Använda dina besparingar på en inteckning utbetalning
När bostadsmarknaden började sjunka 2007 såg det ut som att dagarna med låneutbetalningslån var över. Men förvånansvärt, bara några år senare, kan till och med konsumenter med kreditvärdighet ofta köpa ett hem med mycket mindre än 20% på förhand.
Till och med i den omedelbara efterdyningen av bostadsområdet hade konsumenterna några alternativ om deras sparkonto var lite saknad. FHA-inteckningar, som kräver bara 3, 5% nedåt, fick en ökning av popularitet. Och för dem som kvalificerade tillät VA-huslån köpare att finansiera hela sitt hempris.
Idag blir det också lättare att få ett konventionellt lån med en låg utbetalning. Fannie Mae och Freddie Mac, som köper majoriteten av inteckningar från amerikanska långivare, tillkännagav nyligen att de skulle minska deras minimibetalning från 5% till 3%. På så sätt öppnade de dörren för banker att tävla om kontantbelagda bostadsköpare.
Även om det fortfarande är möjligt att köpa ett hem med mycket lite dun, är det en annan fråga om det är en bra idé för konsumenterna. Är det vettigt att bygga upp dina besparingar och vänta med att handla hem och shoppa tills du kan få mer pengar när du stänger? Och hur mycket av dina besparingar ska du investera i bostäder? Här är några faktorer att tänka på.
Lägre utbetalning: Högre långsiktiga kostnader
Kanske det första man tänker på med låga betalningar är att de, med få undantag, kommer att kosta dig mer på lång sikt. Eftersom du finansierar mer av bostadspriset kommer dina räntebetalningar under lånets livslängd att bli betydligt högre
Om du till exempel köper ett hus på 200 000 dollar med 5% lägre istället för 20% betalar du ungefär $ 35 000 mer i ränta under ett 30-årigt lån. Uppenbarligen kommer du också att betala mer för att täcka lånets huvudstad också.
Med tanke på hur oerhört låga dagens räntor är, kanske detta enbart inte avskräcker dig från att köpa ett hem förr än senare. Den större oro är att lägga till dina utgifter de inteckning försäkringspremier du vanligtvis måste gaffla om du köper ett hus eller lägenhet med mindre än 20% lägre. Poängen med dessa betalningar är att täcka långivarens förlust om du betalar ditt lån.
Det finns två grundläggande typer av inteckningförsäkring. Om du tar ett FHA-lån tillhandahåller privata långivare medel för ditt hemköp, och regeringen fungerar som ditt försäkringsbolag. Om hemmet är värt mindre än $ 625 000, är den årliga inteckningspremien (MIP) för närvarande 0, 80% eller 0, 85%, beroende på det finansierade beloppet. Du måste också betala en förskottspremie, som uppgår till drygt 3 000 $ för ett lån på 180 000 dollar.
Om du får en konventionell inteckning betalar du istället något som kallas privat hypoteksförsäkring eller PMI. Vanligtvis kostar det någonstans från 0, 3% och 1, 15% per år, även om det i detta fall inte finns någon avgift på förhand. (För mer, se: Vad är skillnaden mellan privat inteckning försäkring (PMI) och inteckning försäkringspremie (MIP)? )
Ett kompromiss med utbetalning
Betyder utsikterna till hypoteksförsäkring att du bör vänta tills du kan lägga ner hela 20% av hemets kostnad? Inte nödvändigtvis.
Till att börja med, i vissa dyrare städer är väntan inte alltid realistisk. Om du bor i en del av landet där till och med blygsamma bostäder kostar $ 400 000, måste du skrapa upp $ 80 000 innan du går in på marknaden. Och om du bor i ett område där det är billigare att köpa än att hyra, kan det vara en extra hinder att stanna kvar på sidan tills du har sparat tillräckligt för att undvika hypotekförsäkring.
För vissa människor kan det bästa alternativet vara att hitta en mellangrund mellan en minimal utbetalning och de traditionella 20%. Om du till exempel tecknar ett FHA-lån och lägger ner 10% kommer din inteckningsförsäkring att annulleras efter 11 år; annars fortsätter du att betala det för hela lånet. Kan du refinansiera vid ett senare tillfälle för att bli av med försäkringen? Säker. Men det finns ingen garanti för att räntorna kommer att ligga på eller nära deras historiska lågheter när du gör det.
Dessutom sjunker din inteckningförsäkringspremie (MIP) när du gör en större utbetalning. Om du till exempel tar upp en 15-årig inteckning, om du till exempel kan betala 10% framåt, sjunker den årliga betalningen från 0, 70% till 0, 45%.
Medan detaljerna är lite annorlunda med PMI, gäller samma logik. Ju större din utbetalning, desto mindre måste du betala i premier. En fördel med PMI är dock att du kan avbryta det när du har uppnått 20% eget kapital i ditt hem (se Hur du överväger privatlåneförsäkring ).
Om banken behåller din inteckning på sina böcker - det vill säga den säljer den inte till en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac - kanske den inte kräver någon försäkring alls. Banker tar emellertid ofta ut en förskottsavgift eller en högre ränta om du väljer ett låneutbetalningslån för att minska risken de tar. Till och med ytterligare hälften av en procentenhet kan kosta dig flera tusen dollar mer under en 30-årsperiod. Den totala effekten är densamma: När du lägger ner mer kan du låna för mindre.
Risk för att gå under vatten
En annan fallgrop för att sätta ner det absoluta minimumet när du köper ett hus är att du har mindre skydd om bostadsmarknaden sjunker. Med endast 3% eller 4% lägre, kan du lätt hitta dig själv mer än banken är värd. Det var exakt vad som hände med många husägare under den senaste bostadskollapsen.
Om du går "under vattnet" på ditt hem och tappar oväntat ditt jobb, till exempel, har du inte längre möjlighet att låna mot din fastighet för att betala utgifter eller möjligheten att sälja hemmet utan att betala en stor del av pengarna till långivaren.
Även om du inte är helt skyddad även om du lägger ned 10% eller 15%, ger du dig själv en mycket större buffert om bostadspriserna vänder sig till det värre.
Att hålla en besparingskudde
Att spara för ett hus är ett stort livsmål. Men när du monterar utbetalningen, se till att du inte lämnar dig för kort med kontanter. Det är inte bara bra att ha en nödfond (helst sex månaders levnadskostnader), du behöver också reservmedel för de oväntade utgifterna som att köpa ett hus ofta medför. Mer information finns i Hur mycket kontanter ska jag hålla i banken?
Upprätta en strikt budget innan du börjar husjakt så att du vet vad du har råd att spendera. Och gör vad du kan för att bygga upp dina kassareserver så snart du har ordnat dig och slutat måla och byta ut mattor och skåp. Kom också ihåg att folk säger att det är bra att bo i ett hus lite innan de gör renoveringar som inte är obligatoriska innan du flyttar in.
Poängen
Kan låga betalningar vara ett bra val för vissa husägare? Absolut. Men beräkna de långsiktiga kostnaderna för hypotekförsäkring eller den högre ränta du betalar för att se till att det är värt det. för mer, se Inteckningar: Hur mycket kan du ha råd? och topp 10 vanliga hypotekslån som du ska undvika .