla företag driver kunder fastigheter. Ditt jobb är att hitta dem - särskilt de som är redo och ivriga att sälja under marknadsvärdet. Faktum är att ingenting händer eller till och med betyder något i fastigheter förrän du hittar en affär, som vanligtvis åtföljs av en motiverad säljare. Det här är någon med en pressande anledning att sälja under marknadsvärdet. Om din säljare inte är motiverad är han eller hon inte lika villiga att förhandla.

Upptäck skönheten i grannskapets "lantbruk"

Ett utmärkt sätt att utvärdera en kommersiell fastighet är att studera kvarteret den ligger i genom att gå till öppna hus, prata med andra grannägare och leta efter lediga platser.

Använd en "tre-långsträckt" strategi för att utvärdera egenskaper

Var anpassningsbar när du söker efter bra erbjudanden. Använd internet, läs annonserna och hyra fågelhundar för att hitta de bästa egenskaperna. Fågelhundar med fastigheter kan hjälpa dig att hitta värdefulla investeringar i utbyte mot en remissavgift.

Poängen

I stort sett handlar det om att hitta och utvärdera kommersiella fastigheter inte bara jordbrukskvarter, få ett bra pris eller skicka ut röksignaler för att få säljare till dig. Kärnan i att vidta åtgärder är grundläggande mänsklig kommunikation. Det handlar om att bygga relationer och rapportera med fastighetsägare, så de känner sig bekväma att prata om bra erbjudanden - och göra affärer med dig.