Kombinerat förhållande mellan lån och värde - CLTV-förhållande
Det kombinerade belåningsgraden (CLTV) är förhållandet mellan alla säkrade lån på en fastighet och en fastighets värde. Långivare använder CLTV-kvoten för att bestämma en potentiell bostadsköpares risk för fallissemang när mer än ett lån används.
I allmänhet är långivare villiga att låna ut till CLTV-förhållanden på 80% och högre till låntagare med hög kreditvärdighet. CLTV skiljer sig från det enkla lånet till värde (LTV) förhållandet genom att LTV endast inkluderar den första eller primära inteckning i sin beräkning.
CLTV-formel och beräkning
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotalt värde för fastigheten var: VL = lånets värde \ börja {inriktad} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Fastighetens totala värde}} \\ & \ textbf {där:} \\ & \ text {VL = Lånevärde} \\ \ end {inriktad} CLTV = Fastighetens totala värdeVL1 + VL2 + ... + VLn där: VL = lånets värde
För att beräkna det kombinerade belåningsgraden dividerar du de sammanlagda huvudsakliga saldona för alla lån med fastighetens inköpspris eller verkliga marknadsvärde. CLTV-förhållandet bestäms sålunda genom att dela summan av objekten nedan med det lägsta av fastighetens försäljningspris eller fastighetsvärderingen.
- det ursprungliga lånebeloppet för den första inteckning
- den utdragna delen (utestående huvudsaklig saldo) av en hemmaplan för kredit (HELOC)
- den obetalda huvudsaldot för all underordnad finansiering, till exempel en andra eller tredje hypotekslån (Med ett lån med slutet lån, lånar låntagaren ner alla medel på dag ett och får inte göra några betalningsplanändringar eller få tillgång till någon nedbetalning när lånet är stängt.)
Key Takeaways
- CLTV liknar LTV men inkluderar alla inteckningar eller lån och inte bara den första inteckning.
- Långivare överväger CLTV-förhållandet när man bestämmer om en bostadsköpare har råd att köpa ett hem.
- Fastighetsbubblan 2008-2009 underströk betydelsen av att hålla ett öga på CLTV-kvoten.
Vad CLTV Ratio visar
Det kombinerade lånet till värde (CLTV) är en beräkning som används av intecknings- och utlåningsföretag för att bestämma den totala andelen av en husägares fastighet som är belägen av panter (skuldförpliktelser). Långivare använder CLTV-förhållandet tillsammans med en handfull andra beräkningar, såsom skuld-till-inkomstkvot och standardlånet (LTV), för att bedöma risken för att utöka ett lån till en låntagare.
Många ekonomer tillskriver avslappnade CLTV-standarder till avskärmningskrisen som plågade USA under slutet av 2000-talet, bland andra faktorer. Från början på 1990-talet och särskilt under början och mitten av 2000-talet tog hemköpare ofta andra inteckningar vid köpstillfället i stället för att göra betalningar. Kreditgivare som är angelägna om att inte förlora dessa kunders verksamhet till konkurrenter gick med på sådana villkor trots den ökade risken.
Innan fastighetsbubblan som expanderade från slutet av 1990-talet till mitten av 2000-talet var det vanligt att husköpare betalade ut minst 20% av inköpspriset. De flesta långivare höll kunderna inom dessa parametrar genom att täcka LTV på 80%.
När bubblan började värmas upp, tog många av dessa samma företag åtgärder för att låta kunder komma runt att lägga ner 20%. Vissa långivare höjde LTV-möss eller avskaffade dem helt och erbjuder bostadslån med 5% utbetalningar eller mindre, medan andra höll LTV-krav på plats men höjde CLTV-möss, ofta till 100%. Denna manöver gjorde det möjligt för kunder att ta ut andra inteckningar för att finansiera sina 20% utbetalningar.
Avskärmningsspik som började 2008 underströk varför CLTV är viktigt. Att ha huden i spelet, till exempel ett initialt utbetalningsbelopp på $ 100 000 för ett hus på 500 000 dollar, ger en husägare ett kraftfullt incitament att hålla upp sina inteckningsbetalningar. Om banken avskärmar förlorar han inte bara sitt hem utan också den hög med kontanter han betalade för att stänga.
Att kräva eget kapital i fastigheten isolerar också långivare från ett dopp i fastighetspriserna. Om en fastighet värderas till $ 500 000 och de totala pensionsräntorna lägger upp till $ 400 000 kan fastigheten förlora upp till 20% av dess värde utan att några pensionsinnehavare får en kort betalning på en avskärmningsauktion.
Varför CLTV-frågor
Vissa bostadsköpare väljer att sänka sin utbetalning genom att få flera inteckningar på en fastighet, vilket resulterar i en lägre belåningsgrad för den primära inteckning. Även på grund av den lägre LTV-andelen undviker många bostadsköpare framgångsrikt privat hypoteksförsäkring (PMI). Huruvida det är bättre att få en andra inteckning eller ådra sig PMI-kostnaden varierar per individ.
Eftersom den andra intecknaren tar större risk är följaktligen räntan på en andra inteckning vanligen högre än räntan på en första inteckning. Det är tillrådligt att konsumenterna överväger fördelar och nackdelar med att ta emot flera lån på en fastighet. Att utöva due diligence hjälper till att säkerställa att det som väljs är det bästa alternativet under givna omständigheter.
Lån till värde kontra CLTV
Lånet till värde (LTV) och CLTV är två av de vanligaste förhållandena som används under hypoteksförfarandet. De flesta långivare sätter max båda värdena, över vilka den blivande låntagaren inte är berättigad till lån. LTV-kvoten beaktar endast den primära inteckningssaldo. I ovanstående exempel är LTV-kvoten 50%, resultatet av att dela den primära inteckningssaldo på 100 000 USD med hemvärdet 200 000 USD.
De flesta långivare ålägger högst 80 procent av LTV eftersom Fannie Mae och Freddie Mac inte köper inteckningar med högre LTV-kvoter. Låntagare med goda kreditprofiler kan kringgå detta krav men måste betala privat inteckningförsäkring (PMI) så länge deras primära lånesaldo är större än 80% av hemets värde. PMI skyddar långivaren från förluster när ett hems värde faller under lånesaldot.
Primära långivare tenderar att vara mer generösa med CLTV-krav. Med beaktande av exemplet ovan, i händelse av avskärmning, får den primära inteckningshållaren sina pengar i sin helhet innan den andra inteckningshållaren får något. Om fastighetsvärdet sjunker till $ 125 000 innan låntagaren inte betalar, får den primära pensionsrättsinnehavaren hela det skyldiga beloppet ($ 100 000), medan den andra krediträttsinnehavaren endast får de återstående $ 25 000 trots att han är skyldig $ 50 000. Den primära pensionsrättsinnehavaren axlar mindre risk vid fallande fastighetsvärden och har därför råd att låna ut på en högre CLTV.
Exempel på CLTV Ratio
Anta som ett exempel att en person köper ett hus för $ 200 000. För att säkra fastigheten tillhandahöll hon en utbetalning på $ 50 000 och fick två inteckningar för $ 100 000 (primär) och $ 50 000 (sekundär). Hennes kombinerade belåningsgrad (CLTV) är därför 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.