Defeasance minskar kommersiella fastighetsavgifter

Kommersiella fastighetsinvesterare som gynnar skuldfinansiering med fast ränta upplever ibland att de måste betala förskottsbetalningar när de betalar sina skulder före lånets löptid. Av de olika förskottsalternativen är defeasance den som erbjuder den största flexibiliteten och potentiella finansiella vinster när räntorna ökar.

Vad är defeasance?

Defeasance, som namnet antyder, är en metod för att minska avgifterna som krävs när en låntagare beslutar att försköta ett fast ränta med fast ränta. Istället för att betala kontant till långivaren gör det möjligt för upplåningsalternativet att låntagaren kan byta ut en annan kassaflödande tillgång för den ursprungliga säkerheten på lånet.

Den nya säkerheten (normalt statspapper) är vanligtvis mycket mindre riskfylld än de ursprungliga kommersiella fastighetstillgångarna. I detta scenario är långivaren mycket bättre eftersom den får samma kassaflöde och i gengäld får en mycket bättre, riskjusterad investering. Trots att förmånen för utlåning för långivaren är uppenbar, kan låntagare också dra nytta av. Om räntorna på lån ökar till en ränta som är högre än inteckningens lån kan låntagarna skapa värde och sätta kontanter i fickorna vid förskottsbetalning. Eftersom defeasance är ett alternativ som erbjuds under förhandlingarna om ett kommersiellt fastighetslån, bör låntagarna överväga det för att bevara möjligheten att skapa värde med sin finansiering.

Motivering för defeasance

Kommersiella fastighetslån med variabel ränta är en lämplig metod för att finansiera kortvariga behov, till exempel byggande eller brofinansiering, vilket kapital lånas till fastighetsägare i hyresfasen. den återbetalas när fastigheten så småningom ger kassaflöde.

Även om ränterisken är hög och det inte finns någon begränsning för den finansiella nackdelen kommer vissa låntagare att ta långsiktig finansiering med rörlig ränta. Detta händer ofta när det är stor sannolikhet att en fastighet med kassaflöde kommer att säljas innan lånet förfaller.

Låntagarna använder finansiering med rörlig ränta av många skäl. Ett betydande skäl är att kringgå de förskottsbetalningar som långivarna kräver för förskottsbetalningar av fast ränta. Vid finansiering med rörlig ränta har långivarna inte återinvesteringsrisk eftersom låneräntorna flyter med marknaden. Vid återbetalning kan fonderna sedan lånas ut till samma marknadspris.

Risker för långivare

Fast räntefinansiering har potential att skapa ekonomiska förluster eller sänka en långivares avkastning när kapital återbetalas och sedan lånas ut till lägre marknadsräntor. På grund av potentialen för återinvesteringsrisk kräver långivare vanligtvis någon form av förskottsbetalning från dem som lånar till en fast ränta. Ursprungligen krävde långivare "avkastningsunderhåll", vilket dikterade att låntagarna betalar räntedifferensen (mellan låneräntan och den rådande marknadsräntan) på det förbetalda kapitalet under den återstående perioden till lånets löptid. Eftersom det finns möjligheter och finansiella kostnader förknippade med ursprung av nya inteckningstillgångar utformades avskedning som ett sätt att eliminera återinvesteringarisk och behovet av att återlåna förbetalt kapital.

Defeasance gör det möjligt för låntagare att ersätta säkerheten på sina lån med tillgångar som ger samma kassaflöden som det ursprungliga lånet. Detta tillgångsutbyte gör det möjligt för långivare att fortsätta få sin förväntade avkastning under hela lånetiden utan att behöva hitta nya utlåningsmöjligheter för att ersätta det förbetalda kapitalet. Som tidigare nämnts minskar utbytet av en mindre riskfylld tillgång (amerikanska statskassor i stället för en kommersiell fastighet) den totala risken för långivarens investering. Detta är en ännu större fördel för institutioner som säkerställer dessa inteckningar. Genom att öka sannolikheten för att investerarna kommer att få alla avtalsenliga betalningar av ränta och kapital, ökar defeasance kraftigt värdet på värdepappersbaserade värdepapper, liksom långivarnas vinster.

Fördelar och problem för låntagare

Till skillnad från avkastningsunderhåll ger defeasance uppåtriktad potential för låntagare när marknadsräntorna stiger över den avtalade låneräntan. Avkastningsunderhåll kallas en påföljd, eftersom låntagare är föremål för någon typ av betalning oavsett i vilken riktning marknadsräntorna rör sig. Det är vanligtvis strukturerat som det högsta av beräkningen av avkastningsunderhållet eller som en procentandel av det förbetalda beloppet. Eftersom avskaffning kräver köp av statsobligationer påverkar rörelsens rörelse direkt kostnaderna för dessa tillgångar och avgör om avskedning kommer att vara en kostnad eller ett fall vid förskottsbetalning.

I de flesta fall involverar defeasance köp av statsobligationer med löptider lika med den återstående löptiden för lånet, med kupongräntor som ger de nödvändiga inkomsterna för att kompensera de kontrakterade periodiska räntorna och räntebetalningarna. Dessa obligationer tilldelas sedan ett defeasance trust som överför de periodiska kassaflödena till långivaren tills obligationerna förfaller. Beroende på skillnaden mellan räntorna på obligationerna som är nödvändiga för att avskaffa lånen och marknadsräntorna kommer statsobligationer att handla för en rabatt eller en premie.

När räntorna stiger förlorar statsobligationer (eller någon ränteinvestering) värde och blir billigare. När detta händer kan låntagare köpa de obligatoriska obligationerna för mindre än vad som krävs för att betala för lånet, vilket resulterar i ytterligare kontanter i fickorna. I omvänd situation, när räntorna faller, blir räntebärande investeringar dyrare. Detta kräver att låntagaren betalar ett belopp som är högre än lånesaldot vid förskottsbetalning. På nackdelen kommer beräkningen av avkastningsunderhållet att resultera i exakt samma mängd extra kapital som krävs för att avskaffa lånet. Detta tar inte hänsyn till några transaktionskostnader som skulle uppkomma för att köpa de obligationer som är nödvändiga för att tappa lånet. Dessa kostnader varierar beroende på bud-fråga-spridningen eller krafterna på utbud och efterfrågan på obligationerna. På uppåtsidan är defeasance gynnsamt medan avkastningsunderhållet fortfarande kräver en del sanktioner.

Defeasance-alternativet ger lån med fast ränta fördelar jämfört med dem som väljer avkastningsunderhåll eller långsiktig, rörlig ränta. Det är ett bra taktiskt beslut för låntagare som känner att de har förmågan att förutsäga ränteförändringar. Det är också ett bra val för fastighetsinvesterare som vet att de kommer att behöva sälja sina fastigheter på kort sikt, men är oroliga för de potentiella ökningarna i skuldtjänsten om de väljer att använda skuld med rörlig ränta.

Låntagare som använder skuld på portföljnivå (ett lån som är säkerhetsbelagda av flera kommersiella fastigheter) finner att långivare ibland kommer att kräva att låntagare återbetalar en större andel av ett lån än en tillgångs värdebidrag till portföljen. Denna situation resulterar när långivaren tror att en låntagare säljer en tillgång som är mindre riskabel än de återstående tillgångarna i portföljen. Eftersom portföljen blir riskabelare desto mindre av en mindre riskfylld tillgång som den äger, kommer långivare att kräva ett förskottsbelopp som kompenserar dem för den större risken som bärs, effektivt neddelar den återstående portföljen och minskar investerarens skuldsatta avkastning.

Eftersom defeasance resulterar i utbyte av en mindre riskfylld tillgång än säkerheterna, kan låntagare hålla samma skuldandel i portföljen efter försäljningen av en tillgång. Med långivarens samtycke kan det vara möjligt att öka andelen av skulden på de återstående tillgångarna när förlusterna genomförs.

En annan fördel för låntagarna är att långivare vanligtvis inte kräver någon typ av betalning, varken i förväg eller genom att öka lånesatserna för att få defeasance-alternativet. Om räntorna stiger finns det potential för värdeskapande för låntagaren. därför kan det tänkas att långivare kan begära ersättning för att sälja optionen.

Poängen

Låntagarna måste vara medvetna om sina förutbetalningsalternativ så att de fattar rätt kapitalförvaltningsbeslut. I perioder med betydande räntehöjningar kan det till exempel vara att föredra att sälja en suboptimal kommersiell tillgång på grund av det värde som skapas genom att förlora lånet. På nackdelen kan det vara meningsfullt att hålla fast vid en tillgång, även efter värdeoptimering. Den tid som återstår på lånet vid förskottsbetalning påverkar direkt förskottsutgifterna. Allt annat lika, förfaller med förskottsbetalningar med tiden.

Vid förhandlingar om villkoren för ett kommersiellt fastighetslån bör låntagare be om förmågan att förlora sina fast räntelån även om de inte har för avsikt att betala förpliktelsen före förfallodagen. Den distinkta fördelen som defeasance ger över andra förskottsbetalningsalternativ är betydande på grund av dess förmåga att skapa en inkomstgenererande händelse när marknadsräntorna stiger. Det kan tänkas att fastighetsägare som föredrar fast räntefinansiering under perioder med stigande räntor kan producera kapitalvinster på sina skuldförpliktelser som mer än kan kompensera för minskningarna i fastighetsvärden. Investerare som använder ekonomisk hävstång för att köpa fastigheter som ska fixas och sedan säljas bör överväga finansiering med fast ränta med avskaffningsalternativet som ett attraktivt alternativ till kortfristig finansiering med rörlig ränta.