Framgångsrika investeringsstrategier för avskärmning

Att investera i avskärmningsmarknaden är en strategi som kräver en nivå av sofistikering och flitighet som är långt bortom vad de flesta inser. Det kan ha en stor potential, men det kräver verkliga ansträngningar för att skaffa pengar. Som sådan bör det ses som alla betydande investeringar som kräver fokus; flit; och noggrann forskning om lokala fastighets-, ekonomiska och demografiska trender. Det kräver också en strategi för att förvärva fastigheter och så småningom sälja dem.

Översikt

Att köpa begagnade bilar på auktion liknar investeringar i avskärmade fastigheter. Begagnade bilhandlare är människor som känner till alla märken och modeller såväl som deras vanliga defekter och sättet att ändra dem för att skapa värde. De tar betydligt mindre risk än den genomsnittliga personen som deltar i auktionen bara för att köpa en bil till en rabatt.

Många avskärmningsköpare går till auktionen vid domstolsstegen med hopp om att ta tag i ett fynd - skillnaden mellan auktionspriset och fastighetens inre värde. Men de kanske inte har någon verklig kunskap om investeringen eller några riskreducerande strategier. Investerare som är väl erfarna på marknaden för bostadsutestängning vet att att förlita sig på prisskillnad som den viktigaste källan till investeringsintäkter är ett recept på katastrof.

Den rätta metoden för att få en avskärmningsegenskap är inte hagelgevärmetoden, utan att välja egenskaper som finns i ett landskap som är avsett för ombyggnad eller förbättring. Fastigheten måste ha unika egenskaper som gör att den sticker ut från andra i grannskapet eller den lokala marknaden eller som ger en möjlighet att skapa värde.

Investeringsstrategier

Alla investerare i fastigheter bör ha en specifik strategi som inkluderar målen och sättet att förvärva fastigheten, för att hålla den och så småningom för att avyttra den. Denna strategi är ännu viktigare när man investerar i avskärmningsmarknaden. Du måste avgöra om avskärmningen inträffade som ett resultat av en unik omständighet relaterad till den tidigare ägaren, eller är resultatet av en bredare trend som kan påverka den lokala marknaden.

Investerare måste göra en betydande mängd forskning på den lokala fastighetsmarknaden. Efterfrågan på fastigheter är en funktion av befolkningsökning, tillväxt i arbetet, tillväxt av disponibel inkomst och demografiska förändringar. Det kommer att påverka prissättningen såväl som förmågan att sälja fastigheter i slutet av investeringsperioden.

Undersök kommande infrastrukturutveckling, till exempel vägar, skolor och samhällsprojekt. Lär dig också hur den lokala och statliga regeringen stöder företagstillväxt och planerar att lösa vissa problem, såsom trafik, luftkvalitet, brottslighet och skatter. Alla dessa objekt kommer att göra ett område mer önskvärt och öka värdet på fastigheter inom det.

Förvärvsstrategier

De flesta investerare har lärt sig att skura publikationer som listar tillgångar som ska auktioneras och att korrespondera med ägarna om deras avsikt att köpa fastigheten innan den går på auktionsblocket. Även om affärer kan erhållas på domstolens trapp, kommer att hitta alternativa sätt att säkra nödställda egenskaper avsevärt förbättra dina chanser att stänga. Det kan också ge en möjlighet att fullt ut förstå och analysera fastigheten.

Låt oss till exempel säga att en investerare får tillgång till fastigheter genom att använda sina kontakter på marknaden och kunskap om utlåning till bostäder för att hjälpa kämpar husägare att förhandla med sina långivare. Om låneproblemen är upparbetade, inte bara ökar investeraren sitt rykte hos både ägarna och långivarna, kan investeraren också få remisser och tillgång till andra med problemlån. Och om situationen inte går att lösa är investeraren den första i raden som förvärvar fastigheten - eftersom de har fått ägarnas förtroende. Investerare kan också fatta ett informerat beslut om att köpa fastigheten eftersom de genom sina ansträngningar har lärt sig om fastighetens nackdelar och fördelar.

En annan strategi är att köpa de nödställda lånen till rabatt från långivarna. Banker och andra utlåningsinstitut gillar inte att köpa tvångsförfaranden. För att undvika att ta på fastighetsägda fastigheter (REO) kommer dessa institutioner ofta att sälja flera lån som inte uppfyller kraven till en betydande rabatt till par.

Investerare kan vara mer flexibla än långivarna när de utarbetar ett lån som inte uppfyller kraven, ibland förvandlar det tillbaka till ett fungerande lån som kommer att ge en mycket högre avkastning tack vare investerarens lägre bas i investeringen.

Efter att ha kryddat lånen kan investerare antingen hålla dem eller sälja dem till en premie när de har presterat under en tid. I händelse av att de inte kan utarbetas, kan investeraren avskärma fastigheten och ta titel utan att behöva tävla med några andra parter. Den enda nackdelen med detta tillvägagångssätt är att köpa en pool av lån kräver ett större kapitalutlägg än att köpa enskilda fastigheter på auktion. Poängen är att det finns kreativa sätt att minska konkurrensen om att förvärva en tillgång som inte fungerar.

Hållperiod och utgångsstrategier

Investerare bör också vara säker på vad de ska göra när tillgången förvärvas.

Kommer fastigheten "vändas" tillbaka till marknaden eller kommer den att hållas och kryddas i väntan på marknadsförändring innan försäljning? Investerare som överväger att köpa avskärmningar och sedan ommarkera dem strax efter köpet bör hitta sätt att förbättra fastigheten. Förbättringarna som ger det största slaget för pengarna är att lägga till sovrum och badrum, ombyggnadskök och efterbehandlingskällare eller andra oanvända utrymmen.

Eftersom information om fastighetstransaktioner är allmän kunskap, kommer vissa blivande köpare att vara försiktiga med att betala en premie för en fastighet omedelbart efter en avskärmning, även om priset är i linje med andra fastigheter i området. Att skapa värde genom omutveckling hjälper till att ge grund för det högre återförsäljningspriset och kan minska risken för långa marknadsföringsperioder. Investerare bör dock vara försiktiga med att inte förbättra fastigheten så mycket att dess pris är mycket högre än angränsande fastigheter.

En annan strategi är att hålla tillgångar som hyresfastigheter tills något händer på marknaden för att förbättra fastighetsvärdena. Återigen måste investerare vara medvetna om hyresmarknaden för att se till att det finns en tillräcklig efterfrågan på hyresutrymme. Och att den köpta fastigheten kommer att beordra tillräckligt med hyra för att täcka kostnaderna för att underhålla fastigheten.

För dem som kan hantera den extra tid och ansträngning som det krävs för att vara en hyresvärd, kan du köpa nödlägenheter med rabatt och omvandla dem till en hyresfastighet kan skapa betydande rikedom. Möjligheten att få attraktiv finansiering, som till exempel endast lån med ränta i samarbete med avdragsgilla hypoteksränta från inkomstskatter, är ett utmärkt sätt att skapa kassaflöde medan du väntar på rätt tid att sälja.

Även om bostadsfastigheter inte är lika flyktiga som andra tillgångsklasser, kännetecknas det av långa perioder med låg avkastning och sedan ett "pop" i värde motsvarande någon större förändring i efterfrågan som förklarar en betydande del av avkastningen. Återigen är detta drivkraften för pågående forskning och en strategi för hållbar period som hjälper till att uppskatta tidpunkten för värdeshoppet och skapa en plan för tillgången i förberedelserna för försäljning.

Avsluta strategi

Att inte ha tänkt igenom en exitstrategi är ett stort misstag som nya investerare ofta gör. Många är under det falska intrycket att den bästa tiden att investera i avskärmningsegenskaper är när det finns ett överflöd av dem tillgängliga. Faktiskt understryker en betydande ökning av bostäder till salu och avskärmningsegenskaper ett problem som hindrar människor från att betala sina lån eller göra dem ovilliga att behålla sina hem. Detta kan bero på förlust av arbetstillfällen i området eller något infrastrukturproblem som gör området oönskat. Dessa trender kommer att ha en positiv inverkan på utbudet av tillgängliga bostäder för försäljning eller avskärmning och en negativ inverkan på efterfrågan. Detta innebär att det blir svårare att sälja fastigheten tills marknadens grundläggande förbättringar.

Ett vanligt misstag som gjorts av investerare som enbart förlitar sig på prisskillnaden för deras vinst är att de inte inser den negativa effekten av redovisade kostnader. Kostnaderna kan inkludera inteckningar, skatter, försäkringar och underhåll under en utdragen marknadsförings- och försäljningsperiod.

Att ställa in en tidsfrist för att sälja en fastighet och sedan diskontera priset tills fastigheten säljer är ett sätt att undvika överskottsbärande kostnader. Det är mycket bättre att sälja med en liten till noll vinst än att fortsätta marknadsföra en fastighet till ett pris som kommer att säkerställa en lång marknadsföringsperiod och därmed höga transportkostnader som kan leda till förluster.

Poängen

Att investera i fastigheter som inte fungerar bra för att bygga förmögenhet är en livskraftig strategi, men det är inte ett sätt att bli rik snabbt. För varje berättelse-till-rikedomshistoria finns det ytterligare 10 personer som har tappat sitt kapital eftersom de inte höll koll på förändringar i marknadstrender.

De som lyckas på avskärmningsmarknaden har studerat andra framgångsrika investerares strategier och taktik. De har lagt tid och resurser på att skapa lämpliga marknadskontakter som behövs för att skapa en konkurrensfördel framför andra. Men att hälla tid och energi på att lära känna den lokala fastighetsmarknaden är bara en av flera strategier som investerare kan använda för att få ett ben på tävlingen. Framgång kommer från noggrant utformade och genomförda förvärv samt smarta exitstrategier.