Köpa ett hem: skillnaden mellan kontanter kontra inteckning

Överallt där du vänder dig hör du hur illa det är att bära skuld. Så naturligtvis är det logiskt att tänka att att köpa ett hem med kontanter - eller att sänka så mycket pengar som möjligt i ditt hem för att undvika den enorma skuld som är förknippad med en inteckning - är det smartaste valet för din ekonomiska hälsa.

Men det finns mycket att tänka på när man funderar på att köpa ett hem direkt mot att finansiera det. Här är några av de stora skillnaderna mellan att använda kontanter eller en inteckning för att köpa ett hem.

Ska du köpa ett hem med kontanter eller ett lån?

Kontanter

Att betala kontanter för ett hem eliminerar behovet av att betala ränta på lånet och eventuella stängningskostnader. "Det finns inga avgifter för inteckning av ursprung, bedömningsavgifter eller andra avgifter som långivare debiterar för att bedöma köpare, " säger Robert Semrad, JD, seniorpartner och grundare av DebtStoppers Bankruptcy Law Firm of Robert J. Semrad & Associates, LLC, med huvudkontor i Chicago IL.

Att betala med kontanter är vanligtvis också mer attraktivt för säljare. "På en konkurrenskraftig marknad kommer en säljare sannolikt att ta ett kontantbidrag i förhållande till andra erbjudanden eftersom de inte behöver oroa sig för att en köpare ska backa ut på grund av att finansiering nekas, " säger Peter Grabel, VD för MLO Luxury Mortgage Corp i Stamford, CT. Ett kontant hemköp har också flexibiliteten att stänga snabbare (om så önskas) än ett som involverar lån, vilket kan vara attraktivt för en säljare.

Dessa fördelar för säljaren bör inte komma utan ett pris. "En kontantköpare kanske kan få fastigheten till ett lägre pris och få en" kontantrabatt ", säger Grabel.

Dessutom är ett kontantköpares hem inte utnyttjat, vilket gör det möjligt för en husägare att sälja huset lättare - även med förlust - oavsett marknadsförhållanden.

Inteckning

Å andra sidan har finansiering också betydande fördelar. "Även om en köpare har förmågan att betala kontanter för ett hem, kan det vara vettigt att inte binda upp mycket kontanter för att köpa fastigheter, " säger Grabel. Om du gör det kan du begränsa dina alternativ om andra behov uppstår längs vägen. Till exempel, om hemmet visar sig behöva större reparationer eller renoveringar, kan det vara svårt att få ett lån eller en inteckning för ett eget kapital, eftersom du inte vet hur din kreditpoäng kommer att se ut i framtiden, hur mycket hemmet kommer då att vara värda eller andra faktorer som avgör godkännande för finansiering.

Att sälja ett köpt hem med kontanter kan också vara ett problem om ägarna sträckte sig mycket ekonomiskt för att köpa det. "Om kontantköpare beslutar att det är dags att sälja, måste de se till att de kommer att ha tillräckliga kontantreserver för att lägga som en insättning på det nya hemmet, " säger Grabel.

Kort sagt, "kontantköpare måste vara säkra på att lämna för att lämna sig själv mycket likviditet, " säger Grabel. Genom att välja att gå med en inteckning kan du ge dig själv lite mer flexibilitet.

Att betala kontanter har också skattemässiga konsekvenser. "I de flesta fall är räntebetalningar för inteckning skatteavdragbara", säger Semrad. Och även om du inte bör välja en inteckning bara för att få ett avdrag, så skadar aldrig en reducerad skatteskyldighet.

Naturligtvis, med en inteckning, slutar du slutligen betala mer, eftersom det kommer med räntebetalningar som lägger till över tid. Men beroende på aktiemarknadens tillstånd noterar Semrad också att besparingar på inteckningslån genom att betala kontanter kanske inte är ekonomiskt klokt. Du skulle kunna spara mindre än de pengar som kan ha tjänat om du hade tagit en inteckning och investerat de pengar du inte spenderade på ditt hus i lager.

Att inte ha en inteckning skulle kunna förneka ett undantag från husstaden om du befinner dig allvarligt i skuld i framtiden.

De flesta stater beviljar konsumenterna en viss skyddsnivå från borgenärer när det gäller deras hem; vissa stater, som Florida, befriar huset helt från räckhåll för vissa borgenärer. Andra stater sätter gränser från så lite som $ 5000 till upp till $ 550.000. "Det innebär, oavsett husets värde, kan borgenärer inte tvinga sin försäljning för att uppfylla sina fordringar, " säger Semrad.

Så här fungerar det: Om ditt hem är värt $ 500 000 och hemets inteckning är $ 400 000, kan ditt husstedsundantag förhindra tvångsförsäljning av ditt hem för att betala borgenärer 100.000 $ i eget kapital i ditt hem, så länge som ditt statliga hemstedsundantag är minst $ 100.000. Om statens undantag är mindre än 100 000 USD kan en konkursförvaltare fortfarande tvinga försäljningen av ditt hem att betala borgenärer med hemets eget kapital utöver undantaget.

Att ha en inteckning skyddar dock inte dina pengar helt. "Om en husägare lämnade pengarna i banken och finansierade huset, kunde en domskreditgivare låna bankkontot och använda majoriteten av medlen för att tillgodose sina fordringar, " säger Semrad.

Poängen

Det bästa rådet när man överväger huruvida kontanter eller inteckning är det mest meningsfulla är att välja det val som ger dig det större slaget för pengarna. Fråga dig själv vilken som ger en större avkastning på din investering.

"Att betala kontant för hela husets köpeskillnad liknar investeringar i en obligation som betalar samma ränta som du skulle betala med en inteckning, " säger James Bregenzer, ägare av Bregenzer Group LLC, ett private equity- och kapitalföretag i Indianapolis, IN. Till exempel att välja att inte betala en 30-årig inteckning med en ränta på 5, 5 procent är i huvudsak detsamma som att realisera en avkastning på 5, 5 procent på investeringspriset.

Om du bestämmer dig för att köpa ett hus med ett lån, se till att du enkelt har råd med huvud- och räntebetalningar varje månad. Om du väljer att gå med kontanter, se till att du fortfarande har tillräckligt för att täcka pågående kostnader som fastighetsskatter, husägarförsäkring, husägare och andra avgifter varje månad. (För relaterad läsning, se "Ska du betala kontanter för ditt nästa hem?")

Key Takeaways

• Att betala kontanter för ett hem eliminerar behovet av att betala ränta på lånet och eventuella stängningskostnader.
• Att inte ha en inteckning kan också undvika undantag från en bostadshus om du befinner dig allvarligt i skuld i framtiden.
• Det bästa rådet när man överväger huruvida kontanter eller inteckning är det mest meningsfulla är att välja det val som ger dig det större slaget för pengarna.