De 6 faserna av en avskärmning
Många av oss har antingen genomgått avskärmningsprocessen, en process som gör det möjligt för en långivare att återkräva det skyldiga beloppet på ett misligholdt lån genom att sälja eller ta ägande av fastigheten från första hand eller känna någon som har det.
I BILDER: 6 tips om att sälja ditt hem på en nedmarknad
Realty Trac släppte sin amerikanska marknadsrapport om avskärmning den 15 april 2010 för det första kvartalet 2010. Rapporten, som beräknar avskärmningsansökningar, inklusive standardmeddelanden, schemalagda auktioner och bankåterkallelser, visade att 932 234 fastigheter var involverade under det första kvartalet, en 7% ökning från sista kvartalet 2009 och en ökning med 16% under det första kvartalet 2009. En överraskande en av varje 138 bostäder i USA fick en avskärmningsarkivering under kvartalet. Om du (eller en älskad) står inför avskärmning, se till att du förstår processen. Processen varierar från stat till stat, men det finns normalt sex faser av en avskärmning.
Fas 1: Betalningsinställning
En betalningsinställning inträffar när en låntagare har missat minst en inteckning. Långivaren skickar ett missat betalningsmeddelande som indikerar att de ännu inte har fått den månadens betalning. Vanligtvis förfaller lånebetalningar den första dagen i varje månad, och många långivare erbjuder en avdragsperiod fram till den 15: e månaden. Efter det kan långivaren ta ut en försenad betalningsavgift och skicka det missade betalningsmeddelandet.
När två betalningar har missats kan långivaren skicka ett begäran. Detta är mer allvarligt än ett missat betalningsmeddelande; emellertid är långivaren troligtvis fortfarande villig att samarbeta med låntagaren för att göra arrangemang för att hämta betalningar. Låntagaren måste normalt återbetala de sena betalningarna inom 30 dagar eller få brev. (När du har ett tufft ekonomiskt beslut att fatta om ditt hem, se till att du har all information. Läs mer om avskärmning - med konkurs? )
Fas 2: Notice of Default (NOD)
Ett meddelande om standard skickas efter 90 dagars missade betalningar. I vissa stater placeras meddelandet om standard på en framträdande plats i hemmet. Vid denna tidpunkt kommer lånet att överlämnas till långivarens avskärmningsavdelning i samma län där fastigheten är belägen. Låntagaren informeras om att meddelandet kommer att registreras. Långivaren ger vanligtvis låntagaren ytterligare 90 dagar för att reglera betalningarna och sätta tillbaka lånet. Detta kallas återinföringsperioden.
Fas 3: Meddelande om förvaltares försäljning
Om lånet inte har gjorts upp till dags dato inom 90 dagar efter meddelandet om misligholdelse kommer ett meddelande om förvaltningsförsäljning att registreras i det län där fastigheten är belägen. Långivaren måste också publicera ett meddelande i lokal tidningen i tre veckor som anger att fastigheten kommer att finnas tillgänglig på offentlig auktion. Alla ägarnas namn kommer att skrivas ut i meddelandet och i tidningen, tillsammans med en juridisk beskrivning av fastigheten, fastighetsadressen och när och var försäljningen kommer att äga rum.
Fas 4: Förvaltares försäljning
Fastigheten placeras för offentlig auktion och kommer att tilldelas den högstbjudande som uppfyller alla nödvändiga krav. Långivaren (eller företaget som representerar långivaren) kommer att beräkna ett öppningsbud baserat på värdet på det utestående lånet, eventuella panter och eventuella obetalda skatter och eventuella kostnader i samband med försäljningen. När den högsta anbudsgivaren har bekräftats och förvaltarens försäljning är klar kommer en förvaltarhandbok att tillhandahållas den vinnande budgivaren. Fastigheten ägs sedan av köparen, som har rätt till omedelbar besittning.
Fas 5: Fastighetsägt (REO)
Om fastigheten inte säljs under den offentliga auktionen, kommer långivaren att bli ägare och försöker sälja fastigheten på egen hand, genom en mäklare eller med hjälp av en REO Asset Manager. Dessa fastigheter benämns ofta "bankägda". Långivaren kan ta bort några av panter och andra utgifter i ett försök att göra fastigheten mer attraktiv.
Fas 6: Utsläpp
Låntagaren kan ofta stanna i hemmet tills den har sålt antingen genom en offentlig auktion eller senare som en REO-egendom. Vid denna tidpunkt skickas ett meddelande om utkastning som kräver att personer omedelbart lämnar lokalerna. Det kan finnas flera dagar för att ge passagerarna tillräckligt med tid för att ta bort alla personliga tillhörigheter, och då kommer den lokala sheriffen vanligtvis att besöka fastigheten och ta bort folket och eventuella återstående tillhörigheter. Eventuella ägodelar kan placeras i förvaring och hämtas vid ett senare datum mot en avgift. (Det är ett tufft val, men vissa människor kommer att tvingas att utesluta. Andra kommer inte. Ta reda på vilka faktorer som sannolikt kommer att göra skillnaden i Skulle du gå bort från ditt hem? )
Poängen
Under hela avskärmningsprocessen kommer många långivare att försöka träffa låntagaren för att komma in på lånet och undvika en avskärmning. Det uppenbara problemet är att när en låntagare inte kan uppfylla en betalning blir det allt svårare att komma ikapp med flera betalningar. Om det finns en chans att du kan komma ikapp betalningarna - till exempel har du just börjat ett nytt jobb efter en period av arbetslöshet - det är värt att prata med din långivare. Om en avskärmning är oundviklig, kan du veta vad du kan förvänta dig under hela processen förbereda dig för de sex faser av avskärmningen. (Mer information finns i Spara ditt hem från avskärmning .)
Känner du dig oinformerad? Läs veckans höjdpunkter för finansiella nyheter i Water Cooler Finance: Buffett's Armed and Greece Håller fallande .