Prognoser hypotekslån: Köp, sälj eller refi?

Om du är som de flesta som betalar en inteckning eller letar efter att köpa eller sälja ett hem, är det troligt att du är uppmärksam på var hypoteksräntorna är på väg. Tänk på följande strategier när du bestämmer dig för att köpa, sälja eller refinansiera om räntorna förblir desamma, stiger eller leder lägre.

När räntorna håller sig stadiga

Den genomsnittliga räntan för inteckningar har legat på historiskt låga lopp i flera år, vilket gör att du kan köpa eller sälja ett hus bra. Din köpkraft, vilket betyder hur mycket du har råd med, är historiskt sett stark. Detta förutsätter att din kredit är bra och du kvalificerar dig för ett låga räntelån.

Räntesatserna svävar med cirka 4, 5% för 30-årslån med fast ränta. Detta är uppifrån när de nådde ett rekordlågt värde på 3, 3% i slutet av 2012 men långt under intervallet 6% under åren fram till lågkonjunkturen.

Om du skulle köpa ett hus för $ 300 000 med 20% utbetalning och finansiera resten med ett 30-årigt lån med en fast ränta till 4, 5% skulle din månatliga betalning vara 1 166, 04 dollar. Att finansiera samma hem med 6% skulle höja dina betalningar till 1 438, 92 USD, över 200 $ per månad. Dagens lägre räntor gör att du kan köpa mer hem med samma månatliga betalningar som du skulle ha betalat för ett mindre hem med högre ränta för några år tillbaka.

Historiskt låga räntor under de senaste åren har också hjälpt bostadsmarknaden att återhämta sig, om än långsamt, sedan de finansiella marknaderna kollapsade 2007. Detta är goda nyheter för säljare, av vilka många har sett bostadspriserna återhämta sig från lågkonjunkturen. (För mer, se: Inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta .)

Om priserna sjunker

Efter åratal med historiska låga fall har hypoteksräntorna stigit. Teoretiskt, vid någon tidpunkt, kunde de gå ner igen. Om de gör det gäller ovanstående fortfarande.

Om du har en justerbar räntelån (ARM) och räntorna faller eller förblir desamma kan du överväga att refinansiera med ett fast räntelån för att ta stressen ur att oroa dig för stigande räntor under de kommande åren. Räntesatser för inteckningar med justerbar ränta, även känd som hypotekslån med rörlig ränta, är initialt lägre än lån med fast ränta under en viss period - till exempel fem år. Efter introduktionsperioden stiger räntorna enligt marknadsindex och överträffar så småningom räntan för lån med fast ränta. Detta kan öka dina månatliga betalningar avsevärt.

Om du har ett lån med fast ränta och räntorna faller, är det värt att titta på att refinansiera det till ett kortare lån. Om du till exempel har 20 år kvar på en 30-årig inteckning kan det vara vettigt att refinansiera de återstående 20 åren till en ny 15-årig inteckning. Priserna på 15-åriga inteckningar är också lägre än 30-åriga inteckningar. Kombinera det med en räntesänkning så kan du spara på det ränta som betalas och betala av din inteckning tidigare.

Tänk alltid på dina unika omständigheter när du refinansierar. Faktor för att stänga kostnader och hur lång tid det tar att inse kostnadsfördelarna. Hur länge planerar du till exempel att bo i ditt hem innan du säljer? Kommer du att bryta dig innan du planerar att sälja? Generellt sett, ju större den utestående inteckning, desto mer påverkan kan lägre räntor ha på dina månatliga betalningar. (För mer, se: Fast eller variabel räntelån: Vilket är bättre just nu .)

Och naturligtvis innebär lägre priser att du har råd med mer hus - och fler människor har råd med ditt hus - så det kan vara en bra tid att köpa eller sälja ett hem.

Stigande priser

När räntorna stiger och du har en fast ränta med fast ränta och inte vill sälja eller köpa, kan du gärna hålla kursen och sova bra på natten. Men om du behöver ett större hem eller måste flytta, kom ihåg den långsiktiga uppfattningen att hemvärden historiskt har höll på med inflationen. När inflationen ökar förblir dessutom dina inteckningsbetalningar på ett fast ränta detsamma. (För mer, se: Hur man handlar med hypoteksräntor .)

Tänk också på att medianpriserna för hem har stigit efter lågkonjunkturen. Om värdet på ditt hem har ökat, så har ditt eget kapital också. Eget kapital är beloppet på ditt hem, minus den utestående lånesaldot. (För mer, se: Bör du refinansiera ditt inteckning när räntorna stiger .)

En värdeökning på 10% på ett hem på 300 000 dollar betyder 30 000 dollar mer i fickan när du säljer. Detta kan hjälpa till att sätta ned en större betalning när du köper ditt nästa hem och hjälpa till att kompensera högre räntor genom att sänka din månatliga betalning. (För mer, se: Har du en bra inteckningskurs? Lås in! )

Medan en stigande räntemiljö inte är idealisk för att köpa och sälja, om det kommer med mer kapital, kan extra pengar hjälpa till att avbryta effekten av högre räntor.

Poängen

Konsensus är att räntorna under 2018 och därefter kommer att fortsätta att stiga eftersom Federal Reserve periodiskt har höjt sin referensränta och beräknas fortsätta göra det. Det betyder att husköpare skulle överväga att agera nu. Naturligtvis finns det alltid chansen att räntorna kommer att sjunka i framtiden. Om så är fallet, bör köpare vara beredda att utnyttja alla fall.

Eftersom priserna fortfarande är relativt låga bör husägare med äldre inteckningar som ännu inte refinansierade överväga om det är vettigt att göra det för att säkra lägre månatliga betalningar. Och husägare med armband bör inte slösa tid på att överväga om de ska byta till ett fast lån. Som alltid bör man tänka på stängningskostnader och din egen tidsram (hur länge planerar du att stanna i ditt nuvarande hem?).

Fortsätt läsa

• Kolla in aktuella hypoteksräntor
• Hur räntesatser fungerar på ett inteckning
• Förstå strukturen för inteckning
• Inteckningspoäng: Vad är poängen?
• Inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta
• Fast eller variabel räntelån: Vilket är bättre just nu?
• Hitta de bästa inteckningskurserna
• Har du en bra inteckningskurs? Lås in det!
• De viktigaste faktorerna som påverkar hypoteksräntor
• Justerbar ränteslån: Vad händer när räntorna går upp
• Hur räntor påverkar bostadsmarknaden
• Är huspriset eller räntan viktigare?
• 7 smyga låga räntelån
• Shoppa för hypoteksräntor