Investera i lyxiga fastigheter

Lyxiga fastighetspriser är heta och fortsätter att stiga. Den bästa lyxiga fastighetsförsäljningen i New York var för totalt 91 541 000 miljoner dollar enligt den senaste rapporten från Christies International Real Estate.

"Många individer med högt nettovärde köper hus som en hård tillgång, " säger Jay Belson, VD för Jay Belson Luxury Real Estate, ett fullserviceföretag med lyxig fastighetsinvestering med säte i Beverly Hills, Kalifornien och med rikedom av världens rikaste människor som växer är den potentiella marknaden för lyxfastigheter större än någonsin. Om du vill gå in på handlingen och har råd med den branta prislappen, här är flera alternativ för att göra det.

Definiera "lyxfastighet"

Det är viktigt att förstå vilka funktioner som kännetecknar en lyxfastighet innan du investerar eftersom en hög prislapp ensam inte kommer att sätta en fastighet i denna kategori. ”Det måste vara unikt och exklusivt, på ett bra sätt på ett önskvärt sätt. Människor som är rika kommer att betala en premie för något som uppfattas vara överlägset, säger Randy Char, senior vice president för verksamheten på One Queensridge Place, en lyxig höghus som ligger bara några minuter från Las Vegas-remsan.

High-end köpare vill ha tillgång till lyxaktiviteter som high-end shopping, restauranger och konst, samt närheten till andra lyxhem. En troféadress, som Park Avenue i New York City, tillför värde. Att ha en historiahistoria skadar inte heller. Många lyxköpare söker den naturliga skönheten i ett läge vid vattnet, eller åtminstone utsikt över en flod, hav eller sjö. Andra vill ha utsikt över landskapet eller bergen.

High-end köpare vill ha många av samma funktioner som alla köpare vill ha, men i större skala. De vill ha integritet och säkerhet, ibland till avskildhet. De vill ha skönhet inifrån och ut och har råd med anpassad arkitektur, anpassad design, heltäckande uppmärksamhet på detaljer och överflödiga finish. De vill också ha bekvämligheter utöver bekvämligheterna: kockens kök, lyxpool, expansiv master-svit och utomhusbostadsområde, för att inte tala om hemmeautomation, rörelsesdetektorer, billyftar och temperaturkontrollerade vinkällare. De vill också ha utrymme. I Malibu, Kalifornien, till exempel, har det genomsnittliga lyxhemmet mer än 4 000 kvadratmeter (och en prislapp på 6 miljoner dollar plus).

När du väljer ett lyxhem är det oerhört viktigt att tänka på de aspekter av fastigheten som inte kan ändras, säger Mark Fitzpatrick, VD för RUHM Destination Marketing, en destination för marknadsföring av destinationer för lyxfastigheter världen över. ”Du kan inte ändra solens väg, havets läge eller det faktum att det finns en flygväg för stora flygplan över huvudet. Fula tapeter i badrummet är mycket mindre viktiga än vädret, säger han.

Hur mycket behöver du?

På marknader där priserna generellt sett är lägre kan du behöva så lite som en halv miljon för att äga en bit lyxfastigheter. Men du behöver minst 1 miljon dollar för att köpa en lyxfastighet i de flesta större städer, och ingångspriset går upp där levnadskostnaderna är höga. Det är 3 miljoner dollar i San Francisco, 5 miljoner dollar i Los Angeles och New York och 7 miljoner dollar i London, enligt Christies .

Lyxköpare betalar ofta kontanter, men en jumbo-inteckning är ett annat alternativ. Om du finansierar köpet behöver du en stor utbetalning, utmärkt kredit, bevis på inkomst och tillgångar och stora kontanta reserver.

Så här gör du: Dina alternativ för investeringar i lyxfastigheter

Om du vill investera i lyxfastigheter finns det flera vägar du kan ta.

Vänd en herrgård

Ombyggnad av befintliga lyxfastigheter och återförsäljning av dem för en vinst är en utmärkt investering, säger Belson från Jay Belson Luxury Real Estate. "Det är snabbare än att bygga från grunden, men är begränsat till egenskaper som har precis rätt kombination av arkitektur, skick och layout, " säger han och tillägger att fixare är bättre. Nackdelen är att "eftersom de flesta av dessa bostäder kan bo i köp, kommer du att konkurrera med lokala köpare som kan överträffa dig, " säger han. Konkurrensen mellan investerare och flippor är dock mycket lägre på lyxmarknaden eftersom det finns färre människor som har råd att finansiera avancerade projekt och som förstår hur de ska genomföras på en hög nivå, säger Belson.

Investera internationellt

Att investera i lyxfastigheter utomlands kan ha fördelar som du inte hittar hemma. På Turks- och Caicosöarna, ett litet brittiskt utländskt territorium beläget öster om Kuba och norr om Haiti och Dominikanska republiken, finns det inga årliga fastighetsskatter och inga realisationsvinstskatter på överförd egendom. Fastighetsägande skyddas av ett markregister, och den amerikanska dollarn är den officiella valutan, så valutakurser är inte en faktor för att slutföra köpet eller i din fastighets framtida värde.

Dessa öar är ett bra ställe att investera eftersom markpriserna har stigit stadigt under de senaste tio åren och förväntas fortsätta att göra det tack vare snabbt ökande turism och utveckling, säger Blair MacPherson, medägare och mäklare av RE / MAX Real Estate Groups Turks och Caicos. Och du kan tjäna ytterligare inkomster från din investering genom att hyra ut den medan du är borta och låta ett förvaltningsföretag hantera detaljerna, säger han.

Investeringar utomlands kan också ha unika krångel. "Vi måste komma ihåg att resten av världen inte fungerar som vi gör i staterna, " säger RUHM: s Fitzpatrick. "Du vill inte köpa en fastighet i ett annat land bara för att ta reda på att regeringen kan ta den tillbaka från dig längs vägen." Använd en internationell fastighetsadvokat och andra yrkesverksamma för att hjälpa till med din due diligence, säger han.

Köp en lyxig lägenhet

Oavsett om du köper en lyxig lägenhet för dig själv eller att hyra ut, "spendera pengar på ett hem beläget i en stor lyxbyggnad med bekvämligheter och transportalternativ i närheten är vägen att gå, " säger Lydia Sussek från Corcoran, en fullservice fastighetsföretag på Manhattan. "Att köpa i en lyxig byggnad med dåliga transportalternativ är en dålig investering, " säger hon.

De tjänster och funktioner som byggnaden erbjuder kan också göra eller bryta din investering. “Har du inte en dörrvakt på heltid? Bra, men vad annat erbjuder ditt hem? Utsikt, högt i tak, terrasser, alla dessa funktioner hjälper till att skilja ditt hem från andra lägenheter för småkakor och kan leda till en högre försäljningsgrad när det är dags att flytta ut, säger Sussek.

Tänk på att när du köper lyxfastigheter köper du en livsstil. Privata takdäck, simbassänger, gemensamma utrymmen med fitnesscenter och städservice eller hotellservice skiljer lyxfastigheter, säger hon. "Även om det finns andra nya lägenheter byggda runt det hem du köper, har dessa typer av fastigheter värde, " säger Sussek.

Jumbo-inteckningar för lyxfastigheter

Medan de flesta lyxköpare väljer att köpa fastigheter med kontanter, använder vissa jumbo-lån för att hålla fast lyxfastigheter. Jumbo-lån (även kallad jumbo-inteckningar) är lån för belopp som är högre än gränsen som Federal Housing Finance Agency (FHFA) sätter. Vanligtvis är det beloppet överskott om 424 100 USD. emellertid i vissa län - ofta de hem till dyrare fastigheter som beloppet är större. För närvarande är räntan för en 30-årig fast jumbo-ränta 4, 25% med en APR på 4, 27% enligt usbank.com. Det liknar den genomsnittliga räntan på en 30-årig fast inteckning. Från januari 2017 är räntan för en genomsnittlig 30-årig fast inteckning 4, 25% med en APR på 4, 32%.

Välj en high-end semesterbostad

"En lyxig semesteruthyrning kan ge en mängd fördelar inklusive tillgångsuppskattning, skatteavdrag, affärsmässiga nätverksmöjligheter, och viktigast av allt, personlig njutning, " säger RUHM: s Fitzpatrick. Att välja en plats med en typiskt stark marknad är nyckeln, till exempel en skidort, Hawaii eller en tropisk ö. ”De är bra för säsongsinkomster och presterar bra under goda finansmarknader. Men de kan drabbas mer under en lågkonjunktur än hemmen i närheten av större städer, säger han.

Faktum är att lyxbostadsmarknaden upplevde den starkaste återhämtningen från bostadskrisen i större städer, men orter börjar följa efter, säger en ny rapport från Christies International Real Estate.

Förutom att välja rätt stad, bör investerare överväga att köpa en fastighet som kommer att vara attraktiv för semesterfamiljer, säger Fitzpatrick. "Det kommer att öka din beläggningsgrad och din ROI, " säger han.

Bruce Tobias, en 20-tiden toppproducerande fastighetsmäklare med RE / MAX Sedona i Arizona, tillägger att högprofilerade turistortdestinationer är ett bra val, och investerare bör leta efter fastigheter med potential för långsiktiga vinster.

Slutför en anpassad byggnad

Att bygga ett nytt hem från grunden ger de högsta vinstmarginalerna men har en längre tidsram, säger Belson, men ett hem där allt är nytt och har dagens mest önskade stilar och bekvämligheter är avgörande för att få toppdollar. Han säger att hans företag för närvarande bygger ett 25 000 kvadratmeter stort hem i Bel Air, Calif. ”Vi köpte fastigheten för 8, 7 miljoner dollar. Byggbudgeten är 18 miljoner dollar. Det beräknade försäljningspriset är $ 50 miljoner. Det är svårt att toppa det som en investering, säger han.

Om du inte bygger huset för dig själv, var försiktig med hur du anpassar det. Du vill välja en layout, bekvämligheter och finish som kommer att tilltala ett brett segment av lyxmarknaden för att maximera dina chanser att snabbt sälja och för högsta dollar. Se till att hemmet är funktionellt och välkomnande och har de säkerhets- och sekretessfunktioner som high-end köpare vill ha. Men det finns en fin linje mellan att skapa det breda överklagandet och skapa det unika som lyxköpare önskar.

"När något inte är handelsvaror, och det är önskvärt, och det finns efterfrågan, är det när du ser priserna hoppa verkligen, " säger One Queensridge Place's Char. ”Om du tittar på en flaska '82 Lafitte Rothschild växer prisuppskattningen exponentiellt över en årgång som är mindre överlägsen på grund av utbud och efterfrågan. Det är samma sak med lyxfastigheter. Ju mer exklusiva och svårare att hitta, desto mer värdefulla investeringar blir hemmet. ”

Poängen

Att investera i lyxfastigheter kan vara mer spännande än att investera i värdepapper tack vare dess konkreta aspekt, och det finns många sätt att göra det, från att bygga ett anpassat hem till att vända en herrgård till att köpa en semesterfastighet. Du kan njuta av ditt lyxiga hem som boende, som en resenär eller som en hyresvärd eller bygga lyxhus för andra att njuta av. Innan du köper, se till att du förstår de funktioner som skapar varaktigt värde i denna tillgångsklass för att få bästa avkastning på din investering.