Förstå strukturen för inteckning

En inteckning är ett långsiktigt lån som är utformat för att hjälpa dig att köpa ett hus. Förutom att återbetala kapitalet måste du också göra räntebetalningar till långivaren. Hemmet och landet runt det tjänar som säkerhet. Men om du vill äga ett hem måste du veta mer än dessa generaliteter.

Key Takeaways

• Lånebetalningar består av dina huvud- och räntebetalningar.
• Om du gör en förskottsbetalning på mindre än 20% kommer du att teckna privat inteckningförsäkring, vilket ökar din månatliga betalning.
• Vissa betalningar inkluderar också fastighets- eller fastighetsskatter.
• En låntagare betalar mer ränta i den tidiga delen av inteckningen, medan den senare delen av lånet gynnar huvudbalansen.

Historia

Nästan alla som köper ett hus har en inteckning. Lånesatser nämns ofta på kvällens nyheter, och spekulationer om vilken riktningsränta kommer att röra sig har blivit en vanlig del av finansiell kultur.

Den moderna inteckning blev 1934 när regeringen - för att hjälpa landet att övervinna det stora depressionen - skapade ett inteckningsprogram som minimerade den erforderliga utbetalningen på ett hem, vilket ökade det belopp som potentiella husägare kunde låna. Innan dess krävdes en 50% utbetalning. Idag är en 20% utbetalning önskvärd, främst för att om din utbetalning är mindre än 20%, är du skyldig att teckna privat inteckning försäkring (PMI), vilket gör dina månatliga betalningar högre.

Det är dock inte nödvändigt att uppnå önskvärt. Det finns låneprogram tillgängliga som tillåter betydligt lägre betalningar, men om du kan hantera 20%, borde du definitivt.

Förstå hypoteksbetalningsstrukturen

Lånebetalningar

De viktigaste faktorerna som avgör dina månatliga inteckningar är lånets storlek och löptid. Storlek är mängden pengar du lånar och termen är den tid du måste betala tillbaka. I allmänhet, ju längre tid du är, desto lägre är din månatliga betalning. Det är därför 30-åriga inteckningar är de mest populära. När du vet storleken på lånet du behöver för ditt nya hem är en inteckningskalkylator ett enkelt sätt att jämföra inteckningstyper och olika långivare.

PITI: Lånbetalningskomponenter

Det finns fyra faktorer som spelar en roll i beräkningen av en inteckning betalning: huvudstad, ränta, skatter och försäkring (PITI). När vi tittar på dem använder vi en inteckning på $ 100 000 som ett exempel.

Rektor

En del av varje inteckning betalas till återbetalning av huvudbalansen. Lån är strukturerat så att beloppet som betalas tillbaka till låntagaren börjar lågt och ökar med varje inteckning. Betalningarna under de första åren tillämpas mer på ränta än kapital, medan betalningarna under de sista åren vänder det scenariot. För vår inteckning på $ 100 000 är den huvudsakliga $ 100 000.

Intressera

Ränta är långivarens belöning för att ta en risk och låna dig pengar. Räntan på en inteckning har en direkt inverkan på storleken på en inteckning: högre räntor betyder högre inteckning.

Högre räntor minskar i allmänhet mängden pengar du kan låna och lägre räntor ökar den. Om räntan på vår 100.000 $ -lån är 6%, skulle den kombinerade huvud- och räntemånadersbetalningen på en 30-årig inteckning vara cirka $ 599, 55 - $ 500 ränta + $ 99, 55 huvudstol. Samma lån med en ränta på 9% resulterar i en månatlig betalning på $ 804, 62.

Skatter

Fastighets- eller fastighetsskatter utvärderas av myndigheter och används för att finansiera offentliga tjänster som skolor, polisstyrkor och brandkårer. Skatter beräknas av regeringen per år, men du kan betala dessa skatter som en del av dina månatliga betalningar. Det förfallna beloppet divideras med det totala antalet månatliga hypoteksbetalningar under ett visst år. Långivaren samlar in betalningarna och håller dem i spärr tills skatterna måste betalas.

Försäkring

Liksom fastighetsskatter görs försäkringsbetalningar med varje inteckning och hålls i spärr tills räkningen förfaller. Det finns två typer av försäkringsskydd som kan ingå i en inteckning. Den ena är fastighetsförsäkring, som skyddar hemmet och dess innehåll från brand, stöld och andra katastrofer. Den andra är PMI, vilket är obligatoriskt för personer som köper ett hem med en utbetalning på mindre än 20% av kostnaden. Denna typ av försäkring skyddar långivaren om låntagaren inte kan återbetala lånet. Eftersom det minimerar standardrisken på lånet gör PMI också möjlighet för långivare att sälja lånet till investerare, som i sin tur kan ha viss säkerhet om att deras skuldinvestering kommer att betalas tillbaka till dem. PMI-täckning kan släppas när låntagaren har minst 20% eget kapital i hemmet.

Låneförsäkring kan annulleras när saldot når 78% av det ursprungliga värdet.

Medan huvud, ränta, skatter och försäkring utgör den typiska hypotekslån, väljer vissa människor inteckningar som inte inkluderar skatter eller försäkringar som en del av den månatliga betalningen. Med denna typ av lån har du en lägre månatlig betalning, men du måste betala skatter och försäkringar på egen hand.

Avskrivningsschemat

En inteckning avskrivningsschema ger en detaljerad titt på vilken del av varje inteckning betalning som ägnas åt varje del av PITI. Som nämnts tidigare består de första årens inteckningsbetalningar främst av räntebetalningar, medan senare betalningar främst utgörs av kapital.

I vårt exempel på en $ 100 000, 30-årig inteckning, har amorteringsschemat 360 betalningar. Det delvisa schemat som visas nedan visar hur balansen mellan huvud- och räntebetalningar vänder över tiden och går mot större tillämpning på rektor.

Som diagrammet visar är varje betalning $ 599, 55, men det belopp som ägnas åt huvud- och ränteförändringar. I början av din inteckning är räntan med vilken du får eget kapital mycket långsammare. Det är därför det kan vara bra att göra extra huvudbetalningar om inteckning låter dig göra det utan förskottsbetalning. De minskar din kapital som i sin tur minskar räntan på varje framtida betalning och flyttar dig mot ditt slutliga mål: betala av inteckning.

Å andra sidan är räntan den del som är skatteavdragbar i den utsträckning som tillåts enligt lag - om du specificerar dina avdrag istället för att ta standardavdraget.

FHA-stödda inteckningar, som gör det möjligt för personer med låga kreditbetyg att bli husägare, kräver endast 3, 5% utbetalning.

När inteckning betalar börjar

Den första inteckning betalas en hel månad efter den sista dagen i den månad då hemköpet stängdes. Till skillnad från hyror, som betalas den första dagen i månaden för den månaden, betalas inteckningar i efterskott, den första dagen i månaden men för föregående månad.

Säg att en stängning inträffar den 25 januari. Stängningskostnaderna kommer att inkludera upplupen ränta fram till slutet av januari. Den första fullständiga inteckning, som är för februari månad, förfaller sedan 1 mars.

Låt oss som exempel anta att du tar en initial inteckning på $ 240 000 på ett köp av 300 000 USD med 20% utbetalning. Din månatliga betalning uppgår till 1 077, 71 USD under en 30-årig fast ränta med en räntesats på 3, 5%. Denna beräkning inkluderar endast huvud- och ränta men inkluderar inte fastighetsskatter och försäkringar.

Ditt dagliga intresse är $ 23, 01. Detta beräknas genom att först multiplicera 240 000 USD-lånet med 3, 5% -räntan och sedan dividera med 365. Om inteckning stängs den 25 januari, är du skyldig $ 161, 10 för de sju dagarna av upplupna räntor för resten av månaden. Nästa månadsbetalning, som är den totala månatliga betalningen på 1 077, 71 dollar, förfaller den 1 mars och täcker betalningen i februari.

Du bör ha all denna information i förväg. Enligt TILA-RESPA Integrated Disclosure-regeln måste två formulär tillhandahållas tre dagar före det schemalagda stängningsdatum - låneskattning och avslöjande av information. Mängden upplupen ränta, tillsammans med andra stängningskostnader, anges i formuläret för avslöjande av information. Du kan se lånebeloppet, räntan, månatliga betalningar och andra kostnader och jämföra dessa med den ursprungliga uppskattningen.

Poängen

En inteckning är ett viktigt verktyg för att köpa ett hus, så att du kan bli husägare utan att göra en stor utbetalning. Men när du tar en inteckning är det viktigt att förstå strukturen i dina betalningar, som inte bara täcker kapitalet (det belopp du lånat) utan också ränta, skatter och försäkringar. Det säger hur lång tid det tar dig att betala av din inteckning och i slutändan hur dyrt det kommer att vara att finansiera ditt hemköp.