Ska du betala alla kontanter för ditt nästa hem?
"Cash is king", säger det gamla ordet. Men räcker den filosofin när man köper ett hem? Här är en titt på några av för- och nackdelarna.
Varför alla kontanter gör mening
1. Du är en mer attraktiv köpare. En säljare som vet att du inte planerar att ansöka om en inteckning kommer sannolikt att ta dig mer allvarligt. Låneprocessen kan vara tidskrävande, och det finns alltid möjligheten att en sökande kommer att avslås, affären kommer att gå igenom och säljaren måste starta om igen, konstaterar Mari Adam, en certifierad ekonomisk planerare i Boca Raton, Florida.
Att vara redo att betala kontanter ger dig inte bara en fördel med motiverade säljare som är angelägna om att avsluta affären, det hjälper också med säljare på fastighetsmarknader där lagret är tätt och anbudsgivare kan tävla om deras egendom.
2. Du kan hitta en bättre affär. Precis som kontanter gör dig till en mer tilltalande köpare gör det dig också bättre att förhandla. Även säljare som aldrig har hört uttrycket ”tidsvärde för pengar” kommer att förstå intuitivt att ju tidigare de får sina pengar, desto tidigare kan de investera eller använda andra.
3. Du behöver inte tåla besväret med att säkra en inteckning. Sedan bostadsbubblan och den efterföljande finanskrisen 2007-08 har hypotekslåntagare skärpt sina standarder för att avgöra vem som är värd ett lån. Som ett resultat kommer de sannolikt att begära mer dokumentation även från köpare med solida inkomster och oklanderliga kreditposter. Även om det kan vara ett försiktigt steg från utlåningsindustrin, kan det innebära mer tid och förvärrande för inteckningssökande.
Andra köpare har inget annat val än att betala kontant.
"Vi har haft köpare som inte kunde få en ny inteckning eftersom de redan har en befintlig inteckning på ett annat hus till salu, " säger Adam. ”Eftersom de inte kan få en ny inteckning köper de den nya fastigheten med alla kontanter. När den gamla fastigheten säljer kan de placera en inteckning på den nya fastigheten eller kanske besluta att avstå från inteckning helt och hållet för att spara på ränta. ”
4. Du kommer aldrig att förlora en natt sömn över inteckning betalningar. Inteckningar representerar den största enskilda fakturan som de flesta måste betala varje månad, liksom den största bördan om inkomsterna faller av på grund av arbetsförlust eller annan olycka.
För flera år sedan skulle husägare ibland fira sina slutbetalningar med bostadsförbränningspartier. Idag är det dock osannolikt att den genomsnittliga husägaren stannar på samma plats tillräckligt länge för att betala av en typisk 30-årig inteckning eller till och med en 15-årig. Dessutom refinansierar husägare ofta sina inteckningar när räntorna sjunker, vilket kan utvidga sina låneförpliktelser ytterligare in i framtiden.
Om sinnesfrid är viktigt för dig kan betala av din inteckning tidigt eller betala kontanter för ditt hem i första hand vara ett smart drag. Det är särskilt sant när du närmar dig pension. Trots att betydligt fler amerikaner i pensionsåldern har bostadsskuld än de gjorde för 20 år sedan, enligt Federal Reserve-uppgifter. Många finansiella planerare ser åtminstone en psykologisk fördel när de går ut med skuldfri.
"Om någon minskar till ett billigare hus i pension, " säger Michael J. Garry, en certifierad ekonomisk planerare i Newtown, Pa., "Jag råder dem i allmänhet att använda kapitalet i sitt nuvarande hem och inte få en inteckning på det nya huset. ”
Vad du tappar
1. Du kommer att binda upp mycket pengar i en tillgångsklass. Om de pengar som krävs för att köpa ett hus direkt utgör de flesta av dina besparingar, kommer du att boka en av de heliga reglerna för personlig ekonomi: diversifiering. När det gäller avkastning på investeringar har bostadsfastigheter historiskt sett legat väl efter aktier, enligt många studier. Det är därför de flesta finansiella planerare kommer att säga dig att tänka på ditt hem som en plats att bo snarare än en investering.
2. Du förlorar den ekonomiska hävstång som en inteckning ger. När du köper en tillgång med lånade pengar är din potentiella avkastning högre - förutsatt att tillgången ökar i värde.
Anta till exempel att du köpte ett hus på $ 300 000 som sedan har stigit i värde med $ 100 000 och nu är värt $ 400 000. Om du hade betalat kontant för hemmet, skulle din avkastning vara 33% (en vinst på $ 100.000 på dina $ 300.000). Men om du hade lagt ner 20% och lånat de återstående 80%, skulle din avkastning vara 166% (en vinst på $ 100.000 på din utbetalning på $ 60.000). Detta överförenklade exempel ignorerar hypoteksbetalningar, skatteavdrag och andra faktorer, men det är den allmänna principen.
Det är värt att notera att hävstångseffekten fungerar också i den andra riktningen. Om ditt hem minskar i värde kan du förlora mer, i procent, om du har en inteckning än om du hade betalat kontant. Det kanske inte spelar någon roll om du tänker bo i hemmet, men om du behöver flytta kan du hitta dig själv på grund av din långivare mer pengar än du kan samla in från försäljningen.
3. Du offrar likviditet. Likviditet avser hur snabbt du kan ta ut dina pengar från en investering om du någonsin behöver. De flesta typer av bankkonton är helt likvida, vilket innebär att du kan få kontanter nästan direkt. Fonder och mäklarkonton kan ta lite längre tid, men inte mycket. Ett hem kan dock lätt kräva månader att sälja.
Du kan naturligtvis låna mot det egna kapitalet i ditt hem, genom ett hemkapitallån, ett eget kapital med kredit eller omvänd inteckning. Som Garry påpekar har alla dessa alternativ emellertid nackdelar, inklusive avgifter och upplåningsgränser, så de ska inte ingås i slumpmässig utsträckning.
Poängen
Att betala alla kontanter för ett hem kan vara meningsfullt för vissa människor och på vissa fastighetsmarknader, men se till att du också överväger nackdelarna.