Topp 5 fakta om quitclaim handlingar

Fastigheter överfördes en gång genom en ceremoniell handling, så kallad "livery of seisin", där personen som överförde marken passerade en kvist eller en torv från landet till den person som tog ut leveransen av marken.

Ett muntligt och / eller skriftligt avtal kan ha åtföljt gesten, men endast "seisens livery" som lagligen överförts till fastigheten. Naturligtvis förmedlas idag äganderätten till fast egendom. En fastighetsakt är ett skriftligt och undertecknat rättsligt instrument som används för att överföra ägande av fastigheter från en tidigare ägare (beviljaren) till en ny ägare (bidragsmottagaren).

Handlingar kan klassificeras på många sätt. I stort sett är handlingarna antingen officiella eller privata. Officiella handlingar verkställs enligt domstol eller rättsliga förfaranden, till exempel förvaltarnas gärningar och skatteråd. De flesta fastighetstransaktioner involverar dock privata handlingar.

Handlingar kategoriseras också baserat på den typ av titelgaranti som beviljats. Allmänna garantihandlingar ger den högsta nivån av köparen skydd, medan quitclaim handlingar typiskt ger minst.

Key Takeaways

• En fastighetsakt är ett skriftligt och undertecknat rättsligt instrument som används för att överföra ägande av fastigheter från en tidigare ägare (beviljaren) till en ny ägare (bidragsmottagaren).
• I stort sett är handlingarna antingen officiella eller privata.
• Allmänna garantihandlingar ger den högsta nivån av köparen skydd, medan quitclaim handlingar typiskt ger minst.

Quitclaim handlingar är oftast för att överföra egendom mellan familjemedlemmar eller för att bota en brist på titeln, till exempel en stavning av ett namn. Även om de är relativt vanliga och de flesta fastighetsmäklare har erfarenhet av att hantera dem, används de vanligtvis i transaktioner där parterna känner varandra och därför är mer benägna att acceptera riskerna i samband med bristen på köparen skydd. De kan också användas när en fastighet överför ägandet utan att säljas, det är när inga pengar är inblandade.

Eftersom quitclaim-handlingar erbjuder ett sådant begränsat köperskydd är det viktigt att förstå exakt vad du får när du köper fastigheter på detta sätt. Här är fem saker att veta om dessa kontrakt.

Fem saker att veta om quitclaim handlingar

1. Du köper det minsta skyddet för alla gärningar.

Även kallad en handling utan garanti, en quitclaim-handling förmedlar det intresse som beviljaren för närvarande har i fastigheten om någon. Bidragsgivaren "remiserar, släpper och avslutar" hans eller hennes intresse i fastigheten till stödmottagaren. Det finns inga garantier eller löften beträffande titelns kvalitet. Handlingen kommer att klargöra detta genom att inkludera språk som, "Beviljaren ger ingen garanti, uttryckligt eller underförstådd, beträffande titel på egenskapen som beskrivs här."

I situationer där beviljaren enligt en quitclaim-handling inte har något intresse i fastigheten, förvärvar bidragsmottagaren ingenting med stöd av quitclaim-handling och förvärvar ingen garantirätt mot bidragsgivaren.

2. Acceptera bara ett anspråk på handlingar från bidragsgivare som du känner och litar på.

Eftersom quitclaim-handlingar inte ger några garantier för kvaliteten på bidragsgivarens titel är de bäst för transaktioner med låg risk mellan människor som känner varandra och vanligtvis inte innebär utbyte av pengar. Quitclaim-handlingar används därför vanligtvis för att överföra egendom inom en familj, till exempel från en förälder till ett vuxet barn, mellan syskon, eller när en fastighetsägare gifter sig och vill lägga till sin make till titeln.

Äktenskapliga par som äger ett hem tillsammans och senare skilsmässa använder också quitclaim handlingar. När den ena parten förvärvar hemmet i en skilsmässoöverenskommelse, kan den andra fullfölja ett förfarandebrev för att eliminera hans eller hennes intresse i fastigheten (och för att följa domstolens beslut).

3. De kan användas för att rensa en titelfel.

En quitclaim-handling används ofta för att bota en defekt (ett "moln på titeln") i den inspelade historien om en fastighetstitel. Titelfel inkluderar artiklar som orsaksproblem (till exempel på ett dokument som inte överensstämmer med statliga standarder), en saknad signatur (som en make) eller underlåtenhet att registrera fastighetsdokument korrekt. Om till exempel namnet på en bidragsgivare stavas fel på en garantiakt som är placerad i den offentliga posten, kan en quitclaim-handling med rätt stavning utföras till mottagaren för att göra titeln perfekt.

Som ett annat exempel kan du anta att en titelsökning avslöjar att makan till en tidigare givare kan ha ett intresse i egenskapen eftersom han eller hon inte korrekt utförde en tidigare handling i titelkedjan. I den här situationen kan makan till den tidigare bidragsgivaren bli ombedd att utföra en quitclaim-akt till den nuvarande ägaren, "avsluta" alla intressen han eller hon kan ha i fastigheten.

4. De är lika effektiva som en garanti om att överföra titel, men bara om titeln är bra.

En quitclaim-handling kan förmedla titel lika effektivt som en garanti om den beviljande har en bra titel när gärningen levereras. Det är emellertid avsaknaden av några garantier som gör en anspråk på handlingar mindre attraktiva ur en bidragsgivares perspektiv. Om titeln till exempel innehåller en defekt, har bidragsmottagaren ingen rättslig grund mot beviljaren enligt gärningen. En quitclaim-handling används ofta om beviljaren inte är säker på titelns status (vare sig det innehåller några brister) eller om bidragsgivaren inte vill ha något ansvar enligt titelcovenants.

5. En quitclaim-akt påverkar ägandet och namnet på akten, inte på inteckning.

Eftersom quitclaim handlingar utsätter stödmottagaren för vissa risker, används de oftast mellan familjemedlemmar och där det inte finns någon utbyte av pengar.

På grund av detta används typiskt inte fordringar i situationer där den berörda fastigheten har en utestående inteckning. När allt kommer omkring skulle det vara svårt för många bidragsgivare att betala av en inteckning utan intäkter från försäljningen av fastigheten.

I vissa fall används emellertid quitclaim-handlingar när beviljaren har en inteckning. I det här fallet förblir beviljaren ansvarig för inteckning även efter att ägandet har överförts genom genomförandet av en quitclaim-handling. Quitclaim handlingar överför titeln men påverkar inte inteckningar.

Denna situation kan bli värre om inteckning innehåller en klausul på grund av försäljning , en gemensam bestämmelse som föreskriver att hela lånet förfaller så snart titeln överförs (inte bara om fastigheten "säljs" med en utbyte av pengar, som namnet "förfallen till försäljning" verkar antyda).

Om beviljaren har avslutat kravet på fastigheten med tron ​​på att bidragsmottagaren kommer att betala inteckning, har beviljaren ingen möjlighet om stödmottagaren slutar göra betalningar eller säljer fastigheten till en annan part. För att mildra potentiella ekonomiska och juridiska problem kan stödmottagaren ta på sig lånet med långivaren (med långivarens godkännande) eller refinansiera fastigheten och betala av det ursprungliga lånet. För att ge skyddet till beviljaren kan ett rättsligt verkställbart avtal tecknas för att dokumentera betalningsvillkoren.

Poängen

Överföringen av ägarens titel sker genom handling. Vissa väsentliga delar måste ingå i gärningen för att den ska fungera lagligt. Olika gärningar ger stödmottagaren olika skyddsnivåer, och aktens form avgör en bidragsgivares skyldigheter.

En quitclaim-handling ger den lägsta nivån av köperskydd och används vanligtvis för titelöverföringar mellan familjemedlemmar eller för att rensa en fel på titeln. Om egenskapen kommer med det som kallas en "specialåtgärd" - som kan vara en korrigerande handling, en gåva eller en handling om befrielse - erbjuder den vanligtvis inte mer skydd än en quitclaim-handling. Se till att konsultera en kvalificerad fastighetsadvokat: Handlingar är viktiga juridiska handlingar som påverkar ägarintressen och rättigheter.