Se upp för "skräp" -lån

För de flesta är köp av fastigheter en ovanlig händelse. Att delta i en fastighetstransaktion bara en eller två gånger i livet ger liten möjlighet att bli intimt bekant med processen. Det finns berg med pappersarbete att skriva, ett förvirrande nytt ordförråd att ta itu med och en mängd snabbt pratande säljare - från fastighetsmäklare till hypoteksmäklare - som ler, pekar och berättar var du ska underteckna.

Någonstans i blandningen av upphetsning när du köper en fastighet och tristess från att skriva under formulär är det lätt att tappa reda på vad du betalar för och hur mycket du spenderar. Bortsett från beloppet på inteckning belopps de flesta av de andra utgifterna till en kategori som kallas stängningskostnader. Att uppmärksamma dessa kostnader innan du börjar stänga kan hjälpa dig att förstå vart dina pengar går och kanske till och med spara några hundra dollar.

Key Takeaways

• Återkommande stängningskostnader är utgifter som fastighetsskatter som du betalar vid stängningen och varje månad därefter; engångskostnader för stängning är engångsbetalningar som poäng, låneavgifter och heminspektionsavgifter.
• Konsultera ditt hemlånsverktygssats från Consumer Financial Protection Bureau för att utvärdera avgifterna i ditt område.
• Se upp för alltför höga ansöknings-, försäkrings-, hypotekslås- och lånebehandlingsavgifter och för mäklarerabatter.

Stängningskostnader: Vad är de?

Uttrycket "stängningskostnader" är kortfattat för den totala kostnaden för flera dussin potentiella utgifter i samband med köp och finansiering av fastigheter. Dessa utgifter kan kategoriseras som "återkommande" och "icke-återkommande."

Återkommande kostnader

Återkommande kostnader betalas inte bara vid stängning, utan även månadsvis. Dessa inkluderar fastighetsskatter, husägarförsäkring och - om du lägger ner mindre än 20% av inköpspriset - privat inteckning försäkring (PMI), som du vill undvika att betala för om du kan.

Dessa utgifter måste finansieras i förväg vid köpstillfället, vilket görs genom att sätta dem på ett konto så att de är tillgängliga för att täcka nästa års åtaganden. Detta är känt som att lägga pengarna i spärren. Beroende på ditt stängningsdatum kan det också vara nödvändigt att förskotta ränta för att täcka dina första dagar eller veckor i hemmet.

Engångskostnader

Engångskostnader betalas också vid stängning. De kan inkludera:

• Points
• En ansökningsavgift (vinst för långivaren)
• En serie låneavgifter (dessa kan inkludera en ursprungsavgift, bedömningsavgift, kreditrapportavgift, avgiftsavgift för skatter, försäkringsavgift, dokumentförberedelseavgift, överföringsavgift, administrationsavgifter för kontor, etc.),
• En mäklares serviceavgift (om du arbetar med en inteckning mäklare)
• Eventuella utlåningspliktiga heminspektioner (som en skadedjurskontroll)
• Kostnaden för en utlåningspliktig hemvärdering (där någon betalas för att verifiera att fastigheten är värd minst lika mycket som försäljningspriset)

Övriga kostnader vid stängning

Stängningskostnader kan också inkludera:

• Federal Housing Administration (FHA) avgifter
• Veteranadministrationsavgifter
• RHS-avgifter för lantliga bostäder i samband med inteckningar garanterade av regeringen
• En avgiftsbestämningsavgift för att undersöka om fastigheten är i ett område som är utsatt för översvämningar
• En markundersökning för att verifiera fastighetens gränser
• Titelavgifter (som kan inkludera en avgiftsavgift, titelsökning, titelundersökning, avslutande servicebrev, förberedelse av handlingar, notarieavgifter, advokatsavgifter och titelförsäkring)

En mängd andra kostnader kan inkludera en bud- / leveransavgift, rekommendationer, inspelningsavgift, överföringsskatt och hemgaranti.

Hur mycket kostar dom?

Avgifterna varierar mycket beroende på långivaren, den geografiska platsen för fastigheten och priset på hemmet. Konsultera ditt verktygslån för hemlån, utarbetat av Consumer Financial Protection Bureau, som riktlinje vid avgiftsbedömning. Bankräntan har också fördelat de genomsnittliga stängningsavgifterna per stat; hänvisar till det diagrammet kan ge dig ett riktmärke, beroende på ditt hem plats.

Se upp för soporna

"Avfallsavgifter", även känd som "skräpavgifter", fastställs på de flesta inteckningar. Det finns inget sätt att helt undvika dem, men du kan ofta minimera dem.

Se upp för överdrivna behandlings- och dokumentationsavgifter i följande fem kategorier:

• Anmälningsavgift
• Avgift för garanti
• Inteckning lås avgift
• Lånebehandlingsavgift
• Mäklare rabatt

Om någon av dessa avgifter verkar vara ovanligt hög, fråga om dem, eftersom de ofta kan förhandlas fram. Detta råd gäller även andra avgifter. Om det ser roligt ut, fråga om det. Ofta kommer bara att ifrågasätta avgiften att resultera i att avgiften sänks eller elimineras.

Vissa långivare erbjuder nu allt-i-ett, schablonbelopp som inkluderar stängningskostnader.

Allt-i-ett-stängningskostnadsprissättning

Insåg att konsumenterna är överväldiga av avgifterna och frustrerade över processen att försöka avgöra om avgifterna är rättvisa, erbjuder vissa långivare nu allt-i-ett, schablonbelopp som inkluderar alla stängningskostnader. Terminologin "allt-i-ett" används också för att beskriva andra inteckningsprodukter, till exempel inteckningar som är knutna till kontot, så se till när du handlar efter dessa produkter att du köper den som strikt gäller för stängning av inteckning kostnader och inte till andra bankrelationer eller produkter.

Som en allmän regel kan du förvänta dig att spendera från 3% till 5% av fastighetens pris i stängningskostnader.

Minimera smärtan

Om fastighetsmarknaden i ditt område är gynnsam för köpare kan du eventuellt be säljaren betala stängningskostnader. Om det inte är ett alternativ är det förmodligen det bästa sättet att minimera känslan av att du utnyttjas under stängningsprocessen att få en allt-i-ett-inteckning. Medan du fortfarande betalar avgifterna behöver du inte förtvivla över dem en avgift i taget.

Jämförelseshopping är ett annat sätt att bli bekväm med processen och få en bättre känsla för kostnaderna. Be ett halvt dussin långivare att ge låneskattningar och jämföra resultaten. Detta hjälper dig att lära dig terminologin och få en känsla av utbudet av stängningsavgifter i ditt område. När du väljer en långivare och har en låneskattning i handen, spara den. Det kommer att komma till hands senare.

Poängen

Det officiella formuläret som inkluderar en uppdelning av alla stängningskostnader kallas ett slutrapport. Du har rätt att se dokumentet om stängningsförklaringen 24 timmar före stängningen. Be om det och jämföra det med låneskattningen. Ställ frågor om siffrorna inte är rimligt nära.

Genom att spendera tid på att jämföra butik och genom att noggrant granska all dokumentation i förväg, kan du minimera utgifterna och ångesten som är förknippade med de stängningskostnader du uppstår när du köper fastigheter.