Federal Housing Administration (FHA) Loan
Ett FHA-lån är en inteckning som utfärdas av en FHA-godkänd långivare och försäkrad av Federal Housing Administration (FHA). FHA-lån, som är utformade för låntagare med låg till måttlig inkomst, kräver lägre minimibetalningar och kreditpoäng än många konventionella lån.
Från och med 2019 kan du låna upp till 96, 5% av värdet på ett hem med ett FHA-lån (vilket innebär att du måste göra en utbetalning på endast 3, 5%). Du behöver en kreditbetyg på minst 580 för att kvalificera dig. Om din kredit värdering faller mellan 500 och 579, kan du fortfarande få ett FHA-lån förutsatt att du kan göra 10% utbetalning. Med FHA-lån kan din utbetalning komma från besparingar, en ekonomisk gåva från en familjemedlem eller ett bidrag för utbetalningsassistans.
Alla dessa faktorer gör FHA-lån populära hos första gången husköpare.
Medan Federal Federal Housing Administration Loans (FHA Loans) kräver lägre betalningar och kreditpoäng än konventionella lån, har de andra strikta krav.
Det är viktigt att notera att Federal Housing Administration inte lånar ut pengar för en inteckning. Istället får du ett lån från en FHA-godkänd långivare, som en bank, och FHA garanterar lånet. Vissa människor hänvisar till det som ett FHA-försäkrat lån av den anledningen.
Du betalar för den garantin genom betalningsförsäkringspremiebetalningar till FHA. Din långivare bär mindre risk eftersom FHA kommer att betala ett lån till långivaren om du inte har lånet.
Hur fungerar ett FHA-lån
Ett FHA-lån kräver att du betalar två typer av inteckningspremier - en Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) och en årlig MIP (debiteras varje månad). Upfront MIP är lika med 1, 75% av baslånet (från och med 2018). Du betalar detta vid stängningen, eller så kan det rullas in i lånet. Om du till exempel ges ett hemlån för $ 350 000, betalar du ett UFMIP på 1, 75% x 350 000 dollar = 6, 125 $. Betalningarna sätts in på ett spärrkonto som upprättats av US Treasury Department, och medlen används för att betala inteckningar om du betalar lånet.
Trots namnet gör du årliga MIP-betalningar varje månad. Betalningarna sträcker sig från 0, 45% till 1, 05% av baslånebeloppet, beroende på lånebeloppet, lånets längd och det ursprungliga lånevärdet (LTV). Den typiska MIP-kostnaden är vanligtvis 0, 85% av lånebeloppet. Om du till exempel har ett lån på 350 000 USD kommer du att göra årliga MIP-betalningar på 0, 85% x 350 000 USD = 2 975 USD eller 247, 92 USD varje månad. Detta betalas utöver kostnaden för UFMIP.
Key Takeaways
- FHA-lån är federalt backade inteckningar utformade för låga till måttliga inkomne låntagare som kan ha lägre kreditvärde än genomsnittet.
- FHA-lån kräver lägre minimibetalningar och kreditpoäng än många konventionella lån.
- FHA-lån utfärdas av godkända banker och utlåningsinstitut som utvärderar dina kvalifikationer för lånet.
- Dessa lån har vissa begränsningar och långränser som inte finns i konventionella inteckningar.
Du kommer att göra årliga MIP-betalningar för antingen 11 år eller lånets livslängd, beroende på lånets längd och LTV.
| Hur länge betalar du den årliga premieförsäkringspremien (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMIN | LTV% | HUR LÅNG DU BETALAR ÅRSMIPET |
| ≤ 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| ≤ 15 år | 78, 01% till 90% | 11 år |
| ≤ 15 år | > 90% | Låneperiod |
| > 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| > 15 år | 78, 01% till 90% | 11 år |
| > 15 år | > 90% | Låneperiod |
Du kanske kan dra av det belopp du betalar i premier; men du måste specificera dina avdrag - snarare än att ta standardavdraget (så mycket som $ 24 000 under 2019 om du är gift att arkivera tillsammans) - för att göra det.
01:46Är ett FHA-inteckning fortfarande ett fynd?
FHAs låneprogram
Kongressen skapade den federala bostadsadministrationen 1934, mitt i det stora depressionen. Vid den tiden var bostadssektorn i problem: Standard- och avskärmningsräntorna hade skyrocket, lån var begränsade till 50% av en fastighets marknadsvärde och hypoteksvillkor - inklusive korta återbetalningsplaner tillsammans med ballongbetalningar - var svåra för många husköpare att uppfylla. Som ett resultat var USA främst en nation av hyresgäster, och endast 40% av hushållen ägde sina hem.
För att stimulera bostadsmarknaden skapade regeringen ett federalt försäkrat låneprogram som minskade utlåningsrisken och gjorde det lättare för låntagare att kvalificera sig för bostadslån. Hushållsgraden i USA ökade stadigt och nådde en högsta tid på 69, 2% 2004, enligt forskning från Federal Reserve Bank of St. Louis. (Från och med tredje kvartalet 2018 är det 64, 4%.)
Typer av FHA-lån
Förutom traditionella första inteckningar erbjuder FHA flera andra låneprogram, inklusive:
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM) -program - ett omvändt inteckningsprogram som hjälper äldre 62 år och äldre att konvertera kapitalet i sina hem till kontanter och samtidigt behålla titeln till hemmet. Du väljer hur du ska ta ut medlen, antingen som ett fast månadsbelopp eller som en kreditgräns (eller en kombination av båda).
- FHA 203k förbättringslån, vilket faktorer i kostnaden för vissa reparationer och renoveringar i lånet. Det här lånet låter dig låna pengar för både hemköp och hemförbättringar, vilket kan göra en stor skillnad om du inte har mycket pengar till hands efter att ha gjort en utbetalning.
- FHA: s energieffektiva låneprogram är ett liknande koncept, men det syftar till uppgraderingar som kan sänka dina verktygsräkningar, som ny isolering eller installation av nya sol- eller vindkraftsystem. Tanken är att energieffektiva bostäder har lägre driftskostnader, vilket sänker räkningar och ger mer inkomst tillgängliga för inteckning.
- Avsnitt 245 (a) lån - ett program för låntagare som förväntar sig att deras inkomster ska öka. Under programmet 245 (a) startar det graderade betalningslånet med lägre initiala månatliga betalningar som gradvis ökar med tiden, och det växande kapitalet har planerat att öka de månatliga huvudbetalningarna som resulterar i kortare lånevillkor.
| De fem typerna av FHA-lån | |
|---|---|
| FHA LÅNTYP | VAD DET ÄR |
| Traditionellt inteckning | En inteckning som används för att finansiera en primär bostad |
| Hemmakapital Omvandling Inteckning | En omvänd inteckning som gör att husägare i åldern 62 år kan byta ut egna kapital mot kontanter |
| 203 (k) Inteckning Program | En inteckning som inkluderar extra medel för att betala för energieffektiva hemförbättringar avsedda att sänka dina verktygsräkningar |
| Energieffektiva Låneprogram | En inteckning som inkluderar extra medel för att betala för energieffektiva hemförbättringar avsedda att sänka dina verktygsräkningar |
| Avsnitt 245 (a) Lån | Ett graduerat betalningslån (GPM) med lägre initiala månatliga betalningar som gradvis ökar (används när inkomst förväntas öka), och ett växande kapitallån (GEM) där schemalagda ökningar i månatliga huvudbetalningar resulterar i kortare lånevillkor |
FHA kontra konventionella lån
För att sammanfatta siffrorna: FHA-lån är tillgängliga för individer med kreditbetyg så låga som 500. Om din kreditpoäng är mellan 500 och 579 kan du få ett FHA-lån med en utbetalning på 10%. Om din kredit värdering är 580 eller högre, kan du få ett FHA-lån med så lite som 3, 5% lägre. Som jämförelse behöver du vanligtvis en kreditpoäng på minst 620 och en utbetalning mellan 3% och 20% för att kvalificera sig för en konventionell inteckning.
För ett FHA-lån eller någon inteckning måste vara minst två år från konkurs om du inte kan visa att konkursen berodde på en okontrollerbar omständighet. Du måste vara minst tre år bort från alla avskärmningar och visa att du arbetar för att återupprätta god kredit. Om du är kriminell på dina federala studielån eller inkomstskatter kommer du inte att kvalificera dig.
| FHA-lån kontra konventionella lån | ||
|---|---|---|
| FHA LÅN | KONVENTIONELL LÅN | |
| Minsta kreditpoäng | 500 | 620 |
| Handpenning | 3, 5% med en kreditbetyg på 580+ och 10% för kreditbetyg från 500 till 579 | 3% till 20% |
| Lånevillkor | 15 eller 30 år | 10, 15, 20 eller 30 år |
| Låneförsäkring | I förväg MIP + årlig MIP för antingen 11 år eller lånets livslängd, beroende på LTV och lånets längd | Ingen med förskottsbetalning på minst 20% eller efter lån betalas ner till 78% LTV |
| Inteckningspremier | Förskott: 1, 75% av lånet + Årligt: 0, 45% till 1, 05% | PMI: 0, 5% till 1% av lånebeloppet per år |
| Förskottsgåvor | 100% av utbetalningen kan vara en gåva | Endast en del kan vara en gåva om utbetalningen är mindre än 20% |
| Hjälpprogram för utbetalning | Ja | Nej |
Särskilda överväganden
Din långivare kommer att utvärdera dina kvalifikationer för ett FHA-lån som det skulle göras för alla lån. I stället för att använda din kreditrapport kan en långivare titta på din arbetshistoria under de senaste två åren såväl som andra betalningshistorikposter, till exempel betalnings- och hyresbetalningar. Du kan kvalificera dig för ett FHA-lån om du har gått igenom konkurs eller avskärmning, förutsatt att du har återupprättat god kredit. I allmänhet, ju lägre kreditpoäng och utbetalning, desto högre ränta betalar du på inteckning.
Kom ihåg att när du köper ett hem kan du vara ansvarig för vissa utgifter utanför fickan, till exempel avgifter för lånets ursprung, advokatkostnader och bedömningskostnader. En av fördelarna med en FHA-inteckning är att säljaren, husbyggaren eller långivaren kan betala några av dessa stängningskostnader för dina räkning. Om säljaren har svårt att hitta en köpare, kan de bara erbjuda dig att hjälpa dig vid avslutningen som en sötningsmedel.
Tillsammans med kreditpoäng och utbetalningskriterier finns det specifika FHA-lånekrav som fastställts av FHA för dessa lån. Din långivare måste vara en FHA-godkänd långivare och du måste ha en stadig anställningshistoria eller ha arbetat för samma arbetsgivare under de senaste två åren.
Om du är egenföretagare behöver du två års framgångsrik självföretagshistoria, dokumenterad med skattedeklarationer och en aktuell balansräkning och resultaträkning. Om du har varit egenföretagare i mindre än två år men mer än ett år, kan du fortfarande vara berättigad om du har en solid arbets- och inkomsthistoria under de två åren som föregick egenföretagande och egenföretagandet är på samma sätt eller en besläktad yrke. Du måste ha ett giltigt personnummer, vara lagligt bosatt i USA och vara i laglig ålder i ditt land för att underteckna en inteckning.
Särskilda inteckningskrav
Vanligtvis måste den fastighet som finansieras vara din huvudsakliga bostad och måste vara ägareintresserad. Detta låneprogram kan inte användas för investeringar eller hyresfastigheter. Fristående och parhus, radhus, radhus och lägenheter inom FHA-godkända lägenhetsprojekt är alla berättigade till FHA-finansiering.
Din front-ratio (din inteckning, HOA-avgifter, fastighetsskatt, hypoteksförsäkring och husägarförsäkring) måste vara mindre än 31% av din bruttoinkomst. I vissa fall kan du bli godkänd med ett förhållande på 40%.
Din back-end-kvot (din inteckning och alla andra månatliga konsumentskulder) måste vara mindre än 43% av din bruttoinkomst. Det är dock möjligt att godkännas med ett förhållande så högt som 50%. Du behöver också en fastighetsbedömning från en FHA-godkänd värderare, och hemmet måste uppfylla vissa minimistandarder. Om hemmet inte uppfyller dessa standarder och säljaren inte accepterar de nödvändiga reparationerna, måste du betala för reparationerna vid stängning (medlen hålls i spärr tills reparationerna har utförts).
FHA-långränser
En begränsning av FHA-lån är att de har yttre gränser för hur mycket du kan låna. Dessa fastställs av den region där du bor, med lågkostnadsområden med en lägre gräns ("golvet") än det vanliga FHA-lånet och högkostnadsområden med en högre siffra ("taket"). Sedan finns det "speciella undantag" områden - inklusive Alaska, Hawaii, Guam och de amerikanska Jungfruöarna - där mycket höga byggkostnader gör gränserna ännu högre. Överallt annars är gränsen fastställd till 115% av det median- bostadspriset för länet, vilket bestäms av den amerikanska avdelningen för bostäder och stadsutveckling. FHA: s webbplats ger en sida där du kan leta upp ditt läns långräns.
I diagrammet nedan listas 2019 långränser:
| 2019 FHA-långränser | |||
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSTYP | Lågkostnadsområde 'GOLV' | OMRÅDE HÖGKOSTNAD 'TAK' | SÄRSKILDA UNDANTAG OMRÅDEN |
| One-Unit | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Två-Unit | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Tre-Unit | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Fyra-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Källa: US Dept. Housing and Urban Development
FHA Lånrelief
FHA-lån är inte utan deras fördelar: När du har ett kan du vara berättigad till lånelättnad om du har haft en legitim ekonomisk svårighet - till exempel en inkomstbortfall eller ökad levnadskostnad - eller har svårt att göra ditt månatliga inteckningar. FHA-HAMP-programmet kan till exempel hjälpa dig att undvika avskärmning genom att permanent sänka din månadslån till en överkomlig nivå. För att bli en fullständig deltagare i programmet måste du fullfölja en testbetalningsplan där du gör tre schemalagda betalningar - i tid - till det lägre, ändrade beloppet.
Bestäm vad som är bäst för dig
Även om ett FHA-lån kan låta bra, är det inte för alla. Det hjälper inte de med kreditpoäng mindre än 500. I motsatt riktning kan hängivna husägare som har råd med en stor utbetalning vara bättre på att gå med en konventionell inteckning eftersom de kan spara mer pengar på lång sikt genom det lägre ränta och hypoteksförsäkringspremie som konventionella långivare ger.
Som den federala bostadsadministrationen uttrycker det, kommer ett FHA-lån "inte att rymma de som shoppar i den högre änden av prisspektret - inte heller är det avsett att. FHA-låneprogrammet skapades för att stödja" låg- och måttlig inkomst husköpare, "särskilt de med begränsade kontanter som sparats för en utbetalning."
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.