Hur fungerar bara räntelån?

Om du vill ha en månatlig betalning på din inteckning som är lägre än vad du kan få på ett fast räntelån, kan du locka till en ränta som bara är ränta. Genom att inte göra huvudbetalningar på flera år i början av din låneperiod har du ett bättre månatligt kassaflöde.

Men vad händer när den enda ränteperioden är slut? Vem erbjuder dessa lån? Och när är det vettigt att få en? Här är en kort guide till denna typ av inteckning.

Hur strukturerad inteckning är bara strukturerad

På det mest grundläggande är en inteckning endast ränta där du bara betalar räntebetalningar under de första åren - vanligtvis fem eller tio - och när den perioden slutar börjar du betala både kapital och ränta. Om du vill göra huvudsakliga betalningar under bara ränta kan du, men det är inte ett krav på lånet.

Du ser vanligtvis endast ränta lån strukturerade som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 inteckningar med justerbar ränta (ARM). Kreditgivarna säger att valen 7/1 och 10/1 är mest populär bland låntagare. I allmänhet är ränteperioden lika med fast ränta för lån med justerbar ränta. Det betyder att om du har en 10/1 ARM, till exempel, skulle du bara betala ränta för de första tio åren.

På en ARM som endast har en ränta, efter att introduktionsperioden är slut, kommer räntan att justeras en gång per år (det är där "1" kommer från) baserat på en referensränta som LIBOR plus en marginal som bestäms av långivaren. Referensräntan förändras när marknaden förändras, men marginalen är förutbestämd när du tar upp lånet.

Gränsvärde för takkapacitet Ränteförändringar. Detta gäller alla ARM, inte bara för ARM som bara är intresserade. Det ursprungliga räntetaket på 3/1 ARM och 5/1 ARMS är vanligtvis två, säger Casey Fleming, en låneombud i C2 Financial Corp i San Diego och författare till "The Loan Guide: How to get the Bästa Möjliga inteckning." Det betyder att om din startränta är tre procent, då den enda räntaperiod slutar år fyra eller år sex, kommer din nya ränta inte att vara högre än fem procent. På 7/1 ARM och 10/1 ARM är den initiala takten vanligtvis fem.

Därefter är räntehöjningar vanligtvis begränsade till två procent per år, oavsett vad ARM: s introduktionsperiod var. Livstidslockor är nästan alltid fem procent över lånets startränta, säger Fleming. Så om din startfrekvens är tre procent kan den öka till fem procent under åtta år, sju procent under år nio och max ut till åtta procent under år tio.

När den enda ränteperioden är slut måste du börja återbetala kapitalet under resten av lånetiden - på en fullständigt amorterad basis, i långivare talar. Dagens lån med bara ränta har inte ballongbetalningar. de är vanligtvis inte ens tillåtna enligt lag, säger Fleming. Så om hela löptiden för en 7/1 ARM är 30 år och den enda ränteperioden är sju år, under åtta år, kommer din månatliga betalning att beräknas om baserat på två saker: för det första den nya räntan och för det andra den återbetalning av kapital under resterande 23 år.

Räntelån med fast ränta

Fastighetslån med fast ränta är inte lika vanliga. Med ett 30-årigt fast räntelån kan du kanske betala ränta bara i tio år och sedan betala ränta plus kapital för de återstående 20 åren. Om du antar att du inte lägger något till rektor under de första tio åren, skulle din månatliga betalning hoppa väsentligt under år 11, inte bara för att du skulle börja återbetala kapital, utan för att du skulle återbetala kapitalet på bara 20 år istället för 30 år. Eftersom du inte betalar ned räntan under den enda ränta, när räntan återställs, baseras din nya räntebetalning på hela lånebeloppet. Ett lån på 100 000 USD med en räntesats på 3, 5 procent skulle kosta bara 291, 67 dollar per månad under de första tio åren, men 579, 96 USD per månad under de återstående 20 åren (nästan dubbelt).

Under 30 år skulle 100.000 $ lånet kosta dig $ 174.190.80 - beräknat som ($ 291.67 x 120 betalningar) + ($ 579.96 x 240 betalningar). Om du hade tagit ett 30-års lån med fast ränta med samma 3, 5 procents ränta (som nämnts ovan) skulle din totala kostnad under 30 år vara 161 656, 09 dollar. Det är $ 12, 534, 71 mer i ränta på det enda räntelånet, och att extra räntekostnad är anledningen till att du inte vill behålla ett rentefullt lån under hela sin löptid. Din faktiska räntekostnad blir emellertid mindre om du tar avdrag för ränteskatten.

Är dessa typer av lån allmänt tillgängliga?

Eftersom så många låntagare fick problem med ränta endast under bubblåren, tvekar bankerna att erbjuda produkten idag, säger Yael Ishakis, vice president för FM-hemlån i Brooklyn, NY, och författare till "The Complete Guide to Inköp ett hem."

Fleming säger att de flesta är jumbo, lån med rörlig ränta med en fast period på fem, sju eller tio år. Ett jumbo-lån är en typ av icke-överensstämmande lån. Till skillnad från konforma lån är lån som inte uppfyller kraven vanligtvis säljas till statligt sponsrade företag, Fannie Mae och Freddie Mac - de största köpare av överensstämmande inteckningar och en anledning till att konforma lån är så allmänt tillgängliga.

När Fannie och Freddie köper lån från hypotekslångivare gör de mer pengar tillgängliga för långivare att ge ytterligare lån. Icke-överensstämmande lån som endast ränta har en begränsad sekundärlånemarknad, så det är svårare att hitta en investerare som vill köpa dem. Fler långivare hänger fast vid dessa lån och betjänar dem internt, vilket innebär att de har mindre pengar för att göra ytterligare lån. Enbart räntelån är därför inte lika allmänt tillgängliga. Även om ett lån med bara ränta inte är ett jumbo-lån anses det fortfarande vara avvikande.

Eftersom lån med bara ränta inte är så allmänt tillgängliga som, säg, 30-åriga lån med fast ränta, "är det bästa sättet att hitta en långivare med bara ränta genom en ansedd mäklare med ett bra nätverk, eftersom det kommer att ta några seriös shopping för att hitta och jämföra erbjudanden, säger Fleming.

Jämföra kostnaderna

"Räntehöjningen för rentefunktionen varierar beroende på långivare och per dag, men räkna med att du kommer att betala minst ett 0, 25 procent premie i räntan, " säger Fleming.

På samma sätt säger Whitney Fite, ordförande för Angel Oak Home Loans i Atlanta, att räntan på en inteckning som endast är ränta är ungefär 0, 125 till 0, 375 procent högre än räntan för ett amorterande fast räntelån eller ARM, beroende på uppgifterna.

Så här ser dina månatliga betalningar ut med ett rentavdragslån på $ 100 000 jämfört med ett lån med fast ränta eller ett fullständigt amorterande ARM, vardera till en typisk ränta för den typen av lån:

• 7-årig, endast ränta ARM, 3, 125 procent: $ 260, 42 månadsbetalning
• 30-års konventionellt lån med fast ränta (inte bara ränta), 3, 625 procent: 456, 05 $ månatlig betalning
• 7-årig, fullständigt amorterande ARM (30-årig amortering), 2, 875 procent: 414, 89 $ månadsbetalning

Med dessa räntor, på kort sikt, kommer en ränta som endast har en ränta att kosta dig $ 195, 63 mindre per månad per $ 100 000 lånade under de första sju åren jämfört med ett 30-årigt fast räntelån, och 154, 47 $ mindre per månad jämfört med ett fullständigt amortiserande 7/1 ARM.

Det är omöjligt att beräkna den faktiska livslängdskostnaden för ett rentelån med justerbar ränta när du tar ut det eftersom du inte kan veta i förväg vad räntan kommer att återställa till varje år. Det finns inte heller ett sätt att parkera kostnaden, säger Fleming, även om du kan bestämma livstidsräntetaket och golvet från ditt kontrakt. Detta skulle göra det möjligt för dig att beräkna minsta och maximala livslängdskostnad och veta att dina faktiska kostnader skulle falla någonstans däremellan. ”Det skulle dock vara ett stort utbud, ” säger Fleming.

Poängen

Endast räntelån kan vara utmanande att förstå, och dina betalningar kommer att öka väsentligt när den enda räntaperioden upphör. Om ditt bara lån är en ARM kommer dina betalningar att öka ännu mer om räntorna ökar, vilket är en säker satsning i dagens låga räntemiljö. Dessa lån är bäst för sofistikerade låntagare som helt förstår hur de fungerar och vilka risker de tar.