Varför bostadserbjudanden som faller igenom

Att sälja ett hem är vanligtvis inte en enkel process. Det kan emellertid bli ännu mer komplicerat och dyrt om en köpare gör ett erbjudande, och försäljningen faller igenom på grund av att köparen backar ut. Därför är det som säljare några saker du behöver veta om utgångar i sen fas. Om du funderar på att sälja ditt hem, ta reda på vad du kan göra för att skydda dig själv om affären går igenom.

Hur en hemförsäljning kan falla igenom

Vid en typisk hemförsäljning kommer köpare att göra ett erbjudande på en säljares hem och, när det accepteras, tecknas ett avtal mellan de båda parterna. Vid den tidpunkten ändras fastighetens status vanligtvis från "till salu" till "under kontrakt" eller "i kontrakt." Förändringen i status berättar för andra köpare och fastighetsmäklare att säljaren har en köpare och håller på att stänga affären. En hemförsäljning eller köp är emellertid inte slutgiltig förrän båda parter har undertecknat alla nödvändiga juridiska handlingar som överför äganderätten till huset vid stängningen.

Köpare har ofta beredskapsklausuler skrivna i sina kontrakt, vilket är lagliga sätt att "backa ut" av kontraktet antingen utan kostnad eller till en liten kostnad för köparen. En beredskapsbestämmelse skrivs in i försäljningsavtalet varigenom både köparen och säljaren samtycker till villkoren i avtalet. Några av de vanligaste händelserna inkluderar:

Inteckning Beredskap

Köparen måste kunna få en inteckning för fastigheten, vanligtvis inom en viss tid efter avtalets undertecknande. Ibland kan ett villkor skrivas in i kontraktet, varvid om finansieringen faller igenom, upphävs kontraktet. Det är viktigt för säljare att be köparen att lämna ett förhandsgodkännandebrev för inteckning.

Heminspektion Beredskap

Huset som säljs måste antingen passera inspektion, eller så kan köparen begära att säljaren gör de reparationer som anges i inspektionsrapporten. Om reparationer utförs beställs vanligtvis en uppföljningskontroll för att säkerställa att hem passerar. Alternativt kan köparen använda informationen i inspektionsrapporten som hävstång för att förhandla fram ett lägre försäljningspris.

Hemförsäljning beredskap

Det nya hemköpet kan bero på att köparen säljer sin nuvarande fastighet. Hemförsäljning beredskapen hjälper köpare eftersom det tillåter dem att gå ur kontraktet om deras hem inte säljer - vilket lämnar säljaren att starta processen igen. Även om det vanligtvis finns en fastställd tidsperiod varigenom säljaren kan välja bort kontraktet om hemmet inte säljer; säljaren kan missa andra erbjudanden från potentiella köpare som är redo att stänga.

Bedömning Beredskap

Bedömningsförutsättningarna gör det möjligt för köparen att få hemmet bedömt för att bestämma dess värde. Priset på hemmet måste antingen uppfylla eller vara lägre än det officiella bedömningspriset. Om bedömningen kommer till ett lägre pris kan köparen fortsätta med köpet eller be säljaren att sänka priset på hemmet.

När en hemförsäljning faller igenom är det vanligtvis på grund av att ett av de ovan beskrivna händelserna inte uppfylls, eller köparen eller säljaren hade en förändring i hjärtat.

Key Takeaways

• Köpare har ofta beredskapsklausuler skrivna i kontraktet, vilket är lagliga sätt att "backa upp" för att köpa ett hem.
• Om ett erbjudande på en hemförsäljning faller igenom förlorar säljaren tid, pengar och missar andra köpare som var redo att stänga.
• En flyktingsklausul hjälper säljare eftersom den tillåter säljaren att underhålla erbjudanden från andra köpare trots händelser i det ursprungliga erbjudandet.

Varningsskyltar

Att inte uppfylla ett av kontraktsförhållandena är en motiverad anledning att inte stänga. Det finns emellertid några andra varningstecken som en köpare kan komma tillbaka från köpet, och de inkluderar:

• Underlåtenhet att returnera papper signerade, daterade och slutförda enligt instruktion
• Underlåtenhet att göra betalningar till tredje part (dvs. inspektörer)
• Inte returnerar samtal
• Saknade möten
• Många förfrågningar om kontraktändringar

Om du stöter på något av dessa kan det betyda att din köpare får kalla fötter. Ring din köpare (eller hans eller hennes representant) om du är orolig för att stängningen äventyras.

Kostnaderna för säljare

Om du har ett avtal för försäljning av ditt hem, har du några saker att förlora om köparen stöder ut:

Möjlighetskostnad

Andra köpare som kan ha varit intresserade av att ge ett erbjudande på ditt hem kommer att börja titta på andra fastigheter på marknaden när ditt hus blir "under kontrakt." Du kan tappa möjligheten att sälja till dessa köpare när ditt hem är på kontrakt eftersom de kan ha köpt en annan fastighet.

Tid

En av de mest frustrerande aspekterna av en hemförsäljning som faller igenom är tiden som slösas bort. Säljaren skickas tillbaka till fyrkant för att starta processen igen för att hitta en annan köpare. Förseningen kan också spåra dina planer på att köpa ett annat hem eller ändra din inflyttningstidslinje.

Ditt nästa hem

Om du har kontrakt om att köpa ett annat hus och transaktionen var beroende av att sälja din nuvarande bostad - eftersom du behövde intäkterna från försäljningen - kanske du inte kan köpa hemmet. Som ett resultat kan det hända att du måste gå ur köpet eller hitta ett annat sätt att finansiera det.

Pengar

Du kan tappa pengar till följd av att affären faller ner om du behöver fortsätta att betala inteckning på ditt nuvarande hem - som du säljer - samtidigt som du betalar för inteckning på det hem du just har köpt. Du kanske också betalar hyra för en lägenhet tills du stänger ditt nya hemköp, särskilt om det är långt borta från det hem du säljer. Kort sagt kan en köpare som backar ut öka dina månatliga bostadskostnader tillfälligt.

Om du har kontrakt för att köpa ditt nya hem och den potentiella köparen av ditt nuvarande hem ryggar ut, kan du behöva betala för att bryta kontraktet för att köpa det nya huset.

De pågående underhållskostnaderna för ditt nuvarande hem kommer att fortsätta inklusive fastighetsskatter, verktyg och landskapsarkitektur. Och eftersom det är viktigt att hålla hemmet ser presentabelt för att locka en ny köpare kan kostnaderna lägga till över tid.

Spara affären

Det finns några steg du kan vidta om din köpare vill backa ut. Först bör du se till att de berörda fastighetsmäklarna, för dig och köparen, kommunicerar effektivt. Se till att du och den potentiella köparen får kopior av all kommunikation skriftligen. Om du eller köparen inte använder en agent (eller om du inte är bekväm med kommunikationsnivån), försök att tala direkt med köparen för att förstå hans eller hennes avsikter eller oro. Ta också reda på om det finns några eftergivanden du kan göra för att hålla din köpare på rätt spår för att stänga.

Även om du kanske inte vill sänka försäljningspriset för ditt hem eller betala för uppdateringar och reparationer, kan det vara värt att förlusten av försäljningen är dyrare än reparationerna.

Gå igenom avtalet för att bestämma vilken användning du kan ha som säljare om köparen stöder ut. Finns det till exempel en klausul i ditt kontrakt som skulle ge dig laglig grund för att stämma din låntagare för avtalbrott och få en procentsats av det överenskomna försäljningspriset? Eller finns det en klausul som säger att köparen är i brist på om hon eller han inte avbryter affären inom den angivna tidsramen efter undertecknandet av avtalet?

Använd en Escape klausul

En flyktingsklausul gör det möjligt för säljaren att underhålla och acceptera erbjudanden från andra köpare även om det finns villkor eller händelser som skrivs in i avtalet av köparen.

Om ett annat erbjudande har gjorts i hemmet, meddelar säljaren den ursprungliga köparen som skulle ha ett bestämt antal dagar för att tillfredsställa eventualiteterna eller avstå från dem. Med andra ord, en flyktingsklausul hjälper till att skydda säljare så att de inte missar möjligheterna att sälja medan de väntar på att köparens villkor uppfylls, till exempel försäljningen av köparens hem.

Poängen

Det finns ett antal faktorer som kan få en hemförsäljning att falla igenom, inklusive misslyckandet med att tillfredsställa ett av händelserna eller klausulerna i avtalet eller köparen har ett hjärtskifte.

Säljare kan dock skydda sig genom att bli informerade och veta detaljerna i kontraktet. Säljare måste se till att deras agent fungerar och kommunicerar effektivt. Om du är säljaren kan du också överväga att låta en fastighetsadvokat granska avtalet, föreslå eventuella klausuler som kan skydda dig och föreslå möjligheter att använda om köparen stöder ut - inklusive möjligheten att stämma din köpare vid behov.