Vinst från inteckningsskuld med MBS

Enligt Federal Reserve Bank of New York utgjorde inteckningsbalanser den största delen av hushållens skuld under andra kvartalet 2018. Från och med 30 juni visade konsumentkreditrapporter totalt 9 biljoner dollar i inteckningsskuld, en ökning med 60 miljarder dollar från årets första kvartal. Även om hypoteksräntorna förväntas öka, kan efterfrågan på bostäder i kombination med låg arbetslöshet fortfarande driva in hypoteksmarknaden. Det betyder att denna upplåning kommer att utvidgas. Denna situation skapar en möjlighet för kloka investerare, som kan använda hypotekssäkrade värdepapper (MBS) för att äga en del av denna skuld.

Kom ihåg att dessa tillgångar spelade en nyckelroll i finanskrisen 2008. Bankerna avlägsnade många restriktioner för hypoteksutlåning, med vissa till och med tog inga pengar ner och finansierade fullt ut hemlån. Men huvuddelen av nya husägare hade bara inte råd med sina betalningar, vilket inte tycktes störa långivarna. De kunde fortfarande tjäna pengar genom att förpacka lånen och sälja dem till investerare. Det skapade i sin tur en bubbla, som slutade spricka 2007. Strömningseffekten drabbade Lehman Brothers, vilket fick banken att kollapsa och sedan skicka chockvågor över hela den globala ekonomin.

Så har du fortfarande råd att investera i dessa tillgångar? I den här artikeln visar vi dig hur du kan använda MBS för att komplettera dina andra räntebärande tillgångar.

Key Takeaways

• Inteckningsstödda värdepapper (MBS) är ränteinstrument som samlar enskilda inteckningar till en enda säkerhet.
• Medan MBS diversifierar fastighetsrisken är de också mycket riskabla och var delvis ansvariga för finanskrisen 2008 och nedbrytningen av hypoteksmarknaden.
• Sedan dess har människor börjat granska enskilda MBS-erbjudanden och kan identifiera lönsamma värdepapper.
• Det är svårt för enskilda investerare att få tillgång till MBS, men kanske kan göra det indirekt genom fonder som investerar i MBS.

Hur de bildas

Inteckningsstödda värdepapper är skuldförpliktelser som köpts från banker, hypoteksföretag, kreditföreningar och andra finansiella institutioner och sedan samlas i pooler av en statlig, kvasistisk eller privat enhet. Dessa enheter säljer sedan värdepapperna till investerare. Denna process illustreras nedan:

1. Fastighetsköpare lånar från finansiella institutioner
2. Finansinstitut säljer inteckningar till MBS-enheter.
3. MBS-enheter bildar inteckningspooler och emitterar värdepapperssäkrade värdepapper.
4. Individer investerar i MBS-pooler.

Typer MBS

Det finns två typer av MBS. Genomgången eller deltagandeintyget representerar direkt ägande i en pool av inteckningar. Du kommer att få en pro rata andel av alla huvud- och räntebetalningar som görs i poolen eftersom emittenten får månatliga betalningar från låntagare. Lånepoolen har vanligtvis en fem till 30-årig löptid. Kassaflödet kan dock ändras från månad till månad, beroende på hur många inteckningar som betalas ut tidigt. Det är där förskottsrisken ligger. När de nuvarande räntorna sjunker, kan låntagarna refinansiera och förbetala sina lån. Investerare måste sedan försöka hitta avkastning som liknar sina ursprungliga investeringar i en lägre miljö med nuvarande ränta. Omvänt kan investerare möta ränterisker när räntorna stiger. Låntagarna kommer att stanna kvar med sina lån, vilket gör att investerare sitter fast vid de lägre avkastningen i en stigande nuvarande räntemiljö.

Den andra typen av MBS är den säkerhetslån (CMO). Detta är en pool med genomgående inteckningar.

Det finns flera typer av gemensamma organisationer som är utformade för att minska investerarnas förskottsbetalningsrisk. I en sekventiell löne CMO kommer CMO-emittenter att dela ut kassaflöde till obligationsinnehavare från en serie klasser, kallad trancher. Varje del har värdepappersstödda värdepapper med liknande löptid och kassaflödesmönster. Varje transaktion skiljer sig från de andra inom CMO. Till exempel kan en CMO ha fyra delar med inteckningar som i genomsnitt har två, fem, sju och 20 år vardera. När inteckning betalas in kommer CMO-emittenten först att betala den angivna kupongräntan till obligationsinnehavarna i varje del. Schemalagda och ej planerade huvudbetalningar går först till investerarna i de första delarna. När de har betalats av får investerare i senare trancher huvudbetalningar. Konceptet är att överföra förskottsbetalningsrisken från en del till en annan. Vissa CMO: er kan ha 50 eller fler beroende av varandra. Därför bör du förstå egenskaperna hos de andra trancherna i den gemensamma organisationen av marknaden innan du investerar. Det finns två typer av trancher:

• PAC-trancher använder konceptet för sjunkande fonder för att hjälpa investerare att minska förskottsrisken och få ett mer stabilt kassaflöde. En följeslagare upprättas för att ta upp överskottsbelopp eftersom inteckningar betalas ut tidigt. Sedan, med inkomst från två källor (PAC och följeslagare), har investerare en bättre chans att få betalningar över det ursprungliga löptidsplanen.
• Z-trancher kallas också periodiseringsobligationer eller ackretionsobligationer. Under periodiseringsperioden betalas inte ränta till investerare. Istället ökar huvudstolen med en sammansatt hastighet. Detta eliminerar investerarnas risk att behöva återinvestera till lägre avkastning om nuvarande marknadsräntor minskar. Efter att tidigare trancher har betalats av kommer Z-trancheinnehavare att erhålla kupongbetalningar baserat på obligationens högre huvudsakliga saldo. Dessutom får de alla huvudsakliga förskottsbetalningar från de underliggande inteckningarna. Eftersom de räntor som krediterats under periodiseringsperioden är beskattningsbara - även om investerare faktiskt inte får det - kan Z-tranches vara bättre lämpade för skatteuttagande konton.

Stripped hypotekslån är MBS som endast betalar investerare huvudsakligen (PO) eller endast ränta (IO). Remsor skapas från MBS, eller de kan vara trancher i en CMO.

• Endast rektor (PO): Investerare betalar ett djupt rabatterat pris för PO och får huvudbetalningar från de underliggande inteckningarna. Marknadsvärdet för en PO kan variera mycket baserat på nuvarande räntor. När räntorna sjunker kan förskottsbetalningarna öka och PO: s värde kan stiga. Å andra sidan, när nuvarande kurser ökar och förskottsbetalningarna sjunker, kan PO-värdet sjunka i värde.
• Endast intresse (IO): En IO betalar strikt ränta som är baserad på beloppet för utestående kapital. När inteckningarna avskrivs och förskottsbetalningar minskar huvudbalansen, minskar IO: s kassaflöde. IO: s värde varierar mittemot en PO genom att när de nuvarande räntorna sjunker och förskottsbetalningarna ökar, kan intäkterna sjunka. Och när de nuvarande räntorna stiger, är investerarna mer benägna att få räntebetalningar under en längre tid, vilket ökar IO: s marknadsvärde.

Fitch-betyg och andra ger kreditbetyg samt kupongräntor och förfallodatum för MBS.

MBS-emittenter

Du kan köpa MBS från flera olika emittenter. Investeringsbanker, finansiella institutioner och husbyggare emitterar värdepapper med privata etiketter. Deras kreditvärdighet och säkerhetsgradering kan vara mycket lägre än hos myndigheter och statliga sponsrade företag.

Freddie Mac är ett federalt reglerat, statligt sponsrat företag som köper inteckningar från långivare över hela landet. Därefter packas de om till värdepapper som kan säljas till investerare i en mängd olika former. Freddie Macs stöds inte av den amerikanska regeringen, men företaget har särskild behörighet att låna från det amerikanska finansministeriet.

Fannie Mae är ett aktieägarföretag som för närvarande handlas utan disk. Det togs bort från S&P 500 2008 och avlistades från New York Stock Exchange 2010 efter att det föll under minimikraven. Det får ingen statlig finansiering eller stöd. När det gäller säkerheten stöds Fannie Maes MBS av företagets ekonomiska hälsa - inte av den amerikanska regeringen.

Ginnie Maes är den enda MBS som stöds av USA: s fulla tro och kredit. De består huvudsakligen av lån försäkrade av Federal Housing Administration eller garanterade av Veterans Administration.

Fonder

Om du gillar tanken på att dra nytta av en ökning av tillväxten av inteckningar men inte är ute efter att undersöka alla olika typer av MBS, kan du vara mer bekväm med hypoteksfonder. Det finns fonder som bara investerar i en typ av MBS, till exempel Ginnie Maes, medan det finns andra som innehåller olika typer av MBS i sina andra innehav av statsobligationer.

Förutom större diversifiering av lån kan fonder återinvestera all avkastning på kapital i andra MBS. Detta gör att investerare får avkastning som ändras med nuvarande räntor och minskar förskottsbetalningar och ränterisker.

Poängen

MBS kan erbjuda stöd från den federala regeringen, en månatlig inkomst och en fast räntesats. Nackdelen är dock att löptiden kan vara osäker och att de kanske inte ökar i värde som andra obligationer när de nuvarande räntorna sjunker. Glöm inte att du kan få en bit av din rektor tillbaka med varje månadskostnad. Följaktligen kan det vid förfallet inte finnas någon kapital som återstår för dig att återinvestera.