Hur man analyserar fastighetsinvesteringar

Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) är ett fastighetsbolag som erbjuder gemensamma aktier till allmänheten. På detta sätt liknar en REIT-aktie alla andra aktier som representerar äganderätten i en operativ verksamhet. En REIT har två unika egenskaper: dess primära verksamhet är att hantera grupper av inkomstproducerande fastigheter och den måste dela ut de flesta av sina vinster som utdelning. Här tittar vi på REIT, deras egenskaper och hur de analyseras.

Kvalificering

För att kvalificera sig som en REIT med IRS måste ett fastighetsbolag gå med på att betala ut minst 90% av sin beskattningsbara vinst i utdelning (och uppfylla ytterligare men mindre viktiga krav). Genom att ha REIT-status undviker ett företag företagens inkomstskatt. Ett vanligt företag tjänar vinst och betalar skatter på hela vinsten och bestämmer sedan hur man fördelar sina vinster efter skatt mellan utdelning och återinvestering; en REIT fördelar helt enkelt hela eller nästan alla sina vinster och får hoppa över beskattningen.

Annan typ

Det finns ett antal olika typer av REIT. Vissa faller i en speciell klass som kallas inteckning REITs. Dessa REIT gör lån som är säkrade av fastigheter, men de äger eller äger i allmänhet inte fastigheter. Inteckning REITs kräver särskild analys. De är finansbolag som använder flera säkringsinstrument för att hantera sin ränteexponering. Vi kommer inte att ta hänsyn till dem här.

Medan en handfull hybrid REIT driver både fastighetsverksamhet och transaktioner i hypotekslån, fokuserar de flesta REIT på den "hårda tillgången" -verksamheten för fastighetsverksamhet. Dessa kallas eget kapital REIT. När du läser om REIT läser du vanligtvis om eget kapital REIT. Egenkapital REIT tenderar att specialisera sig i att äga vissa byggnadstyper som lägenheter, regionala gallerior, kontorsbyggnader eller logi. Vissa är diversifierade och andra är specialiserade, vilket innebär att de trotsar klassificering - till exempel en REIT som äger golfbanor.

Investeringsanalys

REIT är utdelningsbetalande aktier som fokuserar på fastigheter. Om du söker inkomst skulle du överväga dem tillsammans med högavkastande obligationer och utdelningsbetalande aktier. Som utdelningsbetalande aktier analyseras REITs precis som andra aktier. Men det finns några stora skillnader på grund av den bokföringsmässiga behandlingen av fastigheter.

Låt oss illustrera med ett förenklat exempel. Anta att en REIT köper en byggnad för 1 miljon dollar. Bokföring kräver att vår REIT debiterar tillgången avskrivningar. Låt oss anta att vi sprider avskrivningarna över 20 år i en rak linje. Varje år kommer vi att dra av $ 50 000 i avskrivningskostnader ($ 50 000 per år x 20 år = $ 1 miljon).

Låt oss titta på den förenklade balansräkningen och resultaträkningen ovan. Under år 10 har vår balansräkning värdet på byggnaden till $ 500 000 (aka, det bokförda värdet): den ursprungliga historiska kostnaden på $ 1 miljon minus $ 500 000 ackumulerade avskrivningar (10 år x 50 000 $ per år). Vår inkomsträkning drar 190 000 USD i utgifter från 200 000 USD i intäkter, men $ 50 000 av kostnaden är en avskrivningskostnad.

Vår REIT spenderar emellertid inte dessa pengar år 10; avskrivningar är en icke-kontant avgift. Därför lägger vi tillbaka avskrivningskostnaden till nettoresultatet för att producera medel från verksamheten (FFO). Tanken är att avskrivningar på ett orättvist sätt minskar vår nettoresultat eftersom vår byggnad förmodligen inte tappade halva värdet under de senaste tio åren. FFO fixar denna förmodade snedvridning genom att exkludera avskrivningsavgiften. (FFO innehåller också några andra justeringar.)

Vi bör notera att FFO närmar sig kassaflödet än nettoresultatet, men det fångar inte kassaflödet. Observera i exemplet ovan att vi aldrig räknade de 1 miljoner dollar som spenderades för att förvärva byggnaden (kapitalutgifterna). En mer exakt analys skulle inkludera investeringar. Att räkna kapitalutgifter ger en siffra som kallas justerad FFO, men det finns ingen universell enighet om dess beräkning.

Vår hypotetiska balansräkning kan hjälpa oss att förstå det andra vanliga REIT-metris, nettotillgångsvärde (NAV). År 10 var bokföringsvärdet för vår byggnad endast $ 500 000 eftersom hälften av den ursprungliga kostnaden avskrivs. Så bokfört värde och relaterade förhållanden som pris till bok - ofta tvivelaktiga när det gäller analys av allmänna aktier - är ganska mycket värdelösa för REIT. NAV försöker ersätta ett fastighets bokförda värde med en bättre uppskattning av marknadsvärdet.

För att beräkna NAV krävs en något subjektiv bedömning av REIT: s innehav. I exemplet ovan ser vi att byggnaden genererar $ 100.000 i rörelseintäkter ($ 200.000 i intäkter minus $ 100.000 i driftskostnader). En metod skulle vara att kapitalisera på rörelseresultatet baserat på en marknadsränta. Om vi ​​tror att marknadens nuvarande taksränta för denna typ av byggnad är 8%, blir vår uppskattning av byggnadens värde 1, 25 miljoner dollar ($ 100 000 i rörelseintäkter / 8% takränta = 1 250 000 dollar). Denna marknadsvärdeskattning ersätter byggnadens bokförda värde. Sedan drar vi av inteckningskulden (visas inte) för att få tillgångsvärdet. Tillgångar minus skuld är lika med eget kapital, där 'netto' i NAV betyder nettoskuld. Det sista steget är att dela upp NAV i vanliga aktier för att få NAV per aktie, vilket är en uppskattning av inneboende värde. I teorin bör det noterade aktiekursen inte avvika för långt från NAV per aktie.

Top-Down Vs. Botten upp

När man väljer aktier hör man ibland till top-down kontra bottom-up-analys. Top-down börjar med ett ekonomiskt perspektiv och satsningar på teman eller sektorer (till exempel en åldrande demografisk kan gynna läkemedelsföretag). Nedifrån och upp fokuserar på grundläggande förslag till specifika företag. REIT-aktier kräver helt klart både top-down och bottom-up-analys.

Ur ett topp-ner-perspektiv kan REITs påverkas av allt som påverkar tillgången på och efterfrågan på fastigheter. Befolkningen och arbetstillväxten tenderar att vara gynnsam för alla REIT-typer. Räntorna är i korthet en blandad påse. En höjning av räntorna innebär vanligtvis en förbättrad ekonomi, vilket är bra för REIT när människor spenderar och företag hyr mer utrymme. Stigande räntor tenderar att vara bra för lägenheter REIT eftersom människor föredrar att stanna, hyresgäster, snarare än att köpa nya hus. Å andra sidan kan REIT ofta dra fördel av lägre räntor genom att minska sina räntekostnader och därmed öka deras lönsamhet.

Förhållandena på kapitalmarknaden är också viktiga, nämligen den institutionella efterfrågan på REIT-aktier. På kort sikt kan denna efterfrågan överväldiga grundläggande. Till exempel gjorde REIT-aktier ganska bra under 2001 och första halvåret 2002 trots obetydliga grunder, eftersom pengar flödade in i hela tillgångsklassen.

På den enskilda REIT-nivån vill du se starka möjligheter till intäktsökning, till exempel hyresintäkter, relaterade serviceintäkter och FFO. Du vill se om REIT har en unik strategi för att förbättra beläggningen och höja sina hyror. REITs söker vanligtvis tillväxt genom förvärv och syftar vidare till att förverkliga skalfördelar genom att tillverka ineffektivt drivna fastigheter. Stordriftsfördelar skulle realiseras genom en minskning av driftskostnaderna i procent av intäkterna. Men förvärv är ett dubbelkantigt svärd. Om en REIT inte kan förbättra beläggningsgraden och / eller höja hyrorna, kan den tvingas till otänkta förvärv för att driva tillväxten.

Eftersom hypotekslån spelar en stor roll i eget kapitalvärde är det värt att titta på balansräkningen. Vissa rekommenderar att man tittar på hävstångseffekt, till exempel skuld-till-kapital-förhållandet. Men i praktiken är det svårt att se när hävstångseffekten har blivit alltför stor. Det är viktigare att väga andelen fasta kontra rörliga räntor. I den nuvarande miljön med låg ränta kommer en REIT som endast använder skuld med rörlig ränta att skadas om räntorna stiger.

Poängen

REIT är fastighetsbolag som måste betala ut hög utdelning för att kunna njuta av skattemässiga fördelar med REIT-status. Stabila inkomster som kan överstiga statsräntorna kombineras med prisvolatilitet för att erbjuda en total avkastningspotential som konkurrerar med små kapitalaktier. Analys av en REIT kräver att man förstår de redovisningsförvrängningar som orsakas av avskrivningar och uppmärksamma makroekonomiska påverkan.