Hur man överträder privatlåneförsäkring

Ingen vill behöva betala privat inteckningförsäkring (PMI) för en inteckning. Det är inte billigt och det lägger till den månatliga kostnaden för lånet. Att räkna ut om du kan undvika PMI börjar med att förstå varför du kan fastna med det i första hand.

En av de riskåtgärder som långivare använder för att garantera en inteckning är hypotekets lånekvot (LTV). Detta är en enkel beräkning som görs genom att dela lånets belopp med värdet på hemmet. Ju högre LTV-förhållande, desto högre är risken för inteckning. De flesta inteckningar med en LTV-andel högre än 80% kräver att privatlånsförsäkring (PMI) betalas av låntagaren. Det beror på att en låntagare som äger mindre än 20% av fastighetens värde anses vara mer benägna att ha ett lån.

Key Takeaways

• Privat inteckning försäkring (PMI) kan vara ett dyrt krav för att få ett hemlån.
• Privatlåneförsäkring kommer troligen att krävas på inteckningar med en LTV-andel större än 80%.
• Att undvika PMI kan minska dina månatliga betalningar och göra ditt hem mer överkomligt.
• Förväntad uppskattning av värdet på hemmet är en viktig avgörande faktor när man väljer en väg mot att undvika PMI.

PMI i djup

Låt oss till exempel anta att priset på det hem du köper är $ 300 000 och lånebeloppet är $ 270 000 (vilket innebär att du har gjort en $ 30 000 utbetalning), vilket ger en LTV-kvot på 90%. Den månatliga PMI-betalningen skulle vara mellan $ 117 och $ 150, beroende på vilken typ av inteckning du får. (Lån med justerbar ränta, eller ARM, kräver högre PMI-betalningar än inteckningar med fast ränta.)

PMI är dock inte nödvändigtvis ett permanent krav. Långivare är skyldiga att släppa PMI när en hypoteksers LTV-andel når 78% genom en kombination av huvudsaklig minskning på inteckning och uppskattning av bostadspriset. Om en del av minskningen av LTV-förhållandet beror på en uppskattning av hemmapriset, kom ihåg att du måste betala för en ny bedömning för att verifiera uppskattningsbeloppet.

Ett alternativ till att betala PMI är att använda en andra inteckning eller det som kallas ett piggyback-lån. Så här fungerar det: Du får en första inteckning med ett belopp som är lika med 80% av bostadsvärdet, och därmed undviker PMI och tar sedan ut en andra inteckning med ett belopp som är lika med bostadets försäljningspris minus beloppet för utbetalning och beloppet för den första inteckning.

Genom att använda siffrorna från exemplet ovan skulle du ta en första inteckning för $ 240 000, göra en $ 30 000 utbetalning och få en andra inteckning för $ 30 000. Detta eliminerar behovet av att betala PMI eftersom LTV-kvoten för den första inteckning är 80%; Men du har nu också en andra inteckning som nästan säkert kommer att ha en högre ränta än din första inteckning. Även om det finns många typer av andra inteckningar tillgängliga, är den högre räntan par för kursen. Fortfarande är de kombinerade betalningarna för den första och den andra inteckningen vanligtvis mindre än betalningarna för den första inteckning plus PMI.

Tradeoffs

Sammanfattningsvis, när det gäller PMI, om du har mindre än 20% av försäljningspriset eller värdet på ett hem att använda som en utbetalning, har du två grundläggande alternativ:

1. Använd en "fristående" första inteckning och betala PMI tills inteckningens LTV når 78%, då PMI kan elimineras.
2. Använd en andra inteckning. Detta kommer sannolikt att resultera i lägre initiala inteckningskostnader än att betala PMI. En andra inteckning har emellertid vanligtvis en högre ränta än den första inteckning, och kan endast elimineras genom att betala av den eller refinansiera de första och andra inteckningarna till en ny fristående inteckning, förmodligen när LTV når 80% eller mindre (så ingen PMI krävs).

Flera andra variabler kan spela in i detta beslut. Till exempel:

• Jämför de möjliga skattebesparingarna som är förknippade med att betala PMI mot de skattebesparingar som är förknippade med att betala ränta på en andra inteckning. Skattelagen för 2017 har ändrat gränserna för avdrag för inteckning av räntor, så kolla med en revisor om din ekonomiska situation.
• Jämför kostnaden för en ny bedömning för att eliminera PMI kontra kostnaderna för att återfinansiera en första och andra inteckning till en enda fristående inteckning. Observera risken att räntorna kan stiga mellan tidpunkten för det första hypoteksbeslutet och den tid då de första och andra inteckningarna skulle återfinansieras.
• Kontrollera de olika priserna för en huvudminskning av de två alternativen.
• Notera tidsvärdet på pengar (idén att pengar du spenderar nu är värd mer än samma belopp i framtiden).

Den viktigaste variabeln i beslutet är emellertid den förväntade prisnivån för bostadspriset. Om du väljer en fristående första inteckning som kräver att du betalar PMI - istället för att få en andra inteckning utan PMI - hur snabbt kan ditt hem uppskatta i värde till den punkt där LTV är 78%, och PMI kan elimineras ? Detta är den övergripande avgörande faktorn och därför den vi kommer att fokusera på nu.

Värdering: nyckeln till beslutsfattande

Här är den viktigaste beslutsfaktorn: När PMI har tagits bort från den fristående första inteckningen kommer den månatliga betalningen du är skyldig att vara mindre än de kombinerade betalningarna på den första och den andra inteckningen. Detta väcker två frågor. Först, hur lång tid kommer det att ta innan PMI kan elimineras? Och för det andra, vilka besparingar är förknippade med varje alternativ?

Nedan följer två exempel baserade på olika uppskattningar av prisuppskattningen för hemmet.

Exempel 1: En långsam uppskattning av hemmapriset

I tabellerna nedan jämförs de månatliga betalningarna för en fristående, 30-årig fast ränta med PMI mot en 30-årig fast ränta med första räntan kombinerad med en 30-årig / förfallande 15-årig inteckning.

Inteckningarna har följande egenskaper:

Bild 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

I figur 2 uppskattas de årliga priserna för bostadsprisuppskattning.

Bild 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Lägg märke till att betalningen på 120 USD per PMI tappas från den totala månatliga betalningen av den fristående första hypotekslånen i månad 60 (se figur 3 ) när LTV når 78% genom en kombination av huvudminskning och uppskattning av bostadspriserna.

Bild 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabellen i figur 4 visar de kombinerade månatliga betalningarna av de första och andra inteckningarna. Observera att den månatliga betalningen är konstant. Räntan är ett vägt genomsnitt. LTV är bara den för den första inteckning.

Bild 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Med hjälp av den första och andra inteckningen kan 85 dollar sparas per månad under de första 60 månaderna. Detta motsvarar en total besparing på 5 100 $. Från och med månad 61 får den fristående första inteckning en fördel på $ 35 per månad för de återstående inteckningslånen. Om vi ​​delar upp 5 100 $ med 35 $ får vi 145. Med andra ord, i det här scenariot med långsam uppskattning av bostadspriserna, från och med månad 61, skulle det ta ytterligare 145 månader innan betalningsfördelen med den fristående första inteckning utan PMI skulle kunna vinna tillbaka den initiala fördelen med de kombinerade första och andra inteckningarna. (Denna tidsperiod skulle förlängas om pengarnas tidsvärde beaktades.)

Exempel 2: En snabb prisvärdering för hemmapriset

Exemplet nedan är baserat på samma inteckningar som visas ovan. Följande uppskattningar av bostadsprisuppskattningar används dock.

Bild 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

I det här exemplet visar vi bara en enda tabell över månatliga betalningar för de två alternativen (se figur 6 ). Lägg märke till att PMI tappas i detta fall i månad 13 på grund av den snabba uppskattningen av priset för hemmet, vilket snabbt sänker LTV till 78%.

Figur 6

Med snabb uppskattning av bostadspriserna kan PMI elimineras relativt snabbt.

De kombinerade inteckningarna har bara en betalningsfördel på $ 85 i 12 månader. Detta motsvarar en total besparing på 1 020 $. Från och med månad 13 har den fristående inteckning en betalningsfördel på $ 35. Om vi ​​delar upp 1 020 $ med 35 kan vi bestämma att det skulle ta 29 månader att göra de initiala besparingarna på de kombinerade första och andra inteckningarna. Med andra ord, från och med månad 41 skulle låntagaren bli ekonomiskt bättre genom att välja den fristående första inteckning med PMI. (Denna tidsperiod skulle förlängas om pengarnas tidsvärde beaktades.)

Poängen

Om du är en låntagare som har mindre än 20% utbetalning är beslutet om att använda en första fristående inteckning och PMI eller välja en kombination av en första och en andra inteckning i stor utsträckning en funktion av hur snabbt du förväntar dig värdet på ditt hem att öka.

• Om du väljer att betala PMI kan det elimineras genom en utvärdering när LTV når 78%.
• Om du väljer att använda en kombination av första och andra inteckningar, har du troligtvis initiala betalningsbesparingar. Det enda sättet att eliminera den andra hypotekslånen, som sannolikt kommer att ha en högre ränta än den första inteckning, är dock genom att betala av den eller refinansiera dina första och andra lån till en ny fristående inteckning.

Om du inte kan hitta en högre utbetalning eller ett billigare hem, beräkna dina alternativ baserat på din tidshorisont och hur du förväntar dig att fastighetsmarknaden kan utvecklas. Ingenting är naturligtvis fullt förutsägbart, men det ger dig den bästa chansen att fatta det mest gynnsamma beslutet.