Hur räntesatser fungerar på ett inteckning

Att köpa ett hem med en inteckning är förmodligen den största finansiella transaktionen du kommer att göra. Vanligtvis kommer en bank eller hypotekslånare att finansiera 80% av priset på hemmet, och du accepterar att betala tillbaka det - med ränta - under en viss period. När du jämför långivare, hypoteksräntor och alternativ är det bra att förstå hur räntor samlas varje månad och betalas.

Key Takeaways

• Inteckningar är den vanligaste typen av personliga lån som hushållen innehar.
• Dessa lån har antingen fast eller rörlig / justerbar ränta.
• De flesta inteckningar är helt amorterade lån, vilket innebär att varje månatlig betalning kommer att vara densamma och förhållandet mellan ränta och kapital kommer att förändras över tid.

Beräkning av inteckning

Enkelt uttryckt, varje månad betalar du tillbaka en del av kapitalet (det belopp du har lånat) plus den ränta som uppkommit för månaden. Din långivare kommer att använda en avskrivningsformel för att skapa ett betalningsschema som delar upp varje betalning till att betala av kapital och ränta. Lånet eller livslängden på ditt lån avgör också hur mycket du betalar varje månad. Hela avskrivningsbetalning avser en periodisk lånebetalning där låntagaren betalar i enlighet med lånets amorteringsschema när lånet betalas fullt ut i slutet av den fastställda löptiden. Om lånet är ett fast räntelån är varje betalning som är fullt amorterande lika lika med dollarn. Om lånet är ett lån med justerbar ränta ändras betalningen helt och hållet när räntan på lånet ändras.

Att sträcka ut betalningar under fler år (upp till 30) kommer i allmänhet att resultera i lägre månatliga betalningar. Ju längre tid du tar för att betala av din inteckning, desto högre kommer den totala inköpskostnaden för ditt hem att bero på att du betalar ränta under en längre period.

Fast ränta kontra justerbar ränta

Banker och långivare erbjuder främst två typer av lån:

• Fast ränta: Räntan förändras inte.
• Justerbar ränta: Räntan kommer att förändras under definierade förhållanden (även kallad en variabel ränta eller hybridlån).

Så här fungerar dessa i en bostadslån.

Fastighetslån

Den månatliga betalningen förblir densamma under lånets löptid. Räntan är inlåst och förändras inte. Lån har en återbetalningstid på 30 år; kortare längder på 10, 15 eller 20 år är också vanligtvis tillgängliga. Kortera lån har större månatliga betalningar som kompenseras av lägre räntor och lägre totala kostnad.

Exempel - En fast ränta på 200 000 USD under 30 år (360 månatliga betalningar) till en årlig ränta på 4, 5% kommer att ha en månatlig betalning på cirka 1 013 dollar. (Skatter, försäkringar och escrow är ytterligare och ingår inte i denna siffra.) Den årliga räntan delas upp i en månatlig ränta enligt följande: En årlig ränta på, till exempel, 4, 5% dividerat med 12 motsvarar en månatlig ränta på 0, 375% . Varje månad betalar du 0, 375% ränta på det belopp du faktiskt är skyldigt i huset.

Din första betalning på 1 013 dollar (1 av 360) gäller 750 $ för räntan och 263 $ till huvudstaden. Den andra månatliga betalningen, eftersom huvudstaden är lite mindre, kommer att samla på lite mindre ränta och något mer av rektor kommer att betalas ut. Genom betalning 359 kommer det mesta av den månatliga betalningen att tillämpas på rektor.

Lån med justerbar ränta (ARM)

Eftersom räntan inte är inlåst kommer den månatliga betalningen för denna typ av lån att förändras under lånets livslängd. De flesta armband har en begränsning eller begränsning för hur mycket räntan kan variera, liksom hur ofta den kan ändras. När räntan går upp eller ner beräknar långivaren din månatliga betalning så att du gör lika stora betalningar tills nästa räntejustering sker.

När räntorna stiger, ökar också din månatliga betalning, med varje betalning som tillämpas på ränta och kapital på samma sätt som en fast ränta, under ett visst antal år. Långivare erbjuder ofta lägre räntor under de första åren av en ARM, men sedan ändras räntorna ofta efter det - så ofta som en gång om året. Den ursprungliga räntan på en ARM är betydligt lägre än en fast ränta.

• ARM kan vara attraktiva om du planerar att stanna kvar i ditt hem bara några år.
• Tänk på hur ofta räntan kommer att justeras. Till exempel har en fem-till-ett-årig ARM en fast ränta under fem år, då justeras räntan varje år för återstoden av låneperioden.
• ARM anger hur räntorna bestäms - de kan knytas till olika finansiella index, till exempel ett års amerikanska statsskuldväxlar. Be din ekonomiska planerare om råd om hur du väljer en ARM med den mest stabila räntan.

Exempel - 200 000 $ fem till ett år justerbar ränta för 30 år (360 månatliga betalningar) börjar med en årlig ränta på 4% under fem år och sedan får räntan ändras med 0, 25% varje år. Denna ARM har ett räntetak på 12%. Betalningsbeloppet för månader en till 60 är $ 955 vardera. Betalning för 61 till 72 är 980 $. Betalning för 73 till 84 är $ 1 005. (Skatter, försäkringar och escrow är ytterligare och ingår inte i dessa siffror.) Du kan beräkna dina kostnader online för en ARM.

Endast intressanta lån

Ett tredje alternativ - vanligtvis reserverat för välmående bostadsköpare eller personer med oregelbundna inkomster - är en inteckning som endast är ränta. Som namnet antyder ger denna typ av lån dig möjligheten att endast betala ränta för de första åren och det är attraktivt för första gången husägare på grund av de låga betalningarna under sina lägre intjäningsår. Det kan också vara rätt val om du räknar med att äga huset under en relativt kort tid och tänker sälja innan de större månatliga betalningarna börjar.

En jumbolån är vanligtvis för belopp över den överensstämmande lånegränsen, för närvarande 453 100 $ för alla stater utom Hawaii och Alaska, där det är högre. I vissa federalt utsedda högt prissatta bostadsmarknader, till exempel New York City, Los Angeles och hela San Jose-San Francisco-Oakland-området, är den överensstämmande lånegränsen 679 650 dollar.

Jumbo-lån som bara är intresserade är också tillgängliga, dock vanligtvis för de mycket rika. De är strukturerade på liknande sätt som en ARM och den enda ränteperioden varar så länge som 10 år. Därefter justeras räntan årligen och betalningarna går mot att betala av huvudstaden. Betalningarna kan öka betydligt vid den tidpunkten.

Escrow och andra avgifter

Du måste budgetera för andra artiklar som avsevärt kommer att lägga till beloppet för din månatliga inteckning, som skatter, försäkringar och escrow-kostnader. Dessa kostnader är inte fasta och kan variera. Din långivare kommer att specificera ytterligare kostnader som en del av ditt inteckningsavtal.

Betala extra varje månad

I teorin är ett sätt att äga ditt hem snabbare betala lite extra varje månad för att minska rektor. Ekonomiska yrkesmän rekommenderar att utestående skulder, till exempel från kreditkort eller studielån, betalas först och sparkonton bör finansieras väl innan de betalar extra varje månad.

Ränta som skatteavdrag

Om du specificerar avdrag på din årliga skattedeklaration, gör Internal Revenue Service dig möjlighet att dra av räntebetalningar för bostadslån. För statlig avkastning varierar emellertid avdraget. Kontakta en skattepersonal för specifika råd om kvalificeringsreglerna, särskilt i kölvattnet av lagen om skattelättnader och jobb från 2017. Denna lag fördubblade standardavdraget och minskade beloppet för hypotekslån (på nya inteckningar) som är avdragsgill.

Poängen

Den nationella politiken gynnar bostadsköpare via skattekoden (även om de är mindre än tidigare). För många familjer är det rätta bostadsköpet det bästa sättet att bygga en tillgång för sitt ägg för pensionärer. Om du kan avstå från refinansiering med utbetalning kommer det hem du köper vid 30 års ålder med en 30-årig fast räntelån fullt ut att betalas ut när du når normal pensionsålder, vilket ger dig en billig plats att bo när dina intäkter avtar.

Efter den finansiella kraschen 2008 och efterföljande kollaps av bostadsbubblan återhämtade sig många (men inte alla) fastighetsmarknader så småningom. När man ingår på ett försiktigt sätt förblir bostadsägande något du bör tänka på i din långsiktiga ekonomiska planering. Att förstå hur inteckningar och deras räntor fungerar är det bästa sättet att säkerställa att du bygger tillgången på det mest ekonomiskt fördelaktiga sättet.