Inteckningspoäng: Vad är poängen?

Strukturen för bostadslån varierar runt om i världen. Att betala för inteckningspoäng är vanligt i USA. Enligt anekdotiska bevis kan det vara en unik amerikansk strategi för hemfinansiering.

Vad inteckning poäng är

Lånepoäng finns i två sorter: ursprungspoäng och rabattpoäng. I båda fallen är varje punkt typiskt lika med 1% av det totala intecknade beloppet. På ett huslån på 300 000 dollar till exempel är en poäng lika med 3 000 dollar.

Ursprungspunkter används för att kompensera låneförvaltare. Inte alla bolåneföretag kräver betalning av ursprungspoäng, och de som gör det är ofta villiga att förhandla om avgiften. Rabattpoäng är förbetalda räntor. Köp av varje punkt sänker i allmänhet räntan på din inteckning med upp till 0, 25%. De flesta långivare ger möjlighet att köpa var som helst från en till tre rabattpunkter.

Innan den nya skattelagen antogs 2017 (som gäller för skatteår 2018-2025) var ursprungspoängen inte avdragsgilla, men diskonteringspoäng kunde dras av i schema A. Framöver är rabattpunkter avdragsgilla men begränsade till först $ 750 000 för ett lån. Dessutom finns det ett högre standardavdrag, så det är tillrådligt att kontakta en skatteföretag för att ta reda på om du kan få skatteförmåner från att köpa poäng.

Vi kommer här att fokusera på rabatter och hur de kan minska dina totala inteckning. Tänk på att när långivare annonserar priser, kan de visa en kurs som är baserad på köp av poäng.

Ska du betala för rabattpoäng?

Svaret på den frågan kräver en förståelse för hypoteksbetalningsstrukturen. Det finns två huvudfaktorer att väga när man överväger om man ska betala för rabattpunkter eller inte. Den första handlar om hur lång tid du förväntar dig att bo i huset. I allmänhet, ju längre du planerar att stanna, desto större är dina besparingar om du köper rabattpoäng. Tänk på följande exempel för ett 30-årigt lån:

• På en inteckning på 100 000 USD med en ränta på 5% är din månatliga betalning för huvudstol och ränta $ 537 per månad.
• När du köper tre rabattpunkter skulle din ränta vara 4, 25% och din månatliga betalning skulle vara 492 USD per månad.

Att köpa de tre rabattpunkterna skulle kosta dig $ 3 000 i utbyte mot en besparing på $ 45 per månad. Du måste hålla huset i 66 månader, eller fem och ett halvt år, för att bryta jämnt på punktköpet. Eftersom ett 30-årigt lån varar 360 månader är inköpspoäng ett klokt drag i det här fallet om du planerar att bo i ditt nya hem under lång tid. Om du å andra sidan planerar att stanna bara i några år, kanske du vill köpa färre poäng eller ingen alls. Det finns många kalkylatorer tillgängliga på internet för att hjälpa dig att bestämma lämpligt antal rabattpunkter att köpa baserat på hur lång tid du planerar att äga hemmet.

Den andra faktorn att tänka på vid köp av rabattpunkter innebär om du har tillräckligt med pengar för att betala för dem. Många har knappt råd med utbetalning och stängningskostnader för sina hemköp och det finns helt enkelt inte tillräckligt med pengar kvar för att köpa poäng. På ett hem på 100 000 dollar är tre rabattpunkter relativt överkomliga, men på ett 500 000 dollar hem kommer tre poäng att kosta 15 000 dollar. Ovanpå den traditionella 20% utbetalningen på $ 100 000 för det $ 500 000 hemmet, kan ytterligare $ 15 000 vara mer än köparen har råd med.

Att använda en inteckningskalkylator är en bra resurs för att budgetera dessa kostnader.

Är inteckningspoäng värda det?

En del människor hävdar att pengar som betalats på diskonteringspoäng kan investeras på aktiemarknaden och användas för att generera en högre avkastning än det belopp som sparats genom att betala för poängen. Men för den genomsnittliga husägaren överväger rädsla för att få in en inteckning de inte har råd den potentiella fördelen som kan komma att samlas om de lyckats välja rätt investering. I många fall är det viktigare att kunna betala av inteckning.

Tänk också på motivationen bakom att köpa ett hem. Medan de flesta hoppas se deras bostad öka i värde, köper få människor sitt hem strikt som en investering. Ur ett investeringsperspektiv, om ditt hem tredubblas i värde, kan det vara osannolikt att du säljer det av det enkla skälet som du då skulle behöva hitta någon annanstans att bo.

Om ditt hem vinner i värde är det troligt att de flesta av de andra bostäderna i ditt område också kommer att öka i värde. Om så är fallet kommer det att ge dig bara tillräckligt med pengar för att köpa ett annat hem till nästan samma pris genom att sälja ditt hem. Om du tar hela 30 år för att betala av din inteckning kommer du troligtvis ha betalat nästan tredubbla hemets ursprungliga försäljningspris i huvud- och räntekostnader, och därför kommer du inte att göra mycket i vägen för verklig vinst om du sälja till det högre priset.

Poängen

Att köpa ett hem är ett stort ekonomiskt beslut. Planera noggrant. Titta på siffrorna. Innan du börjar shoppa, bestäm dig om det månatliga betalningsbelopp du har råd med och bestäm exakt hur du kommer till den betalningen - vare sig det är genom att göra en stor utbetalning, köpa rabattpoäng eller köpa ett billigare hem.

Var noga med att shoppa runt. Nöja dig inte med det första inteckningspaketet som du snubblar över. Det finns massor av banker att välja mellan och många resurser, inklusive fastighetsmäklare, hypoteksmäklare och internet, för att hjälpa dig att handla efter det bästa för din situation.