Singel kontra dubbel kontra trippelnät-leasing: Vad är skillnaden?

Ett nettohyresavtal är en fastighetshyresavtal där en hyresgäst betalar en eller flera extrakostnader. De inkluderar vanligtvis fastighetsskatter, fastighetsförsäkringspremier eller underhållskostnader och används ofta i kommersiella fastigheter. Det finns tre grundläggande typer av nettokontrakt: enkel-, dubbel- och tredubbla nettokontrakt.

En enda nettokontrakt kräver att hyresgästen endast betalar fastighetsskatten utöver hyra. Med en dubbel nettokontrakt betalar hyresgästen hyr plus fastighetsskatter samt försäkringspremier. En trippel netthyresavtal, även känd som en NNN- eller netto-nettohyrning, kräver hyresgästen att betala hyran plus alla tre extrautgifterna.

Hyrorna är i allmänhet lägre med nettokontrakt än traditionella hyresavtal - ju fler utgifter en hyresgäst måste bära, desto lägre bas hyra en hyresvärd. Men tredubbla nettokontrakt är vanligtvis bindbara hyresavtal, vilket innebär att en hyresgäst inte kan backa ut eftersom kostnaderna - särskilt underhållskostnader - kan vara högre.

Enskilda nettohyror

Enskilda nettokontrakt, som ofta benämns nät- eller N-leasing, är inte lika vanliga i hyresvärlden. I en hyresavtal som denna överför hyresvärden en minimal risk till hyresgästen, som betalar fastighetsskatten. Detta innebär att alla andra utgifter - som försäkring, underhåll och reparationer och verktyg - är hyresvärdens ansvar. Hyresvärden ansvarar också för alla underhåll och / eller reparationer som måste utföras under hyresperioden inom fastigheten.

Hyresgäster under ett enda nettohyresavtal betalar något lägre hyror än med ett standardhyresavtal på grund av den extra kostnaden för fastighetsskatter. Men en högre hyresbetalning lindrar inte hyresvärden för att hålla dessa utgifter uppdaterade. Till exempel kan en hyresgäst missa eller göra försenade betalningar till kommunen, vilket innebär att hyresvärden är på kroken för dem. Dessa kan leda till böter och / eller ytterligare avgifter. Det är därför de flesta hyresvärdar inkluderar fastighetsskatter i hyresbetalningarna. De föredrar att betalningen går igenom dem så att de vet att skatterna betalas i tid och i rätt belopp.

Dubbel nettokontrakt

Dubbel nettokontrakt är särskilt populära inom kommersiella fastigheter. I en hyresavtal som denna betalar hyresgästen fastighetsskatter och försäkringspremier utöver hyran. Grundhyran som ska betalas för själva ytan är i allmänhet lägre på grund av de extra kostnader hyresgästen måste bära. Alla underhållskostnader å andra sidan förblir hyresvärden som betalar direkt för dem.

Vid större kommersiell utveckling med mer än ett utrymme att hyra, till exempel köpcentra och expansiva kontorsanläggningar, kan hyresgäster ha en annan kvadratmeter än sina grannar. Så hyresvärdar tilldelar vanligtvis skatter och försäkringskostnader till hyresgäster proportionellt baserat på mängden hyrd utrymme.

Precis som det enskilda netthyresföretaget bör hyresvärdarna få de extra betalningarna vidare till dem, så att de kan betala dem till kommunen och försäkringsbolaget. Även om hyresgästens hyresavtal inkluderar dessa betalningar står hyresvärden på skatte- och försäkringsräkningen, vilket innebär att han till slut är ansvarig. Genom att låta hyresgästen betala dessa kostnader direkt till honom, kan hyresvärden undvika problemen i samband med försenade eller missade betalningar av hyresgäster, vilket kan leda till extra avgifter.

Dubbel nettokontrakt, som också kallas net-net eller NN-leasing,

Triple Net Leasing

Det tredubbla nettofontraktet befriar hyresvärden för den största risken för eventuellt nettokontrakt. Detta innebär att även kostnaderna för strukturellt underhåll och reparationer måste betalas av hyresgästen utöver hyror, fastighetsskatter och försäkringspremier. Eftersom dessa extrautgifter överförs till hyresgästen, debiterar hyresvärden i allmänhet en lägre bashyra.

När underhållskostnaderna är högre än väntat, försöker hyresgäster under trippel nettokontrakt ofta att komma ur sina hyresavtal eller erhålla hyreskoncessioner. För att förhindra att detta inträffar föredrar många hyresvärdar att använda ett bindbart nettohyresavtal. Detta är en typ av tredubbla nettokontrakt som inte kan sägas upp före dess utgångsdatum. Dessutom kan hyresbeloppet inte ändras av någon anledning, inklusive oväntade och betydande höjningar av extrakostnader.

Hyresvärdar kanske föredrar att använda ett bindbart nettofontrakt eftersom hyresgäster kan försöka komma ur ett dyrt tredubbelt nettokontrakt.

Trippel nettokontrakt kan öka hyresgästens driftskostnader, och de kan vara på kroken för avdrag för försäkringar, och de kan också vara ansvariga för eventuella skador på fastigheten som inte täcks av försäkringsbolaget.

De flesta tredubbla nettokontrakt är långsiktiga hyresavtal som varar i mer än 10 år och inkluderar i allmänhet medgivanden för hyreshöjningar. De kallas också net-net-net eller NNN-leasingavtal inom fastighetsbranschen. (För relaterad läsning, se: Vilka typer av fastigheter använder trippelnät (NNN))?)

Key Takeaways

• Nettokontrakt innebär att hyresgäster betalar en eller flera ytterligare kostnader i den kommersiella fastighetsbranschen.
• I en enda netthyra betalar hyresgästen en lägre bashyra utöver fastighetsskatter.
• Dubbla nettokontrakt inkluderar fastighetsskatter och försäkringspremier med bashyran.
• Trippel nettokontrakt inkluderar fastighetsskatter, försäkringar och underhållskostnader plus bashyra.
• Hyresgäster kan försöka ta sig ut av trippel nettokontrakt på grund av de höga kostnaderna som är förknippade med dem, så hyresvärdar använder i allmänhet ett obligatoriskt nettokontrakt.

Särskilda överväganden

Vid hyresgäst måste hyresgästen beakta att deras hyresbetalningar, oavsett om de inkluderar extrakostnader eller anteckning, kan öka. En hyresvärd kan öka hyran på grund av lagliga höjningar tillåtna av lokala myndigheter. Men hyran kan också öka på grund av omvärderingar av fastighetsskatt eller ökning av försäkringspremierna.

Men det finns alternativ. Om alternativet ges kan hyresgäster överväga att skriva under ett bruttoavtal, vilket tar ut en fast hyresränta. Detta belopp täcker avgiften för utrymmet såväl som eventuella extra utgifter som medföljer det. Hyresvärden bibehåller därför ansvaret för att betala fastighetsskatter, försäkringspremier och underhållskostnader. Han täcker dessa kostnader genom att bygga in dem i hyran han debiterar hyresgästen.

Till exempel, om den årliga hyran är $ 10 000 och han uppskattar extrakostnaderna till $ 3 000, är ​​den effektiva hyra som han debiterar hyresgästen $ 13 000 per år. Medan traditionella leasingavtal är vanligare än nettokontrakt, utgör de större risk för hyresvärden, som måste ta upp eventuella oväntade ökningar av extrautgifterna. Det är därför som vissa hyresvärdar föredrar att använda en typ av hyresavtal, vilket flyttar en del av eller hela denna risk till hyresgästen.