Skattelättnader för andrahemägare

Om du funderar på att köpa ett andra hem att använda för semester, hyresintäkter eller en eventuell pensionsbostad, är det ekonomiskt vettigt att dra nytta av alla tillgängliga skattelättnader på den fastigheten. Kostnaderna för att äga ett annat hem kan minskas kraftigt genom skattebesparande avdrag på inteckning av räntor, fastighetsskatter och andra utgifter.

Skatteförändringar som härrör från lagen om skattesänkningar och jobb 2017 (TCJA), som gäller till 2025, påverkar hur mycket pengar du kan spara. Från och med bostäder som köpts från 16 december 2017, till exempel, kan husägare dra av ränta på endast upp till $ 750 000 kvalificerade bostadslån, ner från 1 miljon dollar innan TCJA passerade. (Dessutom, om du har en befintlig inteckning på din primära bostad, kommer antalet sannolikt att minska. Se nedan för mer information och kolla med din revisor eller annan skatterådgivare om detta gäller dig.

Dessutom kan räntan på bostadslån nu dras av endast om pengarna användes för renovering av fastigheten som lånet togs på.

Ändå med dessa förändringar finns det användbara skattelättnader som kan bidra till att äga ett andra hem billigare. Här är en snabb sammanfattning.

Skattelättnader för andrahusägare

Inteckning av räntelån

Olika skatteregler gäller beroende på om ditt andra hem är för personligt bruk eller om du planerar att hyra ut det. Med hyror kommer också andelen av året där du hyr fastigheten - och bor i den själv - också in.

Hus för personligt bruk

Avdraget för inteckning av räntor har länge berömts som ett sätt att göra husägarskapet mer överkomligt. Om du använder en andra fastighet strikt som en personlig bostad och aldrig hyr ut den, är du berättigad att dra av inteckning på samma sätt som du skulle göra i ditt primära hem. För att kvalificera sig för avdraget måste inteckningen vara en säker skuld på ett kvalificerat hem som du äger, och du måste lämna IRS-formulär 1040 och specificera dina avdrag.

Enskilda filers och de gifta arkivering tillsammans kan kräva ett specificerat avdrag för 100% av den ränta de betalar på sin inteckning, upp till en gräns. Dessa gränser varierar beroende på när inteckningen uppstod. För skatteår 2018 till 2025 är minimigränsen upp till $ 750 000 i skuld som är säkrad av dina första och andra hem - eller 375 000 dollar om du är gift och arkiverar separat. Men om din inteckning fanns före 16 december 2017, fortsätter du att få samma, mer generösa skattebehandling som enligt de gamla reglerna, med ränta på inteckningar och eventuella andra avdragsgilla på upp till 1 miljon dollar i skuld.

Hem som hyrs ut

Skattereglerna är ganska lite mer komplicerade om du hyr ut fastigheten under hela eller hela året. Olika regler gäller beroende på hur lång tid huset ska hyras, snarare än personligen. Din användning av fastigheten kommer att ingå i en av tre kategorier:

Du hyr ut fastigheten i 14 dagar eller mindre. Du kan hyra ditt andra hem till andra parter i upp till två veckor (14 nätter) inom ett år utan att behöva rapportera den resulterande inkomsten till IRS. Huset betraktas fortfarande som en personlig bostad, och du kan dra av inteckningsränta och fastighetsskatter enligt de vanliga reglerna för andra hem.

Detta gäller oavsett hyreskostnad; till och med intäkterna från ett hem som hyr för $ 10.000 per natt, säger, behöver inte rapporteras till skattemyndigheten, förutsatt att fastigheten hyrdes för högst 14 dagar under hela året.

Du hyr ut fastigheten i mer än 14 dagar men stannar i den ganska sällan. De specifika kraven här är att du själv använder hemmet i mindre än 14 dagar per år eller 10% av antalet dagar som huset hyrdes ut. Om detta gäller - och hemmet hyrs i mer än 14 dagar per år - betraktas ditt hem som en hyresfastighet, och du måste rapportera sina hyresintäkter till IRS.
Du kan dra av hyreskostnader, inklusive hypoteksränta, fastighetsskatter, försäkringspremier, avgifter som betalas till fastighetsförvaltare, verktygsräkningar och 50% av eventuella avskrivningar på fastigheten. Du måste emellertid fördela dessa kostnader mellan proportionerna av den tid egendomen var för personligt bruk och hyresbruk under året.

Det är värt att notera att fixeringsdagar inte räknas som personligt bruk, så du kan tillbringa mer än 14 dagar på fastigheten förutsatt att du gör underhåll för den extra tiden. Planera att dokumentera dina underhållsaktiviteter genom att behålla kvitton för att bevisa att du inte bara semester på de dagar.

Du använder fastigheten i mer än 14 dagar och hyr den sällan.
För att vara specifikt gäller detta scenario om du själv använder fastigheten i minst två veckor om året eller 10% av det totala dagar som hemmet hyrdes ut. Om så är fallet betraktas det andra hemmet som en personlig bostad.
Du kan ta hypoteksräntor och avdrag för fastighetsskatt, men du kan inte kräva hyresförluster. Om en familjemedlem använder fastigheten (inklusive din make, syskon, föräldrar, morföräldrar, barn och barnbarn) räknas dessa dagar som personliga dagar såvida du inte samlar in ett rimligt hyrespris under dessa familjeanläggningar.

För hjälp med att beräkna ditt intäktsskatteavdrag använder du ett online kalkylblad, som det här från Bankrate, för att avgöra hur mycket pengar du kan spara.

Avdrag för ränta för hem-kapital

Förutom avdragsränteavdraget kan du eventuellt kunna avskriva ränta på ett bostadslån. Reglerna för sådana avdrag ändrades dock från och med skatteåret 2018.

Tidigare kan du ta avdraget, även om du använde lånet med egna kapital för att betala av kreditkortsskuld, ta en semester eller köpa ett andra hem. Enligt IRS kan du nu dra av de räntor du betalar på hushållens skuld bara om du använder pengarna "för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet." För att kvalificera sig måste lånet säkras med ditt primära eller andra hem, och det kan inte överstiga kostnaden för hemmet.

Dessa bestämmelser innebär att för att kräva ett ränteavdrag för att köpa ett andra hem, måste du ta en inteckning för det; om du tog ett hemkapitallån mot ditt primära hem för att göra köpet, kan du inte dra av räntorna du betalade för ett sådant lån.

Från och med skatteåret 2018 kan du dra av räntor på $ 750 000 i bostadslån, inklusive inteckningar. Tänk dock på att denna siffra är den sammanlagda summan av alla lån som används för att köpa, bygga eller förbättra dina primära och andra hem. Om du redan har 750 000 USD eller mer av inteckningskuld på dessa bostäder, till exempel, kan du inte göra anspråk på ett avdrag för någon egenkapitalintresse.

Avdrag för fastighetsskatt

Du kan dra av fastighetsskatter på ditt andra hem och för den delen så många fastigheter som du äger. Men även här skatteåret 2018 förändringar som påverkar dessa avdrag.

Du kan inte längre dra av hela mängden fastighetsskatt som du betalade på fastigheter du ägde. Nu är summan av alla statliga och lokala skatter som är berättigade till avdrag, inklusive fastighets- och inkomstskatter, begränsad till $ 10.000 per skattedeklaration, eller $ 5.000 om du är gift och arkiverar separat. Många som köper ett andra hem kan redan överskrida den gränsen med sitt första hem, och kan därför inte ha några ytterligare skattebesparingar för sitt andra hem.

Säljer ditt andra hem

Skattelagen tillåter dig att ta upp till $ 500 000 vinst (om du är gift och arkivera tillsammans; $ 250 000, om du är singel) skattefritt vid försäljningen av din primära bostad. Den här uteslutningen av försäljning av primärhem gäller inte om du säljer ditt andra hem; en sådan försäljning kan lämna kvar på kapitalvinstskatt på hela vinsten.

Vissa drag kan dock göra det möjligt för dig att undvika åtminstone en del av kapitalvinsten för att sälja ett andra hem. Den första är att göra den extra fastigheten till din primära bostad i minst två år innan du säljer den. Det kan tillåta dig att dra fördel av skattelättningen, förutsatt att du uppfyller kraven för primärresidens för skatteändamål i din stat. (Du kanske också måste ta hänsyn till de skattemässiga konsekvenserna för eventuella hyresintäkter du kan få på din primära bostad medan du huvudsakligen bor i det andra hemmet.)

Om ditt andra hem mestadels hyrs eller hålls som en investering, kan du också överväga att byta det till en annan jämförbar fastighet. Ett 1031-utbyte, även känt som ett likartat utbyte eller uppskjuten utbyte av skatter, låter dig handla en hyres- eller investeringseiendom för en annan hyres- eller investeringseiendom av lika eller högre värde, på skatteutsatt basis. Fördelen är att du kanske kan undvika att betala kapitalvinstskatt på börsen.

För att kvalificera sig för en sådan flyttning måste den egendom du byter betraktas som en hyresfastighet, inte en personlig bostad - vilket innebär att du måste hyra ut fastigheten i minst 15 dagar och använda den under 14 dagar eller 10% av de dagar hemmet hyrdes varje år.

Poängen

Om det är ekonomiskt genomförbart kan det att äga ett andra hem vara en utmärkt investering för semester- eller hyresyften och kan också ge ett lämpligt primärhem under pensioneringen. Men eftersom ägandet av alla bostäder har en betydande ekonomisk börda, från inteckning och skatter till underhåll och reparationer, är det i ditt bästa intresse att lära dig de skattemässiga konsekvenserna för ägarbostad för dig. Eftersom skatteregler är komplicerade och ändras regelbundet är det tillrådligt att rådfråga en kvalificerad fastighetsskattespecialist som kan förklara relevanta skattekonsekvenser och lagar och hjälpa dig att fastställa den mest gynnsamma ägarstrategin för din situation.