4 viktiga faktorer som driver fastighetsmarknaden

Fastigheter utgör en betydande del av de flesta människors rikedom, och detta gäller särskilt för många husägare i USA. Enligt den senaste undersökningen av konsumentfinans från Federal Reserve, äger 65, 2% av amerikanska familjer sin egen primära bostad. Storleken och storleken på fastighetsmarknaden gör den till en attraktiv och lukrativ sektor för många investerare. Den här artikeln kommer att titta på några av de viktigaste faktorerna som påverkar fastighetsmarknaden och de olika tillgängliga investeringarna.

TUTORIAL: Utforska fastighetsinvesteringar

4 nyckelfaktorer som driver fastighetsmarknaden

Faktorer som påverkar fastigheter

Demografi

Demografi är de data som beskriver sammansättningen av en befolkning, såsom ålder, ras, kön, inkomst, migrationsmönster och befolkningsökning. Denna statistik är en ofta förbisett men betydande faktor som påverkar hur fastigheter prissätts och vilka typer av fastigheter som efterfrågas. Stora förändringar i en lands demografi kan ha stor inverkan på fastighetsutvecklingen under flera decennier.

Till exempel är babyboomers som föddes mellan 1945 och 1964 ett exempel på en demografisk trend med potential att påverka fastighetsmarknaden avsevärt. Övergången av dessa baby boomers till pension är en av de mer intressanta generationstrenderna under förra seklet, och pensioneringen av dessa baby boomers, som började tillbaka 2010, kommer säkert att märkas på marknaden under decennier framöver.

Det finns många sätt denna typ av demografisk förändring kan påverka fastighetsmarknaden, men för en investerare kan några viktiga frågor att ställa vara: i) Hur skulle detta påverka efterfrågan på andra bostäder i populära semesterområden när fler börjar gå i pension ? Eller ii) Hur skulle detta påverka efterfrågan på större bostäder om inkomsterna är mindre och barnen alla har flyttat ut? Dessa och andra frågor kan hjälpa investerare att begränsa typen och platsen för potentiellt önskvärda fastighetsinvesteringar långt innan trenden har börjat.

Ränta

Räntorna påverkar också fastighetsmarknaderna. Om du funderar på att köpa ett hem med en inteckning är det fördelaktigt att undersöka räntorna med hjälp av en inteckningskalkylator. Förändringar i räntor kan starkt påverka en persons förmåga att köpa en bostadsfastighet. Det beror på att de lägre räntorna går, desto lägre blir kostnaden för att få en inteckning för att köpa ett hem, vilket skapar en högre efterfrågan på fastigheter, vilket igen pressar priserna upp.

Det är viktigt att notera att när räntorna stiger ökar kostnaden för att få en inteckning, vilket sänker efterfrågan och priserna på fastigheter. Men när man tittar på inverkan av räntesatser på en aktieinvestering som ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT), snarare än på bostadsfastigheter, kan förhållandet anses likna en obligations förhållande till räntor. När räntorna sjunker ökar värdet på en obligation eftersom dess kupongränta blir mer önskvärd, och när räntorna ökar minskar värdet på obligationerna. På samma sätt, när räntan sjunker på marknaden, blir REIT: s höga avkastning mer attraktiv och deras värde ökar. När räntorna ökar blir avkastningen på en REIT mindre attraktiv och det skjuter ner deras värde. (För att lära dig mer om dessa effekter, se Hur räntor påverkar fastighetsvärden .)

Ekonomin

En annan nyckelfaktor som påverkar värdet på fastigheter är ekonomins allmänna hälsa. Detta mäts vanligtvis av ekonomiska indikatorer som BNP, sysselsättningsdata, tillverkningsaktivitet, priser på varor osv. I stort sett är även fastigheter när ekonomin är trög.

Konjunkturcykliteten i ekonomin kan dock ha olika effekter på olika typer av fastigheter. Till exempel, om en REIT har en större andel av sina investeringar i hotell, skulle de vanligtvis påverkas mer av en ekonomisk nedgång än en REIT som hade investerat i kontorsbyggnader. Hotell är en form av egendom som är mycket känslig för ekonomisk aktivitet på grund av den typ av hyresstruktur som ingår i verksamheten. Att hyra ett hotellrum kan betraktas som en form av kortfristig hyresavtal som lätt kan undvikas av hotellkunder om ekonomin går dåligt. Å andra sidan har hyresgäster i allmänhet hyresavtal på längre sikt som inte kan ändras i mitten av en ekonomisk nedgång. Även om du borde vara medveten om den del av cykeln ekonomin är i, bör du också vara medveten om fastighetsfastigheternas känslighet för konjunkturcykeln.

Regeringens politik / subventioner

Lagstiftning är också en annan faktor som kan ha en betydande inverkan på fastighetsefterfrågan och priserna. Skattekredit, avdrag och subventioner är några av de sätt som regeringen tillfälligt kan öka efterfrågan på fastigheter så länge de är på plats. Att vara medveten om nuvarande statliga incitament kan hjälpa dig att avgöra förändringar i utbud och efterfrågan och identifiera potentiellt falska trender. Till exempel införde den amerikanska regeringen 2009 en första gången hyresgästers skattekredit till husägare i ett försök att starta hemförsäljning i en trög ekonomi (endast de som köpte hus mellan 2008–2010 är berättigade). Enligt National Association of Realtors (NAR) ledde detta skatteincitament ensam till 900 000 husköpare att köpa hus. Detta var en ganska betydande ökning, även om den var tillfällig, och utan att veta att höjningen var ett resultat av skatteincitamentet, kan du ha hamnat i slutsatsen att efterfrågan på bostäder ökade baserat på andra faktorer.

Vad är den bästa investeringen?

Storleken och storleken på fastighetsmarknaden gör den till en attraktiv och lukrativ marknad för många investerare. Investerare kan investera direkt i fysiska fastigheter eller välja att investera indirekt genom förvaltade fonder. Att investera direkt i fastigheter innebär att man köper bostäder eller kommersiella fastigheter för att användas som en inkomstproducerande fastighet eller för återförsäljning vid en framtida tidpunkt. Indirekta sätt att investera på fastighetsmarknaden inkluderar investeringar i fastighetsinvesteringar (REIT), fastighetsbörsfonder (ETF), kombinerade fastighetsfonder (CREF) och infrastrukturfonder. På grund av den högre tillgängliga likviditeten på marknaden, de lägre transaktionskostnaderna och lägre kapitalkrav föredrar genomsnittliga investerare indirekt att investera i fastigheter. (Läs enkla sätt att investera i fastigheter för att lära dig mer om hur man kan dra nytta av bostadsmarknaden . )

Poängen

Den här artikeln introducerade några av de högre nivåerna som spelar en viktig roll för att flytta fastighetsmarknaden, men det finns också mer komplexa delar som kommer att spela. Och även om några av dessa nämnda faktorer tyder på ett tydligt förhållande mellan faktorn och marknaden, kan resultaten i praktiken vara mycket olika. Att förstå de viktigaste faktorerna som driver fastighetsmarknaden är dock avgörande för att göra en omfattande utvärdering av en potentiell investering.

(Läs mer om att tjäna pengar i fastighetsfastigheter och hitta förmögenhet i kommersiella fastigheter för mer information om detta ämne .