Hur man tjänar pengar i fastigheter

Oavsett om du alltid har varit nyfiken på investeringspotentialen för fastigheter - eller helt enkelt trött på infomercials som lovar lite kända sätt att "tjäna på din egendom!" - Det är värt att lära sig, riktigt, hur fastigheter skapar rikedom.

I den här artikeln tittar vi inte på oklara strategier för att investera i fastigheter eller erbjuda en grundare för hembesök (se den sistnämnda, se First Time Homebuyer's Guide ). Istället kommer den här artikeln att fokusera på de grundläggande sätt som pengar görs genom fastigheter. Och lyckligtvis för oss har dessa inte förändrats i århundraden, oavsett vilken typ av glans guruerna för tillfället försöker sätta på det.

Handledning: Utforska fastighetsinvesteringar

Uppskattning

Det vanligaste sättet som fastigheter erbjuder en vinst: det uppskattar - det vill säga det ökar i värde. Detta uppnås på olika sätt för olika typer av fastigheter, men det realiseras bara på ett sätt: genom försäljning. Du kan dock öka din avkastning på en fastighet på flera sätt. En av dem - om du lånade pengar för att köpa det i första hand - är att refinansiera lånet till lägre ränta (använd vår inteckningskalkylator för att beräkna aktuella refinansieringsräntor). Detta kommer att sänka din kostnadsbas för fastigheten och därmed öka det belopp du rensar från den.

Rått land

Den mest uppenbara källan för uppskattning för outvecklade mark är naturligtvis att utveckla det. När städer expanderar blir mark utanför gränserna mer och mer värdefullt på grund av möjligheterna att köpa det av utvecklare. Sedan bygger utvecklare hus som höjer det värdet ytterligare.

Värdering i mark kan också komma från upptäckter av värdefulla mineraler eller andra varor på den, förutsatt att köparen naturligtvis har rättigheterna till dem. Ett extremt exempel på detta skulle vara slående olja men uppskattning kan också komma från grusavlagringar, träd och så vidare.

Bostadsfastighet

När man tittar på bostadsfastigheter är plats ofta den största uppskattningsfaktorn. När grannskapet runt ett hem utvecklas kan lägga till transitvägar, skolor, köpcentra, lekplatser och så vidare få värdet att klättra. Naturligtvis kan denna trend också fungera omvänd, med hemvärden som faller när en grannskap förfaller.

Hemförbättringar kan också stimulera uppskattning och det är något en fastighetsägare direkt kan kontrollera. Att sätta i ett extra badrum, värma ett garage och ombygga ett kök med avancerade apparater är bara några av de sätt en fastighetsägare kan försöka öka värdet på ett hem. Många av dessa tekniker har förfinats av fastighetsfångare som specialiserat sig på att lägga till högavkastningslösningar till hus på kort tid.

Ombyggnad av fastigheter och vändning av fastigheter kan vara ett lönsamt sätt att skapa en snabb uppskattning på kort sikt men det kräver noggrann planering.

Kommersiella fastigheter

Kommersiell fastighet får värde av samma skäl som rå mark och bostadsfastigheter: plats, utveckling och förbättringar. De bästa kommersiella fastigheterna är ständigt efterfrågade. (För relaterad läsning, se 7 steg till en het kommersiell fastighetsaffär .)

Inflationsrollen

Det är en viktig faktor att ta med när man överväger uppskattning: inflationens ekonomiska effekter. En årlig inflationstakt på 10% innebär att din dollar bara kan köpa cirka 90% av samma goda året efter, och det inkluderar fastigheter. Om en bit mark var värt 100 000 dollar 1970 och den satt vilande, outvecklad och oälskad i årtionden, skulle det fortfarande vara värt många gånger mer idag. På grund av den snabba inflationen under 1970-talet och en jämn takt sedan, skulle det troligt ta över 500 000 dollar att köpa nu, förutsatt att 100 000 $ var verkligt marknadsvärde vid den tiden.

Således kan inflation ensam orsaka uppskattning i fastigheter, men det är lite av en pyrrisk seger. Även om du kan få fem gånger pengarna på grund av inflation, kostar många andra varor fem gånger så mycket att köpa nu så köpkraften i den nuvarande miljön är fortfarande en faktor. (Läs mer i fem berättelser om out-of-control inflation .)

Inkomst

Det andra stora sättet fastigheter genererar förmögenhet är genom att tillhandahålla regelbundna inbetalningar av inkomst. Generellt benämnd hyresintäkter från fastigheter kan komma i många former.

Rå markinkomst

Beroende på dina rättigheter till marken kan företag betala dig royalty för eventuella upptäckter eller regelbundna betalningar för strukturer som de lägger till. Dessa inkluderar pumputtag, rörledningar, grusgrop, tillträdesvägar, celltorn osv. Rå mark kan också hyras för produktion, vanligtvis jordbruksproduktion.

Bostadsinkomst

Den stora majoriteten av bostadsinkomsterna kommer i form av grundhyra. Dina hyresgäster betalar ett fast belopp per månad - och detta kommer att öka inflationen och efterfrågan - och du tar ut dina kostnader från det och ansöker den återstående delen som hyresintäkter. Även om det är sant att du får en försäkringsutbetalning om dina hyresgäster bränner ned platsen, täcker utbetalningen endast kostnaderna för att ersätta det som går förlorat och inte är inkomst i verklig mening.

Inkomst för kommersiella fastigheter

Kommersiella fastigheter kan producera inkomster från de ovannämnda källorna, där grundhyran återigen är den vanligaste, men kan också lägga till en till i form av optionskostnader. Många kommersiella hyresgäster betalar avgifter för avtalsoptioner som rätten till första vägran på kontoret intill. Hyresgäster betalar en premie för att hålla dessa alternativ oavsett om de utövar dem eller inte. Optionsinkomster finns ibland för rå mark och till och med bostadsfastigheter, men de är långt ifrån vanliga.

alternativ

Fastighetsinvesteringar (REIT), hypoteksstödda värdepapper (MBS), hypoteksinvesteringsföretag (MIC) och fastighetsinvesteringsgrupper (REIGs) kan kallas alternativ inom fastighetssektorn. Dessa investeringar anses vanligtvis vara fordon för att erhålla fastighetsintäkter men de har olika processer för att göra det och olika processer för inträde.

Med en REIT säljer ägaren till flera kommersiella fastigheter aktier (ofta börsnoterade) till investerare (vanligtvis för att finansiera köp av fler fastigheter) och överlåter sedan hyresintäkterna i form av en distribution. REIT är hyresvärden för hyresgästerna (som betalar hyra) men ägarna till REIT registrerar inkomster när kostnaderna för drift av byggnaderna och REIT har tagits ut. Det finns en speciell metod för att utvärdera en REIT.

MBS och MIC är ännu ett steg bort, eftersom de investerar i privata inteckningar snarare än de underliggande fastigheterna. MIC: er skiljer sig från MBS: er genom att de har hela inteckningar och vidarebefordrar räntan från betalningar till investerare, snarare än att värdepappera delar av kapital och / eller ränta. Fortfarande är båda inte så mycket fastighetsinvesteringar eftersom det är skuldinvesteringar.

Andra alternativ kan också existera som REIGs. REIGs är vanligtvis privata investeringar med sin egen unika strukturering, som erbjuder investerare aktieinvesteringar eller partnerskapsservice.

Det finns flera trovärdiga fastighetsalternativ för att tjäna pengar i sektorn men de har olika varningar och ingångspunkter.

Rök och speglar

I likhet med andra alternativ med fastigheter som ligger till grund för investeringen, är de flesta metoderna "blåsa dig med super fantastisk avkastning" bara ett lager ovanpå grundläggande inkomstströmmar.

Till exempel finns det informella fastighetsalternativ där du betalar en avgift eller premie för att ha rätt att köpa ett hus under en viss period till ett avtalat pris. Sedan hittar du investerare som kommer att betala mer än ditt pris för fastigheten. I det här fallet är den premie du får i huvudsak en avgiftsfynd för att matcha en person som letar efter en investering med en person som vill sälja - inte annorlunda än en fastighetsmäklars provision. Även om detta är inkomst, kommer det inte från att äga (dvs. hålla gärningen till) en bit fastigheter. (För en mer detaljerad diskussion, se Hur man tjänar pengar med fastighetsalternativ .)

Poängen

Det finns flera beprövade strategier för att tjäna pengar i fastigheter. Värdering, inflation och inkomst ligger högt på listan men flera alternativa fastighetsinvesteringar finns också. Att förstå dina investeringar, risker och om den övergripande processen är värt det eller inte är upp till dig.