Fannie Mae: Vad det gör och hur det fungerar

Det finns en mycket god chans att du har hört talas om Fannie Mae. Men vet du vad den gör och hur den fungerar?

Federal National Mortgage Association (FNMA), vanligtvis känd som Fannie Mae, är ett statligt sponsrat företag (GSE) som grundades 1938 av kongressen under det stora depressionen som en del av New Deal. Det inrättades för att stimulera bostadsmarknaden genom att göra fler inteckningar tillgängliga för måttliga till låginkomsttagare.

Fannie Mae kommer inte eller ger lån till låntagare. Men det köper och garanterar dem genom den sekundära inteckningsmarknaden. I själva verket är det en av två av de största köparna av inteckningar på sekundärmarknaden. Den andra är dess syskon, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, ett annat statligt sponsrat företag skapat av kongressen.

De tidiga dagarna

I början av 1900-talet var det ingen lätt uppgift att få en inteckning - än mindre ett hem -. Många hade inte råd att säkra en utbetalning, och lån var nästan alltid på kort sikt - inte som de med långa avskrivningsperioder vi känner till idag. Faktum är att när många av lånen förfallit vid den tiden krävde de normalt stora ballongbetalningar från gäldenären. Om husägaren inte kunde göra betalningen, skulle banken utesluta. När den stora depressionen drabbade förlorade ungefär 25% av landets husägare sina hem.

USA: s kongress svarade genom att skapa Fannie Mae. Syftet var att hjälpa till att skapa en ström av bostadsfinansiering tillgänglig för alla på varje marknad. Detta ledde till finansiering av lån med långa räntor med fast ränta, vilket gjorde det möjligt för husägare att refinansiera sina lån när som helst under lånets gång.

1938

Årskongressen skapade Fannie Mae.

I slutet av 1960-talet började Fannie Mae att finansiera sig själv genom att sälja aktier och obligationer efter att regeringen tog bort den från den federala budgeten. Fannie Mae behöll dock banden till regeringen som GSE, med en styrelse bestående av högst 13 medlemmar. Det är också undantaget från lokala och statliga skatter.

Key Takeaways

• Fannie Mae är ett statligt sponsrat företag som gör lån tillgängliga för låg- och måttliga inkomster.
• Det ger inte lån utan stöder eller garanterar dem på den sekundära inteckningsmarknaden.
• Fannie Mae tillhandahåller likviditet genom att investera i hypoteksmarknaden och sammanslåa lån till inteckningssäkrade värdepapper.
• Fannie Mae fick räddning av den amerikanska regeringen efter finanskrisen och avlistades från NYSE.

Skapa likviditet

Genom att investera i hypoteksmarknaden skapar Fannie Mae mer likviditet för långivare som banker, thrifts och kreditföreningar, vilket i sin tur tillåter dem att teckna eller finansiera fler inteckningar. De inteckningar som den köper och garanterar måste uppfylla strikta kriterier. Exempelvis är gränsen för ett konventionellt lån för ett enskilt hus under 2019 $ 484 350 för de flesta områden och $ 726, 525 för högkostnadsområden. Dessa områden inkluderar Hawaii, Alaska, Guam och de amerikanska Jungfruöarna, där de genomsnittliga hemvärdena ligger över basbeloppet med minst 115%.

För att en hypotekslånare ska kunna stödjas av Fannie Mae, måste den acceptera att inte utöva oetiska metoder för subprime-utlåning. Subprime-lån har högre räntor än primärlån och erbjuds låntagare med dålig kredit som betraktas som en högre risk av långivaren.

Enligt Fannie Maes webbplats tillhandahöll den 102 miljarder dollar i likviditet för att finansiera bostadsmarknaden under det första kvartalet 2019. Detta hjälpte människor över hela landet att köpa, refinansiera och hyra cirka 527 000 bostäder.

Fannie Mae stöder eller garanterar inteckningar men kommer inte från dem.

Hypoteksstödda värdepapper

Efter att ha köpt inteckningar på sekundärmarknaden samlar Fannie Mae dem för att bilda hypotekslån (MBS). MBS är värdepapperssäkrade värdepapper som är säkrade med en inteckning eller pool av inteckningar. Fannie Maes inteckningssäkrade värdepapper köps av institutioner som försäkringsbolag, pensionsfonder och investeringsbanker. Det garanterar betalningar av kapital och ränta på dess MBS.

Fannie Mae har också en egen portfölj, ofta kallad en behållen portfölj. Detta investerar i egna säkerhetsskyddade värdepapper såväl som från andra institutioner. Fannie Mae emitterar skuld som kallas byråskuld för att finansiera sin behållna portfölj.

Finanskrisen

Fannie Mae har handlats sedan 1968. Fram till 2010 handlades det på New York Stock Exchange (NYSE). Det avlistades efter hypotekslån, bostäder och finansiell kris efter att dess aktier sjönk under minimikapitalkraven från New York Stock Exchange. Det handlar nu utan disk.

Oetiska utlåningsmetoder ledde till krisen. Under bostadsboomen i mitten av 2000-talet sänkte långivarna sina normer och erbjöd bostadslån till låntagare med dålig kredit. Under 2007 brast bostadsbubblan och hundratusentals av dessa låntagare gick i standard, vilket ledde till vad som var känt som subprime-nedbrytningen. Detta hade en krusande effekt på kreditmarknaderna, som skickade de finansiella marknaderna i ett svänghjul och skapade den allvarligaste lågkonjunkturen på decennier i USA. (För mer, se: En översyn av tidigare recessioner .)

Regeringens övertagande och bailout

Under senare halvan av 2008 togs Fannie Mae och Freddie Mac över av regeringen via ett konservatörskap av Federal Housing Finance Committee. Vid den tidpunkten garanterade eller innehöll både hälften av landets inteckningar värda ungefär 5 biljoner dollar. Båda fick utbetalningar till 187, 4 miljarder dollar, vilket räddade dem från kollaps. I huvudsak grep den amerikanska regeringen in för att återställa förtroendet på marknaderna genom att lova att räta ut dåliga lån och för att förhindra en ytterligare nedgång på bostadsmarknaden. Detta ledde i sin tur till en ökning av mängden statsskuld, som då var cirka 9 biljoner dollar.

Kreditalternativ

Fannie Mae erbjuder nu ett antal olika affärsinitiativ och kreditalternativ till husägare och arbetar med långivare för att hjälpa människor som annars kan ha svårt att få finansiering.

• HomeReady Mortgage: Denna produkt gör det möjligt för husägare att säkra finansiering och köpa ett hem med en låg betalning. Låntagare kvalificerar sig om de har låg till måttlig inkomst och en kreditbetyg under 620. Personer med poäng över 620 får bättre prissättning.
• 3% förskottsbetalning: En annan resurs för husägare som kanske inte har tillgång till tillräckligt med medel för att säkra en stor utbetalning.
• HFA Preferred: Detta program hjälper husägare att få tillgång till överkomlig finansiering genom lokala och statliga bostadsfinansbyråer och andra långivare. Inkomstnivåer för låntagare bestäms av HFA och det finns inga krav på första köparen.

En fullständig lista över produkter och deras beskrivning finns på Fannie Maes webbplats.

Lånändringar

Efter hypotekslånet började Fannie Mae fokusera på lånemodifieringar. Sedan 2009 har Fannie Mae genomfört mer än 1, 5 miljoner lån modifieringar. Låneändringar ändrar villkoren för en befintlig inteckning för att hjälpa låntagare att undvika att de inte lånar in sina inteckningar, hamnar i avskärmning och slutligen förlorar sitt hem. Ändringar kan inkludera en lägre ränta eller förlänga lånets löptid. Lån modifiering kan också sänka månatliga betalningar.

Poängen

Fannie Mae har lyckats vända sig sedan han var på randen 2008. Idag är den den största stödmannen för 30-åriga fastighetslån och är fortfarande en nyckelmekanism för att underlätta hembesök.