En guide till fastighetsderivat

Historiskt sett har fastigheter haft en låg korrelationsprestanda med tanke på aktie- och obligationsinvesteringar, vilket gör det till ett önskvärt verktyg för diversifiering av portföljen. Tyvärr är det inte så enkelt att köpa och sälja fysisk egendom som att handla med värdepapper.

Ange fastighetsderivat, även fastighetsderivat. Dessa instrument gör det möjligt för investerare att få exponering för fastighetstillgången utan att behöva äga byggnader. Istället ersätter de fastigheten med resultatet för ett fastighetsavkastningsindex. På detta sätt kan investerare spela med antingen fast egendom eller skuld, utan att någonsin köpa en faktisk tillgång eller använda fastigheter som säkerhet. Detta gör det möjligt för en investerare att minska hans eller hennes kapitalåtagande i förväg och skydda fastighetsportföljer på nedsidan samtidigt som det finns alternativa strategier för riskhantering.

NPI-indexet

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) är det accepterade indexet som skapats för att mäta investeringarnas prestanda på den kommersiella fastighetsmarknaden. Ursprungligen utvecklades 1982 består det outskickade indexet av mer än 7 670 fastigheter, värda totalt cirka 581 miljarder dollar (från Q2 2018), från hela USA

Kommersiella fastighetsinvesteringar kategoriseras i följande investeringstyper:

• Privatkapital
• Privat skuld
• Offentligt kapital
• Statsskuld

Hur fastighetsderivat fungerar

De derivat som erbjuds på NCREIF-indexet är utvecklade för private equity-sektorn och baseras på swappar som finns i olika former, vilket gör att investerare kan byta exponering antingen genom förstärkning eller totalavkastning för själva indexet eller genom att byta exponeringar från en markanvändning till annan.

En metod är att "gå långt" (replikera exponeringen för att köpa fastigheter) eller "gå kort" (replikera exponeringen för att sälja fastigheter). En annan metod är att byta den totala avkastningen på NCREIF-index uppdelat på fastighetssektorn, vilket gör att investerare till exempel kan byta avkastning från kontorsrelaterad fastighet för exempelvis detaljhandel.

Return swap tillåter två investerare på vardera sidan av swapen att utföra strategier som inte kan genomföras med faktiska tillgångar på den privata fastighetsmarknaden. Swappar tillåter investerare att taktiskt ändra eller rebalansera sina portföljer under en viss tidsperiod utan att behöva överföra äganderätten till de tillgångar som för närvarande finns i balansräkningen. Kontrakt på upp till tre år förvaltas vanligtvis av en investeringsbank som fungerar som clearinghuset för fonderna.

I fallet med en investerare som går länge efter NCREIF-indexets totala avkastning, skulle han eller hon acceptera den totala avkastningen på NPI (som betalas kvartalsvis) på ett förutbestämt nominellt belopp och gå med på att betala London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus en spridning på samma notionsbelopp. Den andra parten i swapen skulle få samma kassaflöden i omvänd riktning, betala den kvartalsvisa indexavkastningen och få LIBOR plus spridningen.

Om man antar att det finns investerare för båda sidor av handeln, kan två investerare som vill handla en fastighetsexponering för en annan handla avkastningen av NPI för den specifika egendomstypen för en annan. Exempelvis kan en portföljförvaltare som anser att hans eller hennes fond är överallokerad till kontorsfastigheter och undertilldelad till industriella sådana byta en del av kontorseksponeringen för industri utan att faktiskt köpa eller sälja fastigheter.

Ett börsindex

I stället för NPI använder derivat för exponering för den offentliga aktiesektorn på den kommersiella fastighetsmarknaden den totala avkastningen från National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) för att beräkna de accepterade kassaflödena (för den långa investeraren) eller betalas (av den korta investeraren).

Detta index ger prestandaavkastningen för marknaden för offentliga värdepapper som är säkerade av kommersiella fastigheter. Till exempel betalar swapmottagaren LIBOR, plus en spridning, för att gå in i ett års indexbyte med ett nominellt belopp på 50 miljoner dollar, och han eller hon skulle få kvartalsvisa betalningar från NAREIT-indexet på 50 miljoner dollar. Återigen kan investeraren få en helt diversifierad offentlig exponering för fastigheter utan att köpa en enda tillgång.

Derivat av fastighetsskuld

På grund av bredden och djupet i trancherna i olika riskprofiler från den underliggande poolen av kommersiella fastighetslån som finns på marknaden för kommersiella hypotekspapper (CMBS) finns även fastighetsderivat tillgängliga på fastighetsskuldpositioner. Swapparna för offentlig fastighetsskuld baseras på index på CMBS-marknaden. Dessa index har funnits sedan slutet av 1990-talet.

Tack vare bredden och djupet i uppgifterna från ett stort antal transaktioner (i förhållande till aktiefastigheter) är CMBS-indexen en mycket bättre resultatindikator för sina respektive marknader än för deras motsvarigheter. Den mest markanta skillnaden mellan aktiebyten och skuldbytorna är att mottagarna av de LIBOR-baserade betalningarna får LIBOR minus en skillnad, i motsats till aktieswaparna, som vanligtvis baseras på LIBOR plus en spread. Detta beror på att underliggande värdepapper vanligtvis finansieras av kortvarig revolverande repo-skuldsättning, som vanligtvis är på LIBOR minus en spridning, och så överförs räntan till swap-motparter.

Privata fastighetsskulderivat, såsom credit default swaps (CDS), används vanligtvis för att säkra kreditrisk. Derivat som låneswappar ger swappartiet både räntesats och kreditrisk, medan tillgången (ett kommersiellt fastighetslån) ligger kvar på motpartens balansräkning. Således kan en hypotekslånare säkra delar av sin skuldportfölj för olika investeringsvillkor utan att behöva sälja själva lånet. På detta sätt kan investerare flytta ut från vissa sektorer på fastighetsmarknaden när de känner att avkastningen inte är i överensstämmelse med risken och sedan senare återfå exponeringen när marknaden för den specifika sektorn förbättras.

Poängen

Eftersom kommersiella fastighetstillgångar är kapitalintensiva och relativt illikvida har fastighetsinvesterare haft svårt att säkra sin exponering eller utföra alfastrategier. Höga transaktionskostnader och en marknad som är mindre effektiv än för aktier och obligationer har bidragit till svårigheten att återbalansera portföljer som svar på marknadsförändringar.

Genom att fastighetsdata blir mer transparent och transaktionsinformation blir enklare och billigare att få, har fastighetsindex blivit mer relevant, vilket leder till skapandet av en allt effektivare derivatmarknad. Fastighetsderivat gör att investerare kan ändra sina exponeringar för specifika risker och möjligheter utan att behöva köpa och sälja tillgångar. Dessa derivat möjliggör investeringar i en annan sektor på fastighetsaktiemarknaden eller handel med fastighetsexponering med rörlig ränta plus eller minus en premie.

Förmågan att byta exponering gör att fastighetsinvesteraren kan bli mer taktisk när man investerar. De kan nu flytta in och ut från alla fyra kvadranter på fastighetsmarknaden, vilket möjliggör bättre riskhantering och möjligheterna att öka den korta eller långsiktiga avkastningen på sina investeringar.