Bor i New York City: Co-ops vs. Condos
Andelslägenheter och co-ops delar likheter men har också unika egenskaper som erbjuder olika alternativ för invånarna. På många sätt är New York City fastighetsmarknad till skillnad från alla andra i USA. En av de största skillnaderna är att lägenheter till salu i NYC är antingen condos eller co-ops. På de flesta platser är lägenheter regeln, men inte i Big Apple. Trots att samarbetet är fler än condos i NYC - med ungefär 75%, per de flesta uppskattningar - finns fler condos på den aktiva marknaden vid varje given tidpunkt.
Låt oss börja med en kort undersökning av skillnaden mellan en co-op och en lägenhet. När du köper ett bostadsrätt hör din lägenhet, liksom en procentandel av de gemensamma ytorna, till dig. När du köper en co-op köper du inte din lägenhet; istället köper du aktier i ett företag som är din byggnad. Storleken på din andel beror på storleken på din lägenhet; Genom att köpa aktierna kan du ockupera en enhet i co-op-byggnaden. Vid avslutningen för en lägenhet får du en handling; vid avslutningen för en co-op får du ett egendomsavtal.
För det mesta har både condos och co-ops en dörrvakt och en överordnad personal. vissa lägger till en concierge som kommer att göra allt som de andra inte gör. Bekvämligheterna kan vara lågmälda (kanske bara ett förråd i källaren) eller som allomfattande, såsom en anlagd terrass, ett biljardrum, ett pianomrum, ett visningsrum, ett lekrum för barn och ett gym.
Key Takeaways
- När du köper ett bostadsrätt hör din lägenhet, liksom en procentandel av de gemensamma ytorna, till dig.
- När du köper ett coop köper du inte din lägenhet; istället köper du aktier i ett företag som är din byggnad.
- Andelspriser är högre än kooperativ, men kooperationer kräver en större nedbetalning, högre månadsavgifter och en lång godkännandeprocess.
- Andelslägenheter tillåter uthyrning av lägenheten medan kooperationer inte gör det, vilket erbjuder köpare ett mer stabilt, mindre övergående samhälle.
condos
De nyare stadsdelarna, en gång betraktade som outliers men nu betraktade som höft, är där du hittar condos. Enligt Gary Malin, ordförande för Citi Habitats, en fastighetsmäklare i New York, "Om att bo i ett glashus på himlen är mer din stil, kommer du förmodligen att titta på en hel del lägenheter. Andelsbyggnader blev inte vanliga i New York fram till 1970-talet, så de är ofta modernare än kooperativ. "Eftersom tillgängligt land för nya lägenhetsbyggnader är begränsat på Manhattan, " säger han, "kommer de senaste bostadsrätterna sannolikt att hittas i up-and- kommer och kantar kvarter i fjärran öst- och västsidorna. I Queens och Brooklyn har vi sett en hel del nybyggnationskontor byggda i tidigare industriområden längs vattnet i Long Island City och Williamsburg, liksom i centrala Brooklyn. ”
Förskottsbetalning och pris
Kostnaden kan ofta driva beslutsprocessen för att köpa fastigheter, och lägenheter erbjuder attraktiva utbetalningar, varvid vanligtvis endast 10% av inköpspriset krävs. Men condos tenderar att ha högre priser än kooperativ.
Stängningskostnader
Stängningskostnaderna på en lägenhet är högre än för en co-op. För detaljer bad vi New York fastighetsadvokat Adam Stone att jämföra de två. Här är vad han kom med: För en lägenhet på $ 1 miljon med en inteckning på 800 000 dollar skulle stängningskostnaderna vara: titelförsäkring för köparen, $ 4500; titelförsäkring för långivare, $ 1 000; titel sökningar, $ 700, inspelningsavgifter, $ 700, New York State herrgård skatt, $ 10.000, NYS inteckning skatt skatt, $ 15.370. Den totala summan: 32.270 $ (utan långivares avgifter, som varierar beroende på långivare).
Och för alla som undrar vad herrgårdsskatten är, förklarar Stone: ”New York State har en överföringsskatt på 0, 4% av försäljningspriset, som debiteras säljaren av bostadsfastigheter. Det har också en köpares överföringsskatt på 1%, även kallad "herrgårdsskatt" eftersom den endast gäller bostadsfastigheter som är prissatta till 1 miljon dollar eller mer. ”
Månadsavgifter
Andelsägare har en månadsvis räkning som kallas "gemensamma avgifter", som används för att underhålla byggnaden - gemensamma områden, landskapsarkitektur, personalbetalning och ofta några av verktygen.
Andelsägare skriver två checkar varje månad (en för att bygga underhåll och en för fastighetsskatter) men ofta är lägenhetsägarens sammanlagda totala lägre än andelsägarens underhållsräkning.
Styrelsen
Condo-brädor tenderar att vara mindre krävande än co-op-brädor. Co-ops har en längre godkännandeprocess, inklusive en intervju. Styrelsen beslutar om en potentiell köpare kan köpa kooperationen.
Enligt Warner M. Lewis från Harkov Lewis Team på Halstead Property, "Med en lägenhet kan en byggnad begära ett paket på köparen, " säger Lewis, "men det finns ingen intervju, och byggnaden har bara rätt till första vägran (dvs. antingen de måste godkänna det, eller så måste lägenheten köpa det själva) vilket innebär att när du har ett tecknat avtal, såvida inget händer med köparen (eller finansieringen) är affären lika bra som gjort. ”
regler
Condos tenderar att ha färre regler, inklusive begränsningar för användningen av utländska medel för köpet. Condos tillåter internationella investerare att köpa och hyra ut sina utrymmen; vanligtvis med vissa varningar, men inga som är besvärliga. Condos tillåter också att lägenheten ska hyres ut eller hyras ut till en annan part. Vissa lägenhetsföreningar kan emellertid införa fler regler än andra. Som ett resultat är det viktigt att blivande köpare gör sin forskning för att avgöra vad som är och vad som inte är tillåtet.
Köparens preferens
Enligt Gary Malin, ordförande för Citi Habitats, "Om du hellre vill marschera till din egen trummis takt - och du värdesätter flexibilitet - kan en lägenhet vara det kloka valet för dig. Men förstå att denna frihet kommer till ett pris. Andelslägenheter är nästan alltid dyrare än motsvarande kooperativ. Om det är en fråga för dig att se nya ansikten i hissen regelbundet - titta någon annanstans. Hyresgäster kan vara vanliga i lägenhetsbyggnader. Ägare utnyttjar ofta en lägenhets mer liberala politik. ”
Co-ops
Generellt sett har de äldre, etablerade bostadsområdena en övervägande av kooperationer. Som Gary Malin förklarar: "Om du gillar historiska fastigheter, kommer du sannolikt att hamna i ett samarbete, eftersom nästan alla förkrigsbyggnader är organiserade på detta sätt. Eftersom co-op-byggnader tenderar att vara äldre än lägenhetsutvecklingen, ligger de ofta på mer centrala platser. Till exempel är nästan alla bostadsbyggnader som ligger i linje med Park Avenue på Upper East Side (ett utmärkt läge för alla mått) samarbeten. ”
Nedbetalning och pris
Liksom med en lägenhet kan beslutet komma ner till hur mycket du kan spendera och har sparat för en utbetalning. Även om det är möjligt att lägga ner bara 10% av inköpspriset för en lägenhet, kan ett samarbete kräva en mycket högre utbetalning i närheten av 20% till 50% av inköpspriset. Den goda nyheten är att inköpspriset för en kooperation tenderar att vara mindre än kondos. Även om priserna kan variera beroende på det berörda området.
Stängningskostnader
Enligt advokat Adam Stone i New York har ett samarbete lägre stängningskostnader. I exemplet citerade ovan för en lägenhet, som hade över $ 32.000 i kostnader, har en co-op bara $ 10.000 herrgårdsskatt. Den väsentliga skillnaden beror på att lägenheten är fastigheter, medan co-op-aktierna är personlig egendom. "Det kan bara vara semantik för vissa, men inte när du beräknar stängningskostnader."
Månadsavgifter
Co-op-ägare skriver en check i månaden som kallas "underhållsavgifter". I likhet med lägenheter går månadsavgiften till grundläggande underhåll av fastigheten och personal som behövs för att hålla byggnaden igång. Co-op avgifter tenderar att vara högre än condo avgifter eftersom avgiften ofta innehåller åtminstone en del av inteckning för byggnaden. Även om månadsavgifterna kan variera beroende på byggnadens storlek.
Det är emellertid viktigt att notera att underhåll och vanliga avgifter inte ligger i sten. Varje större kostnad - ett nytt tak, en ny lobby, fler anställda - kan utlösa en bedömning: något som styrelseledamöterna beslutar om och något som sällan kan vändas.
Styrelsen
Som nämnts tidigare har de flesta co-op-styrelser en rigorös och ofta långvarig ansökningsprocess som kan kräva att köparen överlämnar finansiell information, överlämnar till anställningsverifiering och möjligen en personlig bakgrundskontroll.
Warner M. Lewis av Harkov Lewis Team på Halstead Property, sammanfattar det: ”I ett samarbete behöver du inte bara ha pengar för att köpa lägenheten (eller finansiering för att göra det), du måste också godkännas av styrelsen efter att ha lämnat in en ansökan, som vanligtvis är mycket detaljerad och tidskrävande. Sedan, med liten eller ingen anledning, kan en köpare avvisas efter deras intervju, eller till och med tidigare, bara på grund av något i deras paket. Jag har haft erbjudanden och sett erbjudanden där det finns noll rim eller anledning till avslag. ”
regler
Co-op-brädor tenderar att ha fler regler än lägenheter och kan ge uppdrag när du kan öva din trombon, om du kan sätta semesterdekorationer på din dörr och om ditt husdjur kan flytta in med dig. De flesta regler är avsedda att främja harmoni, lugn och livskraft i samarbete.
Men reglerna som avskräcker vissa inhemska köpare, och nästan alla internationella köpare, är co-op-restriktioner för uthyrning - det är sällsynt att samarbeten tillåter aktieägare att hyra sina lägenheter under en längre tid, om inte alls. En annan regel om kooperationer som gör att inköp av internationella är omöjliga är att de osannolikt kommer att acceptera någon vars medel är utanför USA
Enligt Lewis handlar ”Co-ops” om att skapa en stabil, in-for-the-long-run grupp invånare. Condos verkar inte lika bekymrade över det. "
Köparens preferens
Enligt Gary Malin är "Co-ops ett smart val för dem som värdesätter stabilitet och vill plantera rötter i en byggnad. Fråga dig själv helt enkelt:" Är det i lång tid? " Co-ops är mycket mindre övergående än condos, så de är ett bra ställe att bo om du vill lära känna dina grannar. Bara vara beredd att analyseras, pokas och prodds, men förstå att den här processen är det som håller en samarbetar med en stabil och anmärkningsvärt säker investering. ”