Skatteavdrag för hyresfastighetsägare

Äger du fastigheter som du hyr ut? Förutom potentialen för en pågående inkomst och kapitalökning, erbjuder sådana investeringar avdrag som kan minska inkomstskatten på dina vinster. Men först, vilken typ av fastighetsinvesterare är du: en passiv investerare eller fastighetsproffs? I den här artikeln visar vi dig hur din klassificering kan göra en stor skillnad i antalet skattelättnader du får.

Om du tillbringar huvuddelen av din tid i fastighetsbranschen som fastighetsproffs är dina hyresförluster inte passiva. Detta innebär att dina förluster är helt avdragsgilla mot alla inkomster, passiva och icke-passiva. Annars är dina förluster passiva och bara avdragsgilla upp till $ 25 000 mot dina hyresintäkter (avdrag avvecklas om din modifierade justerade bruttoinkomst (MAGI) är mellan $ 100 000 och $ 150 000). Men förluster på mer än $ 25 000 kan överföras till följande år.

IRS definierar en fastighetsproffs som någon som tillbringar mer än hälften av sin arbetstid i hyresverksamheten. Detta inkluderar fastighetsutveckling, konstruktion, förvärv och förvaltning. Du måste också spendera mer än 750 timmar per år på att arbeta med dina fastighetsuthyrningsfastigheter.

Vanliga inkomstkällor
Hyresintäkt
Pengar som du får för hyra anses i allmänhet skattepliktiga det år du får det, inte när de förfallit eller tjänat; därför måste du inkludera förskott som inkomst.

Anta till exempel att du hyr ut ett hus för 1 000 dollar per månad och att du kräver att nya hyresgäster betalar första och sista månaders hyra när de tecknar ett hyresavtal. I det här fallet måste du deklarera de 2 000 $ du fick som inkomst, även om 1 000 USD av de 2 000 USD täcker en period som kan vara flera år i framtiden.

Hyresgästen betalade utgifter
Kostnader som hyresgästen betalar för dig betraktas som inkomst. Detta skulle till exempel omfatta en akutreparation på ett kylskåp som en hyresgäst måste ha gjort medan du är utanför staden. Du kan sedan dra av reparationsbetalningen som en hyreskostnad.

Handel för tjänster
Din hyresgäst kan erbjuda att handla sina tjänster i utbyte mot hyra. Du måste dock inkludera ett verkligt marknadsvärde för tjänsterna som inkomst. Som exempel, om din hyresgäst erbjuder att måla hyreshuset i utbyte mot en månads hyra (värderat till 1 000 dollar), måste du ta med 1 000 $ som inkomst, även om du faktiskt inte fick pengarna. Men du kommer att kunna dra av $ 1 000 som en kostnad.

Säkerhet insättningar
Säkerhetsinsättningar är inte beskattningsbara när du får dem om avsikten är att returnera dessa pengar till hyresgästen i slutet av hyresavtalet. Men vad händer om din hyresgäst inte uppfyller hyresvillkoren?

Antag till exempel att du samlar in en säkerhetsdeposition på $ 500 och sedan flyttar din hyresgäst ut och lämnar hål i väggarna som kostar $ 400 för att reparera. Du kan dra av detta belopp från depositionen under det år du returnerar det. Vid den tiden måste du dock ta med de $ 400 som du använde för att reparera väggen som inkomst. Du kommer också att kunna visa $ 400 som en avdragsgilla kostnad.

Reparationer Vs. förbättringar
Hyresfastighetsägare kan anta att allt de gör på sin fastighet är en avdragsgilla kostnad. Inte så, enligt IRS.

En reparation håller din hyresfastighet i gott skick och är en avdragsgill kostnad under det år du betalar för den. Reparationerna inkluderar målning, fixering av en trasig toalett och byte av en felaktig ljusströmbrytare. Förbättringar, å andra sidan, tillför värde till din fastighet och är inte avdragsgilla när du betalar för dem. Du måste återkräva kostnaden för förbättringar genom att avskriva kostnaden över din fastighets livslängd. Förbättringar kan inkludera ett nytt tak, uteplats eller garage.

Därför bör du, från skattesynpunkt, göra reparationer eftersom problemen uppstår istället för att vänta tills de multipliceras och kräver renovering.

Vanliga avdrag
Inteckningskostnader
Kostnader för att få en inteckning är inte avdragsgilla när du betalar dem. Dessa inkluderar uppdrag och utvärderingar. Du kan emellertid amortera dem under din inteckning.

När du börjar betala inteckning, kom ihåg att inte hela betalningen är avdragsgill. Eftersom en del av varje betalning går till att betala av kapitalet är detta belopp inte en avdragsgilla kostnad. den del som betalas för ränta är avdragsgill. Ditt hypoteksföretag kommer att skicka ett formulär 1098 varje år som visar hur mycket du har betalat i ränta under året. Detta är avdragsgill. Om en del av din betalning inkluderar pengar som går till ett spärrkonto för att täcka skatter och försäkringar, bör ditt hypoteksföretag också rapportera det till dig.

Resekostnader
Pengar du spenderar på resor för att samla in hyra eller underhålla din hyresfastighet är avdragsgilla. Om syftet med resan var att förbättra måste du dock återkräva den kostnaden som en del av förbättringen och dess avskrivning.

Du har två val om hur du drar av resekostnaderna: de faktiska utgifterna eller den normala körsträckan. Du kan läsa mer om IRS: s krav och aktuella körsträckningsbidrag i publikation 463.

Andra vanliga utgifter
Förutom reparationer och avskrivningar är några av de andra vanliga utgifterna du kan dra av:

• Försäkring
• Skatter
• Gräsmatteunderhåll
• Avgiftsförberedande avgift
• Förluster från orsakssituationer (orkan, jordbävning, översvämning etc.) eller stölder

Andelslägenheter och kooperativ
Om du äger ett hyresbostadsrätt eller kooperativ har var och en särskilda regler.

Condominiums
Med ett bostadsrätt kan du betala avgifter eller bedömningar för att ta hand om allmänt ägda fastigheter. Detta inkluderar byggnadsstrukturen, lobbier, hissar och rekreationsområden.

När du hyr ut ditt bostadsrätt kan du dra av kostnader, såsom avskrivningar, reparationer, ränta och skatter som hänför sig till den gemensamma egendom. Men precis som med en enfamiljshyra kan du inte dra av pengar som spenderats på kapitalförbättringar, en sådan bedömning för en hytt i klubbhuset. Istället måste du avskriva dina kostnader för eventuella förbättringar över dess förväntade livslängd.

kooperativ
Kostnader du har för en andelslägenhet du hyr ut är avdragsgilla. Detta inkluderar underhållsavgifterna som betalas till det kooperativa bostadsföretaget. Kapitalförbättringar behandlas annorlunda - du kan inte dra av kostnaden för förbättringen och inte heller kunna avskriva den. Du måste lägga till kostnaden för förbättringen till din kostnadsbas i företagets lager. Detta kommer att minska din kapitalvinst när du säljer lägenheten.

Förvara bra register
Enligt IRS: s schema E finns det utrymmen för många kategorier av utgifter. Därför ger IRS dig flexibilitet i de poster du kan dra av. Men var beredd att säkerhetskopiera ditt krav, och se till att bryta ut kostnader som är för reparationer och underhåll från de som är kapitalförbättringar. Kom ihåg att pengarna du spenderar på förbättringar kan minska din skatteskuld när du säljer.

Dessutom, om du hävdar att du är en fastighetsproffs, bör du hålla underlagsdokumentation (tidbok, dagböcker, kalendrar, loggar, etc.) för att bevisa ditt aktiva deltagande och den tid du spenderar på dina fastigheter varje år.

Sammantaget finns det många typer av avdrag tillgängliga för fastighetsinvesterare och det lönar sig att veta vilka du kvalificerar dig för.