Vad du ska veta innan du köper en lägenhet

Om du aldrig har köpt ett bostadsrätt kan du bli förvånad över alla de olika frågorna att tänka på. Att köpa en lägenhet är inte detsamma som att köpa ett hus. Inte bara kan du ha angränsande väggar med dina grannar, såväl som andra fysiska element som skiljer sig från ett fristående hem, hela processen som du måste gå igenom för att fatta ditt beslut och få ett lån kan också skilja sig åt.

Vem ska äga en lägenhet?

En av de första sakerna du behöver ställa dig själv är: Är du typen av lägenhet? Vad betyder det exakt? Att vara en stadsbor, för en. Många lägenheter ligger i stadsområdet. I fastigheter betyder uttrycket "plats, plats, plats" mycket. Lägenheter dyker upp i många stadskärnor, och en del bygger till och med bekvämligheter direkt i utvecklingen, inklusive livsmedelsbutiker, bankfilialer och andra företag. Med den bekvämligheten kan det komma mer buller och trängsel. Om du funderar på en viss plats, kolla in den på olika tider på dagen och natten för att se hur högt eller starkt upplyst det är. Om buller eller ljus är ett problem för dig, kan det hända att detta inte är rätt val.

En av de saker som följer med lägenhetsägande är husägarföreningen (HOA). Den anger en förklaring om förbund, villkor och begränsningar (CC & Rs) som listar saker som du som lägenhetsägare måste följa för att bo där. Om du inte uppfyller dessa villkor kan du bli böter, tvingas följa eller till och med stämmas.

Lägenheter kan vara ett lämpligt val för en viss typ av person, som en första gången husägare som inte har råd med ett dyrare enfamiljshus. Condos erbjuder också fördelen med lågt underhåll. Detta kan vara en attraktiv egenskap för äldre som letar efter mindre hem för att fysiskt hantera. Lägenheter kan också vara ett attraktivt val för den som vill vara centralt belägen i en storstad.

En introduktion till köp av ett lägenhet

Lånfrågor

Att köpa en lägenhet kan vara svårare än att köpa ett hus. Kreditgivare är mycket försiktiga när man ger lån för denna typ av bostad. De kräver vanligtvis att en viss procentandel av enheterna har människor som bor i dem, eller är, som de kallar det, "ägare ockuperat." En annan begränsning kan vara hur många lägenheter som får ägas av en investerare. Vanligtvis vill långivare inte att en person ska äga mer än 10% av enheterna i en byggnad. Många gånger kommer långivare också att ha föreskrifter som rör byggnadens beläggningsgrad. Vissa långivare kräver att minst 90% av enheterna ska säljas för att kunna erbjuda finansiering.

Kreditgivare kan också ha tuffare lånevärde och begränsningar för dem som köper lägenheter. Ett lån till värde (LTV) är hur mycket lägenheten är värd kontra hur mycket som är skyldig på det. Om du till exempel lägger ner 20% på ett hem skulle din LTV vara 80%.

Federal Housing Administration (FHA) -backed hypotekslån för condos finns i upp till 30 år; de är kända som avsnitt 234 (c) lån. Medan villkoren för låntagare liknar villkoren för bostadslån, är begränsningarna för lägenheterna många; till en början måste byggnaden ha över fyra enheter.

Andra kostnader

Det kan vara andra kostnader för att äga en lägenhet. Även om HOA erbjuder försäkring, kan du också behöva bära ytterligare husägare täckning. Läs noggrant all dokumentation för att vara säker på att den försäkring som erbjuds av HOA inte förskjuter risken för att du ska behålla lägre premier.

Undvika lägenheter med problem

En av de viktigaste sakerna du kan göra för att skydda dig när du köper en lägenhet är att undersöka HOA och sitta på ett HOA-möte. Prata också med grannarna för att se om de är nöjda med hur lägenheten hanteras. Granska stadgarna för att avgöra vad som täcks av HOA. Du kan också be om att få protokollet från de senaste styrelsemedlemmarnas möten och ta reda på hur mycket HOA-avgifterna har ökat under de senaste åren.

Ett annat område att undersöka är styrelsens rättegångshistoria, både för skatter och andra allmänna frågor. Du kanske upptäcker att det handlar om stämningar som du kanske inte vill bli en del av om du köper. Vissa lägenhetsföreningar har tvingats i konkurs för obetalda HOA-avgifter. Om de faller efter på mottagande avgifter kan långivare också sluta erbjuda finansiering på enheterna, vilket kan påverka återförsäljningsvärden.

Granska finansiella poster för brottslingar och reservfonder. En bra förening bör ha minst 25% av bruttoinkomsterna i reserv för nödsituationer och reparationer. Om de slutar på pengar kan du bli träffad av en bedömning. Se också till att kolla in de senaste bedömningarna av fastighetsskatter. Om priset för lägenhetsförsäljningen är lågt, men skattebedömningen är hög, kan det hända att du får en högre skatteregning än du har förväntat dig. Se till att skatter är i linje med fastighetens verkliga värden.

Poängen

Andelslägenheter kan vara en bra investering för rätt köpare på rätt plats när tiderna är tuffa, även om de kan vara svårare att köpa och sälja än en villa. Innan du köper en lägenhet, se till att du gör din due diligence och kolla in HOA, CC & Rs och eventuella skatte- och försäkringssituationer. Se också till att få en fastighetsmäklare och en låneombud som har mycket erfarenhet av lägenhetsförsäljning, eftersom problemen kring ett sådant köp inte är så enkla som de med ett traditionellt enfamiljshus.