10 tips för att få ett rimligt pris på ett hem

Alla husköpare har en gemensam sak: de vill inte bli lurade. Oavsett läget på bostadsmarknaden, men särskilt om det är skumt, är det särskilt viktigt att se till att du får rätt pris. Men hur vet du att du får en bra affär - även på en trång marknad - innan du gör ett erbjudande?

Så här utvärderar du priset på alla hem, så att du kan fatta ett sundt investeringsbeslut.

1. Nyligen sålda fastigheter

En jämförbar egendom är en som liknar storlek, skick, stadsdel och bekvämligheter som den du köper. Ett 1 200 kvadratmeter, nyligen renoverat, en våning med ett bifogat garage bör listas till ungefär samma pris som ett liknande 1 200 kvadratmeter stort hem i samma grannskap. Som sagt kan du också få värdefull information genom att titta på hur den egendom du är intresserad av jämför i pris med olika hus. Är det betydligt billigare än större eller trevligare egenskaper? Är det dyrare än mindre eller mindre attraktiva hus? Din fastighetsmäklare är den bästa källan till korrekt, uppdaterad information om jämförbara fastigheter (även känd som "comps"). Du kan också titta på datorer som för närvarande är i escrow, vilket innebär att fastigheten har en köpare, men försäljningen är ännu inte fullbordad.

2. Jämförbara egenskaper på marknaden

I det här fallet kan du faktiskt besöka andra hem och få en verklig känsla av hur deras storlek, skick och bekvämligheter jämförs med fastigheten du funderar på. Du kan sedan jämföra priser och se vad som verkar rättvist. Rimliga säljare vet att de måste prissätta sina fastigheter på liknande sätt som jämförbara på marknaden om de vill vara konkurrenskraftiga.

3. Titta på osålda jämförelser

Om huset du överväger är prissatt på samma sätt som bostäder som tas bort från marknaden eftersom de inte sålde, kan huset i fråga vara för dyrt. Om det finns många liknande fastigheter på marknaden bör priserna också vara lägre, särskilt om dessa fastigheter är lediga. Kolla in det osålda lagerindexet för information om aktuell tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden. Detta index försöker mäta hur lång tid det tar för alla bostäder som för närvarande är på marknaden att säljas, med tanke på den hastighet som bostäderna för närvarande säljer.

4. Marknadsvillkor, uppskattning

Har priserna gått upp eller ner nyligen? På en säljarens marknad kommer fastigheter sannolikt att vara något överprissatta, och på en köparmarknad är fastigheter benägna att vara underprissatta. Det beror på var marknaden för närvarande ligger på fastighetsboom-och-bystkurvan. Även på en säljares marknad kanske fastigheter inte är för höga om marknaden är på uppgång och inte är nära sin topp. Omvänt kan fastigheter vara överprissatta även på en köparmarknad om priserna nyligen har börjat sjunka. Naturligtvis kan det vara svårt att se topparna och dalarna tills de är historia. Överväg också inverkan av hypoteksräntor och arbetsmarknaden på ekonomin.

(Att känna till dina val av inteckning är viktigt. För mer information, läs fyra steg för att uppnå ett inteckning ).

5. Egenskaper för försäljning-av-ägare

En fastighet som kan säljas av ägaren (FSBO) bör diskonteras för att återspegla det faktum att det inte finns några (i genomsnitt) säljarens agentprovision, något som många säljare inte tar hänsyn till när de fastställer sina priser. Ett annat potentiellt problem med FSBO: er är att säljaren kanske inte har haft en agents vägledning för att fastställa ett rimligt pris i första hand, eller kan ha varit så missnöjd med en agentens förslag att besluta att gå ensam. I någon av dessa situationer kan fastigheten vara för dyr.

6. Förväntad uppskattning

Framtidsutsikterna för ditt valda kvarter kan påverka priset. Om en positiv utveckling planeras, till exempel ett större köpcentrum som byggs, utbyggnaden av lätt järnväg till grannskapet eller ett stort nytt företag som flyttar till området, ser utsikterna till framtida uppskattning av hem bra ut. Till och med små utvecklingar, som planer på att lägga till fler vägar eller bygga en ny skola, kan vara ett gott tecken.

Å andra sidan, om livsmedelsbutiker och bensinstationer stänger, bostadspriset borde vara lägre för att återspegla det, och du bör antagligen överväga att flytta till området. Utvecklingen av nya bostäder kan gå endera vägen: det kan innebära att området är varmt och sannolikt kommer att vara efterfrågat i framtiden och därmed öka ditt hemvärde, eller det kan resultera i ett överskott av bostäder, vilket kommer att sänka värdet på alla bostäder i området.

7. Yttrande om fastighetsmäklare

Utan att ens analysera uppgifterna kommer din fastighetsmäklare sannolikt att ha en god känsla för tarmen (tack vare erfarenheten) av om fastigheten prissätts på rätt sätt eller inte, och vad ett rimligt erbjudande kan vara.

8. Känns priset rättvist?

Om du inte är nöjd med fastigheten verkar priset aldrig rättvist, även om du får ett fynd. Även om du betalar lite över marknadsvärdet för ett hem du älskar, kommer du verkligen inte att bry sig i slutändan.

9. Testa vattnen

Även på en säljares marknad kan du alltid lämna ett erbjudande under listpriset, bara för att se hur säljaren reagerar. Vissa säljare listar fastigheter till det lägsta priset de är villiga att ta eftersom de inte vill förhandla, medan andra listar sina hem för högre än de förväntar sig att tjäna, eftersom de förväntar sig att förhandla nedåt, eller de vill se om någon kommer att ge ett erbjudande till det högre priset. Om säljaren accepterar ditt pris eller motoffer, får du en indikation på att fastigheten förmodligen inte var värt vad den anges för och du har en god chans att få en rättvis affär.

Å andra sidan kan vissa säljare undervisa sina fastigheter i hopp om att generera mycket intresse och utlösa ett anbudskrig. Till skillnad från på eBay behöver dock inte säljaren helt enkelt sälja till högstbjudande; säljare kan avvisa alla erbjudanden som inte uppfyller deras förväntningar. Om du har ditt hjärta inställt på fastigheten, varnas för att vissa säljare kan bli förolämpade av lowball-erbjudanden och kan vägra att arbeta med dig om du väljer att använda en sådan taktik. När du erbjuder mindre än listpriset kan du öka din risk att bli överbjuden av en annan köpare.

(För strategier som hjälper dig att komma på topp i alla förhandlingar, läs Master the Art of Negotiation)

10. Få en bedömning, inspektion

När du har fått kontrakt kommer långivaren att göra en utvärdering av fastigheten (vanligtvis på din bekostnad) för att skydda dess ekonomiska intressen. Långivaren vill se till att om du slutar göra dina inteckningsbetalningar kommer det att kunna få ett rimligt belopp av sina pengar tillbaka när det avskärmar ditt hem. Om utvärderingen kommer till betydligt mindre än ditt erbjudande pris, kanske du inte får en rättvis affär. I själva verket kanske långivaren inte ens låter dig köpa huset om inte säljaren är villig att sänka priset.

En heminspektion, som är klar efter att du har kontrakt, kommer också att ge dig ett sätt att mäta ditt erbjudande pris. Om hemmet behöver många dyra reparationer, vill du be säljaren att göra reparationer åt dig eller rabattera inköpspriset så att du kan göra dem själv.

(För mer, se Behöver du en heminspektion? )

Poängen

När du handlar efter ett hem är det viktigt att förstå hur hus prissätts, så att du kan göra en sund investering och nå ett rättvist avtal med säljaren. Med hjälp av dessa tips kan du göra ett säkert och välinformerat erbjudande på alla hem på alla marknader.

(För mer information om att köpa ett hem, se: First Time Homebuyer's Guide)