Få ett inteckning för icke-amerikanska medborgare

För många utländska födda individer som bor i USA är det att äga ett hem en av hörnstenarna i den amerikanska drömmen. Men det finns en uppfattning bland vissa icke-amerikanska medborgare att det inte finns något sätt de kan få en inteckning och därmed skapa en enorm barriär mot det målet. I själva verket uppskattar National Association of Realtors att 60% av bostäder som köpts av internationella köpare var kontanttransaktioner, i motsats till bara en tredjedel av inhemsk försäljning.

Visst kan köpa ett hus ge vissa utmaningar om du inte är medborgare. Men verkligheten är att många långivare är villiga att utöka kredit till icke-medborgare - ibland utan kredithistoria i USA. Icke-medborgare kan till och med kvalificera sig för statligt försäkrade inteckningar, som har fördelen att kräva låga utbetalningar.

Key Takeaways

• Att äga ett hem i USA är säkert möjligt för medborgare utanför USA, men det kommer med lite extra arbete.
• Att få en inteckning kan vara den svåraste delen för en utlänning och beror till viss del på deras bosättningsstatus.
• Ha din dokumentation tillgänglig och försök att upprätta relationer med banker som har en amerikansk närvaro för att bygga upp en amerikansk kreditrapport.

Hemägande och bosättningsstatus

En poäng att tänka på är att kraven för att få ett hemlån beror till stor del på statusen för bosättningen. De flesta låntagare faller inom en av följande grupper:

• Permanenta invånare med grönt kort (Form I-551)
• Icke-fastboende med giltigt arbetsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 och G1-G4)
• "Utländska medborgare", vars primära hemvist inte är i USA

Generellt sett är det mycket lättare att få ett lån om du tillhör en av de två första kategorierna. Det beror på att inteckningsgiganter Fannie Mae och Freddie Mac - som köper majoriteten av bostadslån på sekundärmarknaden - har i stort sett samma riktlinjer för innehavare av grönt kort och visum som alla andra. Den viktigaste varning är att långivaren måste verifiera den sökandes lagliga hemvist.

Utländska medborgare uppfyller dock inte Fannie- eller Freddie-standarderna, så långivare måste hålla dessa lån på sina egna böcker. Eftersom banken tar större risk på detta sätt är det mer troligt att det krävs en betydande utbetalning.

Kom ihåg att Federal Housing Administration, som har relativt låga kreditkrav och insisterar på bara 3, 5% nedåt, är ett annat alternativ för icke-amerikanska medborgare. Det erbjuder samma lånevillkor som för andra köpare, förutsatt att låntagaren visar bevis på permanent uppehållstillstånd i USA

Om du är en bosatt som inte är fast bosatt och som söker en FHA-inteckning måste du använda hemmet som en primär bostad och ange ett giltigt personnummer och anställningstillstånd. Detta innebär att byrån inte förlänger inteckningar till icke-boende bara planerar att använda hemmet ibland.

Dokumentationshinder

Det största hindret för att få någon inteckning är att bevisa för långivaren att du passar dess riskprofil. Det innebär att du tillhandahåller din anställningshistoria, kredithistoria och intäktsbevis. För amerikanska medborgare är detta en relativt enkel process, eftersom de flesta har en kreditspår i USA och en eftersläpning av W-2-former och skattedeklarationer som visar sina intäkter under åren.

Men saker och ting blir lite svårare för någon som inte har varit i landet så länge eller inte bor i USA för det mesta. Hur bevisar du till exempel din kreditvärdighet om du inte har en kreditrapport från de tre stora byråerna: Equifax, TransUnion och Experian?

Du har en bestämd fördel om du har en befintlig relation med en internationell bank med filialer i USA. Det kommer att ha en redovisning av din ekonomi redan, så det kan vara mer villigt att satsa på dig, även utan en amerikansk kreditrapport. Lyckligtvis domineras hypoteksbranschen av stora, globala banker, så det finns goda chanser att du har haft konton med en av dem tidigare.

Vissa långivare kan också vara villiga att beställa internationella kreditrapporter som en ersättning för de tre stora amerikanska byråerna. Detta kan emellertid vara en dyr process och en som är generellt endast tillgänglig för invånare i Kanada, Storbritannien och Irland.

Om du inte har en kredithistoria i USA har du en annan anledning att tänka på FHA-lån. FHA kräver inte en kreditrapport och accepterar icke-amerikanska skattedeklarationer som bevis på anställning.

Långivare att tänka på

Vissa långivare kommer att få låntagare att gå igenom fler bågar än andra för att få ett lån, så att du kan eliminera mycket huvudvärk genom att identifiera sådana som ofta arbetar med medborgare utanför USA. Om du har gjort affärer med en internationell bank som verkar här är det förmodligen platsen att börja.

Kreditföreningar är ett annat alternativ. Dessa ideella leverantörer av finansiella tjänster tenderar att erbjuda extremt konkurrenskraftiga priser och kan, beroende på deras plats, ha speciella utlåningsprogram för green card- och visuminnehavare.

Poängen

Många banker och hypotekföretag erbjuder konventionella och FHA-hemlån till icke-amerikanska medborgare, förutsatt att de kan verifiera sin hemviststatus, arbetshistoria och ekonomiska resultat. Långivare som arbetar med denna befolkning tenderar att vara mer flexibla med den dokumentation du behöver. Mer information om hur amerikanska inteckningar fungerar finns i Investopedias handledning om hypotekslån .