Är refinansiering av mitt inteckning en bra idé?

Beslutet att refinansiera ditt hem beror på många faktorer, inklusive hur lång tid du planerar att bo där, aktuella räntor och hur lång tid det kommer att ta tillbaka dina stängningskostnader. I vissa fall är refinansiering ett klokt beslut. I andra är det kanske inte värt det ekonomiskt.

Eftersom du redan äger fastigheten är det troligt att refinansiering blir enklare än att få ett initialt lån som en första köpare. Om du dessutom har ägt din fastighet eller hus under en lång tid och har byggt upp ett betydande kapital, kommer det att underlätta refinansiering. Men om du tappar på det egna kapitalet eller konsoliderar skulden är din anledning till en refi, tänk på att det kan öka antalet år du kommer att vara skyldig på din inteckning - inte de smartaste av ekonomiska drag.

Hemvärderingen: nyckeln till en framgångsrik refinansiering

Överväg att stänga kostnader

Den typiska tumregeln är att om du kan sänka din nuvarande ränta med 1% eller mer, kan det vara vettigt att refinansiera på grund av de pengar du sparar. Genom att refinansiera till en lägre ränta kan du också bygga kapital i ditt hem snabbare.

Om räntorna har sjunkit tillräckligt lågt kan det vara möjligt att refinansiera för att förkorta lånetiden - säg från en 30-årig till en 15-årig fast inteckning - utan att ändra den månatliga betalningen med mycket.

På liknande sätt kan sjunkande räntor vara ett skäl att konvertera från en fast ränta till en justerbar ränta (ARM), eftersom periodiska justeringar på en ARM innebär lägre räntor och mindre månatliga betalningar. Med stigande hypoteksräntor gör denna strategi mindre ekonomiskt vettigt. Faktum är att de periodiska ARM-justeringarna som ökar räntan på din inteckning kan göra konvertering till ett fast räntelån ett klokt val.

Men det finns kostnader som är involverade i alla dessa scenarier. Din utlägg måste täcka avgifter som titelförsäkring, advokatsavgifter, en bedömning, skatter och överföringsavgifter. Dessa refinansieringskostnader, som kan vara 3 till 6% av lånets huvudstol, är nästan lika höga som kostnaden för en initial inteckning och kan ta flera år att få tillbaka.

Om du försöker minska dina månatliga betalningar, se till att "ingen stängningskostnad" refinansieras från långivare. Även om det inte kan finnas några stängningskostnader, kommer en bank troligen att återkräva dessa avgifter genom att ge dig en högre ränta, vilket kommer att besegra ditt mål.

Key Takeaways

• Det kan vara klokt att refinansiera om du kan sänka din ränta med 1% eller mer.
• Se till att du planerar att stanna hemma tillräckligt länge för att få tillbaka kostnaderna för refinansiering.
• Att bli av med privat inteckningförsäkring, eller PMI, är en god anledning att få en ny inteckning.

Tänk på hur länge du planerar att stanna i ditt hem

När du bestämmer om du vill refinansiera eller inte, vill du beräkna vad din månatliga besparing blir när refinansieringen är klar.

Låt oss till exempel säga att du har ett 30-årigt hypotekslån för 200 000 dollar. När du först antog lånet fastställdes din ränta till 6, 5% och din månatliga betalning var $ 1 257. Om räntorna sjunker till 5, 5% fast kan det minska din månatliga betalning till 1 130 $ - en besparing på 127 $ per månad eller 1, 524 $ per år.

Din långivare kan beräkna dina totala stängningskostnader för refinansiering om du bestämmer dig för att fortsätta. Om dina kostnader uppgår till cirka 2 300 USD kan du dela upp det beloppet med dina besparingar för att bestämma din break-even-punkt - i detta fall 1, 5 år i hemmet (2300 $ dividerat med $ 1, 524 = 1, 5 år). Om du planerar att stanna i hemmet i två år eller längre skulle återfinansiering vara vettigt.

Om kapitalet i ditt hem är mindre än 20% kan du behöva betala PMI, vilket kan minska eventuella besparingar du kan få från en refi.

Tänk på PMI

Under perioder då hemvärdena sjunker, bedöms många hem för mycket mindre än de har bedömts historiskt. Om detta är fallet när du funderar på att refinansiera, kan det belopp som ditt hem värderas innebära att du saknar tillräckligt med eget kapital för att tillfredsställa en 20% utbetalning på den nya inteckning.

För att refinansiera, kommer du att behöva tillhandahålla en större kontant insättning än väntat, eller så kan du behöva försäkra dig om privat inteckning (PMI), vilket i slutändan ökar din månatliga betalning. Det kan betyda att även med en minskning av räntorna kanske ditt verkliga besparingar inte uppgår till mycket.

Omvänt kommer en refinansiering som tar bort din PMI att spara pengar och kan vara värt att göra av den anledningen ensam. Om ditt hus har mer än 20% eget kapital behöver du inte betala PMI, såvida du inte har ett FHA-lån eller betraktas som en låner med hög risk. Om du för närvarande betalar PMI, har minst 20% eget kapital och din nuvarande långivare inte tar bort den, bör du refinansiera.