Hur man tjänar pengar med fastighetsalternativ

För många amerikaner är fastigheter i form av ett familjhem eller hyresfastighet deras enskilt största investering. Dessa investerare upplever ofta fastigheter som en av de säkraste och mest tillförlitliga investeringarna under en tid. Emellertid innebär fastighetsinvesteringar en hög inträdeskostnad (vanligtvis finansierad med ett lån med ränta), en lång investeringsperiod och stor osäkerhet. Istället för att köpa faktiska fastigheter kan investerare köpa fastighetsalternativ för att investera i fastigheter till en lägre kostnad och med färre utgifter.

En realistisk titt på beräkning av vinst i fastigheter

En nybörjare fastighetsinvesterare kan titta på en lägenhet med två sovrum, se att den på fem år ökade i värde från $ 100.000 till $ 300.000 och avslutar en tredubbling av investeringsvärdet. Denna enkla analys missar emellertid rutinrelaterade kostnader, inklusive finansiella avgifter för fastighetsköp, månatliga räntebetalningar, fastighetsskatter, provisioner till agenter under köp eller försäljning, månatliga associeringsavgifter, underhåll och reparationer, försäkringar och andra tillämpliga skatter (t.ex. kapitalvinster skatt på eventuell försäljning av fastigheten eller en värdering över en viss nivå som ägaren är berättigad till förmögenhetsskatt).

Med beaktande av alla dessa faktorer reduceras den realistiska värderingen av avkastning för fastigheter avsevärt. Utvecklingen under investeringsperioden kan också leda till svårigheter att sälja fastigheten senare. Till exempel kan en bullrig ny motorväg eller en spik i brott devalvera fastigheten. (För relaterad läsning, se: De viktigaste faktorerna för investeringar i fastigheter. )

Ett mer prisvärt sätt att investera i och tjäna på fastigheter är genom fastighetsalternativ.

Vad är ett fastighetsalternativ?

Ett fastighetsalternativ är ett specialdesignat avtal mellan köpare och säljare. Säljaren erbjuder köparen möjlighet att köpa en fastighet under en viss tid till ett fast pris. Köparen köper alternativet att köpa eller inte köpa fastigheten under den tiden. För rätten till detta alternativ betalar köparen säljaren en optionpremie. Om köparen beslutar att köpa fastigheten (med andra ord utnyttja fastighetsalternativet) måste säljaren sälja fastigheten till köparen enligt villkoren i det befintliga avtalet.

Du kanske har stött på begreppet alternativ när du köper aktier. Alternativ ger många val för köparen. De kan utövas tidigt, hållas tills optionens utgång eller säljas till en andra köpare före utgången. Fastighetsalternativ används ofta av fastighetsutvecklare och investerare i kommersiella eller avancerade bostadsfastigheter. Fastighetsalternativ ger mer flexibilitet och en låg kostnadshandel och investeringsmöjlighet för köpare, med begränsade fördelar för säljare. (För relaterad läsning, se: Hur fastighetsalternativ fungerar.)

Exempel på handel med fastighetsoptioner

Här är en omfattande analys av risk och belöning för ett scenario för fastighetsalternativ. Anta att en byggare har 500 000 dollar och vill köpa mark som är listad för 2 miljoner dollar. Byggaren är osäker på några saker:

1. Kan byggmästaren samla 1, 5 miljoner dollar genom banklån eller andra källor?
2. Kan byggmästaren få nödvändiga tillstånd för bostads- eller kommersiell utveckling eller ytterligare underindelning av fastigheten?
3. Kan byggmästaren samla in pengar och få tillstånd innan en annan byggare köper marken?

I denna situation är ett fastighetsalternativ lämpligt. För en definierad icke återbetalningsbar kostnad (kallad fastighetsoptionspremie) på säga 25 000 dollar kan byggmästaren ingå ett fastighetsoptionsavtal med säljaren. Fastighetsalternativet tillåter byggaren att låsa fastighetsförsäljningspriset till 2 miljoner dollar under en period av sex månader.

Fastighetsoptionsavtalet kommer att innehålla följande villkor:

• Egenskapsdetaljer (plats, storlek och andra detaljer)
• Kontraktets varaktighet (sex månader från handelsdatum)
• Optionpremie eller vederlagsbelopp (25 000 USD återbetalas inte av köparen till säljaren på handelsdagen)
• Avtalat köpeskill om optionen utnyttjas under kontraktet ($ 2 miljoner)

För kontraktets sexmånadersperiod finns det fyra möjliga scenarier.

Scenario 1: Byggaren är godkänd för ett banklån på 1, 5 miljoner dollar. Han bekräftar också att han kan få nödvändiga tillstånd för utveckling. Han utövar sitt fastighetsalternativ för att köpa fastigheten till det förutbestämda priset på 2 miljoner dollar. Säljaren får $ 2 miljoner plus behåller den extra optionen $ 25.000 option.

Scenario 2: Efter två månader upptäcker byggmästaren att han inte kommer att kunna få ett utvecklingstillstånd. Under de kommande fyra månaderna lyckas byggaren hitta en annan part som är villig att köpa fastigheten för $ 2 miljoner. Byggmästaren säljer fastighetsalternativet till det nya partiet för ett nytt pris på $ 30 000. Den nya parten ersätter byggaren i det ursprungliga optionskontraktet. Det nya partiet utnyttjar alternativet och köper fastigheten för 2 miljoner dollar. Säljaren får $ 2 miljoner från det nya partiet plus behåller $ 25.000 option premium från byggaren. Byggmästaren sålde alternativet för $ 30.000, så han tjänar $ 5.000 och är inte saddled med en egendom som han inte kan använda.

Scenario 3: Byggaren är helt enkelt en alternativköpare som vill dra nytta av prisuppskattningen av fastigheten. Om det krävda priset på 2 miljoner dollar ökar till 2, 2 miljoner dollar på fem månader kommer byggmästaren att gynnas genom att utnyttja möjligheten att köpa fastigheten och sälja fastigheten med vinst. I slutet av transaktionen får fastighetsägaren $ 2 miljoner plus optionen premium $ 25.000, byggaren tjänar en vinst på $ 175.000 och den nya optionsköparen köper önskad fastighet till nuvarande marknadspriser.

Scenario 4 : Byggaren kan inte säkra ett lån eller tillstånd. Han kan inte heller hitta en ny köpare för sitt alternativ. Byggmästaren låter alternativet löpa ut och förlorar alternativpremien. Köparen kunde emellertid undvika en potentiellt dålig investering på $ 2 miljoner genom att betala premien på 25 000 dollar (1, 25% av det faktiska avtalsvärdet). Säljaren gynnas med $ 25 000 och fortsätter att söka efter en köpare.

I alla fall, när ett avtal om fastighetsoptioner har införts, har säljaren inte längre val om att sälja fastigheten eller till vilket pris. Säljaren måste vänta sex månader på köparens beslut. Detta är anledningen till att säljaren får och behåller optionspremien oavsett vad köparen slutligen bestämmer.

Poängen

Fastighetsalternativ erbjuder en lägre kostnadsmetod för handel, investering och vinst från fastighetsinvesteringar. Men det är i själva verket OTC-kontrakt mellan två enskilda parter utan tillsyn av externa myndigheter. De inblandade parterna måste se till att optionskontraktet är rättvist. Val av säljare som standard är en av de största utmaningarna i fastighetsoptionsavtal. I sådana fall är köparens enda rättegång en talan. Avsaknad av allmänt tillgänglig information och tidigare poster om deltagare i fastighetsalternativ är en annan utmaning. Investerare i fastighetsalternativ bör också överväga extrakostnader som avgifter för juridiska tjänster som att utarbeta och registrera kontraktet.

(För ytterligare läsning, se: Investera i fastigheter med 1 000 dollar eller mindre .)