Hur man väljer en omvänd hypoteksbetalningsplan
Det finns sex olika sätt du kan få intäkterna från den mest populära typen av omvänd inteckning, HECM. Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling, som reglerar HECM: er, kallar dessa val ”betalningsplaner.” Du kan välja att få ett stort engångsbelopp i förväg, upprätta en kreditgräns som du kan dra på vid behov, få lika månatliga betalningar eller välj någon kombination av dessa alternativ.
Innehåll
- Betalningsplanen med fast ränta
- Betalningsplaner med justerbar ränta
- Alternativ 1: Fastighetsbetalningsplan
- Alternativ 2: Terminskursplan
- Alternativ 3: Kredit
- Alternativ 4: Modifierad hyresplan
- Alternativ 5: Modifierad terminplan
Planen du väljer kommer att påverka hur mycket pengar du får på kort och lång sikt, hur snabbt du använder ditt hemkapital och hur effektivt en omvänd inteckning hjälper dina ekonomiska mål. Här är en titt på hur varje betalningsplan fungerar och deras för- och nackdelar. (För mer, se En titt på regleringen av omvända inteckningar och den kompletta guiden för omvända inteckningar.)
Betalningsplanen med fast ränta
Om du vill ha en omvänd inteckning med fast ränta har du bara ett betalningsplanalternativ: en engångsbetalning.
Hur det fungerar
Du får ett stort belopp på en gång så fort din omvända inteckning stängs. Ränta tillkommer på det beloppet, de pågående månatliga hypoteksförsäkringspremierna samt alla finansierade stängningskostnader tills den omvända inteckning förfaller och betalas. Den initiala räntan är högre än för planerna med justerbar ränta, men den förväntade räntan över tid är lägre.
Proffsen
Du bör använda den här typen av lån för att betala av en hög inteckningssaldo eller täcka en annan stor kostnad. "Klumpsfördelning fungerar bäst för personer som har en stor befintlig inteckning som de måste betala av", säger Casey Fleming, en hypoteksrådgivare i San Jose, Kalifornien, som för närvarande arbetar för C2 Financial Corp. och har mer än 30 års erfarenhet inom hypoteksbranschen. Han säger att detta är det bästa alternativet om du behöver ta hela eller de flesta av dina tillgängliga intäkter på en gång.
Nackdelarna
Du kan inte få några extra intäkter från detta lån i framtiden. Låntagare som inte är bra på att hantera pengar eller som har tappat sin förmåga att göra det riskerar att slösa in intäkterna eller spendera dem för snabbt. Scammers övertygar ibland seniorer att ta ut den här typen av lån eller målägare som nyligen tog ut ett. (Mer information finns i Akta dig för dessa omvända inteckningsbedrägerier .)
Fleming säger att den största nackdelen är att ”för nästan alla fall är den maximala dragningen under år ett 60% av den ursprungliga huvudgränsen. Eftersom det här alternativet endast har en dragning är lånets maximala belopp ganska lågt. ”Du behåller de andra 40% som eget kapital. Du kan aldrig låna mot de 40%, men att ha det kan vara praktiskt om du vill sälja ditt hem och betala av din omvända inteckning.
För att få tillgång till allt eget kapital över tid måste du välja en betalningsplan med justerbar ränta.
Betalningsplaner med justerbar ränta
De övriga fem omvända betalningsplanerna har justerbara räntor. Om du väljer en av dessa finns det tre möjligheter för hur din ränta kan förändras. Endast en kommer att gälla din inteckning, och den kommer att redovisas i ditt lånepapper.
- Din ränta kommer att justeras en gång per år baserat på Constant Maturity Treasury (CMT) -indexet plus en marginal som fastställts av långivaren. Räntan kan inte öka med mer än 2% per år och den kan inte öka eller minska med mer än 5% från den ursprungliga räntan under låneperioden.
- Din ränta kommer att justeras varje månad baserat på CMT-index plus en marginal som fastställts av långivaren. Räntan kan inte öka med mer än 10% under lånetiden, och det finns ingen gräns för hur låg räntan kan gå.
- Din ränta justeras varje månad baserat på London Interbank Offered Rate plus en marginal som fastställts av långivaren. Räntan kan inte öka med mer än 10% under lånetiden, och det finns ingen gräns för hur låg räntan kan gå.
Även om det spelar någon roll vilka av dessa scenarier som gäller för ditt lån eftersom det påverkar hur mycket ränta ditt lån samlar över tid, spelar det ingen roll när det gäller att påverka dina schemalagda månatliga betalningar eller din tillgängliga kreditgräns. En betydande förändring i ränta med en omvänd inteckning sätter dig inte i risk för avskärmning som det kan med en framåtlån. En högre ränta påverkar emellertid ditt egna kapital och innebär att du kommer att få mindre om du säljer hemmet.
Om du planerar att stanna i ditt hem för livet, kanske räntehöjningar inte är ett stort problem. Om du inte gör det, kanske du vill se till att ditt låns ränta matchar det första scenariot, eftersom den maximala räntehöjningen är 5% istället för 10%. Din lånekonsulent och omvänt lånekonsulter kan hjälpa dig att förstå dina val och hur justerbara räntor påverkar din situation.
När du ansöker omvänd hypotekslån med en justerbar ränta använder illustrationerna på dina betalningsplanalternativ en förväntad ränta. Detta är långivarens bästa gissning på vad den justerbara räntan kommer att genomsnitt ut till under lånets livslängd. Det är en av de tre viktiga faktorerna för att bestämma hur mycket du kan låna, tillsammans med den yngsta låntagarens ålder och fastighetens värde.
Nu när du har en allmän förståelse för hur planer med justerbar ränta fungerar, låt oss granska dina fem betalningsalternativ. Kom ihåg att "betalning" i detta sammanhang hänvisar till hur du får lånens intäkter.
Alternativ 1: Fastighetsbetalningsplan
Hur det fungerar
Du får lika månatliga betalningar så länge minst en låntagare bor i hemmet som huvudbostad. Månadsbetalningar beräknas under antagandet att du kommer att vara 100. Om du inte förväntar dig att leva så länge kan en betalningsplan, som diskuteras nästa, vara ett bättre alternativ. Om du lever längre fortsätter du att få betalningar. Om du vill få en stabil månatlig betalning för resten av ditt liv i ditt hem är hyresbetalningsplanen ett bra val.
Proffsen
"Fastighetsbetalningar är bra för dem som tror att de kommer att bo i hemmet länge och som behöver stabil månatlig inkomst", säger Fleming. Du behöver inte oroa dig för att få intäkter från omvänd inteckning med en betalningsplan så länge du fortsätter att uppfylla lånets andra villkor.
Nackdelarna
Om du har några stora räkningar att betala, hjälper den här planen inte att betala dem. Även om denna betalningsplan uppenbarligen ger garanterade livstidsinkomster, om du måste flytta ut från ditt hem av hälsoskäl - eller om du inte följer upp nödvändiga fastighetsavgifter, som husägarens försäkring, fastighetsskatter och grundunderhåll - omvänd inteckning kommer att betalas och betalas (detta gäller under någon betalningsplan), och du kommer inte att få ytterligare betalningar om du inte botar standard
Du eller dina arvingar kommer att få de pengar som finns kvar vid försäljningen av ditt hem efter att den omvända inteckning har betalats. Men i värsta fall av en deprimerad fastighetsmarknad i kombination med höga räntor kanske du inte kommer ut med mycket kontanter.
Alternativ 2: Terminskursplan
Hur det fungerar
Du får lika månatliga betalningar för en viss tidsperiod du väljer - till exempel 10 år. "Terminbetalningar är bäst om du har en klar uppfattning om hur länge du kommer att bo i hemmet, " säger Fleming. "Äldre människor - 80 år och uppåt - eller de som vill flytta sig om några år kan välja den här typen."
Proffsen
Den månatliga utbetalningen är högre jämfört med en betalningsplan. Även om du inte kommer att få ytterligare månatliga betalningar efter att du har slutat lånetiden, kommer du att kunna fortsätta bo i hemmet som din huvudsakliga bostad tills du dör eller flyttar ut (så länge du fortsätter att uppfylla det andra lånet villkor, till exempel att betala din fastighetsskatt).
Nackdelarna
Du kommer inte att få en stadig inkomst för livet om du råkar dö under låneperioden. Du kan använda ditt hemkapital för tidigt i ditt liv och inte ha någon annan källa till pengar att lita på.
Alternativ 3: Kredit
Hur det fungerar
Du får tillgång till pengar som du behöver. Du kan bestämma när du vill använda din kreditgräns och hur mycket du ska ta, så länge ditt saldo är under huvudgränsen. Din långivare kan inte kräva att du drar ut ett lägsta belopp eller drar ut ett lägsta belopp på ett fast schema.
Proffsen
En kreditlinje ger mycket flexibilitet. Du kan ta ut ett stort engångsbelopp i förväg, sedan låna ytterligare medel över tid, och du får tillgång till det extra kapitalet som förblir fast i fast ränta. Du kan också lämna linjen orörd i flera år i väntan på en dag då du kanske behöver den. Du kan också ta ut lika eller liknande belopp varje månad. I princip kan du anpassa dina uttag till dina behov och justera dem när dina behov förändras.
En kreditgräns kan fungera som ett engångsbelopp, en löptid eller en plan, men du har mer kontroll. Dessutom växer den outnyttjade delen av din kreditgräns med tiden till samma ränta som du betalar för det belopp du har lånat. Dessutom betalar du bara ränta för de pengar du faktiskt lånar, vilket kan göra det lättare att sälja och flytta senare eller eventuellt lämna pengar till dina arvingar. Till skillnad från en kreditkredit i hemkapitalet, kan en kreditriktning för omvänd hypotekslån inte återkallas, även om ditt hems värde minskar eller din ekonomiska situation förvärras.
Nackdelarna
Du kan bränna dig genom en kreditgräns genom att låna maximalt 60% av din huvudgräns under ett år och de återstående 40% på dag ett av år två. Om du gör det har du tillgång till medel. Det kan också ta upp till fem affärer dagar för att ta emot pengar du begär från din kreditgräns, så du måste se till att du har tillräckligt med kontanter i ditt kontrollkonto för brådskande behov.
Alternativ 4: Modifierad hyresplan
Hur det fungerar
Du får fasta månatliga betalningar i kombination med tillgång till en kreditgräns så länge en låntagare har hemmet som huvudbostad. De fasta månatliga betalningarna kommer att vara mindre än om du får en rak hyresplan och kreditgränsen blir mindre än om du får en rak kreditplan, men du har tillgång till samma totala belopp.
Proffsen
Du har flexibilitet både när det gäller att fastställa dina månatliga betalningar och välja storleken på din kreditgräns. Om du vill ha större månatliga betalningar kan du välja en mindre kreditgräns. Om du vill ha en större kreditgräns kan du välja mindre månatliga betalningar.
Det låter dig tillgodose dina vanliga månatliga kassaflödesbehov utan att låna mer än du behöver. Detta alternativ håller din räntekostnad nere och gör att du riskerar att använda allt eget kapital och inte har råd att flytta om du vill eller behöver senare.
Nackdelarna
Om du behöver en stor summa direkt, är denna betalningsplan förmodligen inte ditt bästa alternativ.
Alternativ 5: Modifierad terminplan
Hur det fungerar
Du får en fast månadsbetalning för ett förutbestämt antal månader, plus tillgång till en kreditgräns så länge en låntagare behåller hemmet som sin huvudbostad. De fasta månatliga betalningarna kommer att vara mindre än om du får en plan med kort sikt, och kreditgränsen blir mindre än om du får en rak linje med kreditplan, men du har tillgång till samma totala belopp.
Proffsen
Du har flexibilitet när det gäller att fastställa storleken på dina månatliga betalningar och hur länge du kommer att få dem, och de kommer att vara högre än de skulle vara under en modifierad hyresplan, förutsatt att du har samma kreditgräns. Du får också flexibilitet när du väljer storleken på din kreditgräns.
I slutet av terminen har du fortfarande tillgång till lånets intäkter om du inte har använt din kredit. Liksom med den modifierade tjänstgöringsplanen kan du hålla dina räntekostnader nere och eventuellt ha tillräckligt med kapital kvar för att gå vidare senare.
Nackdelarna
Du kan ta slut på omvänd inteckning. Du får bara månatliga betalningar för ett visst antal månader eller år, så du måste använda din kreditgräns noggrant om du räknar med att behöva inkomst utöver löptiden. Denna plan är inte heller det bästa valet för stora kontanta behov.
Poängen
HECM erbjuder så många betalningsplaner eftersom äldre husägare har många olika ekonomiska behov. Inget särskilt alternativ är allmänt bra eller dåligt. ”Vilket alternativ som är bäst beror helt på kundens situation och behov, ” säger Fleming. Han fortsätter emellertid, "i allmänhet föredrar jag kreditgränsen över löptid eller betalningsperiod", och förklarar det för att kreditgränsen låter dig ta ut månatliga utdrag, precis som du kan med en löptid eller terminplan, men ger du flexibiliteten att ta ut mer i en nödsituation och samlar räntebesparingar om du inte behöver använda det.
Gör din forskning och ställa många frågor till din långivare och omvänd inteckning rådgivare för att ta reda på vilken betalningsplan som är bäst för dig. (För mer, se 5 tecken på att ett omvändt inteckning är en bra idé och välja rätt omvänt hypotekslån .)
Fortsätt läsa
Komplett guide till omvänd inteckning
Jämförelse av omvända inteckningar kontra framåtlån
Kvalificerar du dig för ett omvändt inteckning?
Omvända inteckningstyper
Att välja rätt omvänd hypotekslån
Omvänd hypotekslån eller hemmakapitallån?
En guide till skatter och omvända inteckningar
5 bästa alternativ till ett omvändt lån
5 tecken på ett omvändt inteckning är en bra idé
5 undertecknar ett omvändt inteckning är en dålig idé
Hur man undviker att överleva ditt omvända inteckning
En titt på regleringen av omvända inteckningar
Regler för att få ett FHA-omlån
Hitta rätt omvänd hypoteksrådgivningsbyrå
Hitta de bästa omvända bolån
Omvänd inteckning: Kan din änka (er) förlora huset?
Se upp för dessa omvända inteckningar
Omvända inteckning fallgropar