Hur får jag förhandsgodkännande för ett inteckning?

När du söker efter ett hem som får förhandsgodkännande för en inteckning är ett viktigt steg att ta. Detta steg hjälper dig att klargöra vår husjaktbudget eller den månatliga inteckning som du kan hantera. Innan långivare bestämmer sig för att godkänna en inteckning på förhand kommer de att titta på flera viktiga faktorer:

• Din kredithistoria
• Kreditvärdighet
• Skuldsättningsgrad
• Anställnings historia
• Inkomst
• Tillgångar och skulder.

Tänk på ett förhandsgodkännande av en inteckning som en fysisk undersökning av din ekonomi. Förvänta sig att långivare ska sticka och stötta i alla hörn av ditt ekonomiska liv för att säkerställa att du återbetalar din inteckning. Som låntagare är det viktigt att veta vad ett förhandsgodkännande av en inteckning gör (och inte gör) och hur du kan öka dina chanser att få en.

Förkvalificering eller förgodkännande?

Du har troligtvis hört uttrycket "förkvalificering" som används omväxlande med förhandsgodkännande, men de är inte samma sak. Med en förkvalificering ger du en översikt över din ekonomi, inkomst och skulder till en hypotekslånare som sedan ger dig ett uppskattat lånebelopp. Långivaren drar emellertid inte dina kreditrapporter eller verifierar din finansiella information. Följaktligen är förkvalificering en bra utgångspunkt för att avgöra vad du har råd med men har ingen vikt när du gör erbjudanden.

Å andra sidan innebär ett förhandsgodkännande att fylla i en inteckningsansökan och tillhandahålla ditt personnummer så att en långivare kan göra en hård kreditkontroll. En hård kreditkontroll utlöses när du ansöker om en inteckning och en långivare drar din kreditrapport och kreditpoäng för att bedöma din kreditvärdighet innan han beslutar att låna ut pengar. Dessa kontroller registreras i din kreditrapport och kan påverka din kreditpoäng. Å andra sidan är en mjuk kreditkontroll när du drar din kredit själv, eller när ett kreditkortsföretag eller långivare förhandsgodkänner dig för ett erbjudande utan att du frågar.

Du kommer också att lista alla dina bankkontouppgifter, tillgångar, skulder, inkomst och anställning historia, tidigare adresser och andra kritiska detaljer för en långivare att verifiera. Varför? Framför allt vill en långivare se till att du kan återbetala ditt lån. Kreditgivare använder också den medföljande informationen för att beräkna dina skuldsättningsgrader och lånevärde, vilket är väsentliga faktorer för att bestämma räntesatsen och den ideala lånetypen.

När ska man få förhandsgodkännande

Förhandsgodkännandebrev för inteckning är vanligtvis giltiga i 60 till 90 dagar. Långivare sätter ett utgångsdatum på dessa brev eftersom din ekonomi och kreditprofil kan förändras. När ett förhandsgodkännande löper ut måste du fylla i en ny inteckningssökning och skicka uppdaterade pappersarbete för att få en ny.

Om du bara börjar tänka på att köpa ett hem och misstänker att du kan ha svårt att få en inteckning kan du gå igenom förhandsgodkännandeprocessen att identifiera kreditproblem - och ge dig tid att ta itu med dem. Att söka förhandsgodkännande sex månader till ett år före en allvarlig hemsökning gör att du kan stärka din totala kreditprofil. Du har också mer tid att spara pengar för en utbetalning och stängningskostnader.

När du är redo att skriva erbjudanden vill en säljare ofta se ett förhandsgodkännande av en inteckning och i vissa fall bevis på medel för att visa att du är en seriös köpare. På många varma bostadsmarknader har säljarna en fördel på grund av intensiv köpareefterfrågan och begränsade bostäder till salu; det är osannolikt att de kommer att överväga erbjudanden utan förhandsgodkännande brev.

Förhandsgodkännandeprocessen

Att ansöka om en inteckning kan vara spännande, nervtäckande och förvirrande. Vissa online-långivare kan förhandsgodkänna dig inom några timmar, medan andra långivare kan ta flera dagar. Tidslinjen beror på långivaren och komplexiteten i din ekonomi.

Till att börja med ska du fylla i en inteckningstillämpning. Du inkluderar din identifierande information samt ditt personnummer för att få din kredit. Inteckningskontroller räknas som en hård förfrågan på dina kreditrapporter, vilket kan påverka din kreditpoäng, men om du handlar flera långivare inom en kort tidsram (vanligtvis 45 dagar för nyare FICO-poängmodeller) räknas de kombinerade kreditkontrollerna som en enda förfrågan.

Här är ett exempel på en enhetlig inteckningssökning. Om du ansöker med en make eller annan låntagare vars inkomst du behöver för att kvalificera dig för lånet måste båda sökande ange finansiell information och anställningsinformation. Det finns åtta huvudavsnitt i en hypoteksansökan:

Låntyp och lånevillkor

Den specifika låneprodukt som du ansöker om; lånebeloppet; villkor, till exempel hur lång tid att återbetala lånet (amortering); och räntan.

Fastighetsinformation och lånets syfte

Adressen; juridisk beskrivning av fastigheten; år byggt; om lånet är för köp, refinansiering eller nybyggnation; och den avsedda typen av bostad (primär, sekundär eller investering).

Låntagarinformation

Din identifierande information, inklusive fullt namn, födelsedatum, personnummer, skolaår, äktenskaplig status, antal anhöriga och adresshistoria.

Anställningsinformation

Namn och kontaktinformation för nuvarande och tidigare arbetsgivare (om du har varit i din nuvarande position mindre än två år), anställningsdatum, titel och månadsinkomst.

Månadsinkomst och kombinerad bostadsutgifter

En lista över din månadsmässiga basinkomst, samt övertid, bonusar, provisioner, nettohyresintäkter (om tillämpligt), utdelning / ränta och andra typer av månatliga inkomster som barnstöd eller underhåll. Du behöver också redovisa dina månatliga bostadskostnader, inklusive hyres- eller inteckningsbetalningar, husägare och hypoteksförsäkring, fastighetsskatter och husägars föreningskostnader.

Tillgångar och skulder

En lista över alla bank- och kreditföreningskontroll- och sparkonton med nuvarande balansbelopp samt livförsäkring, aktier, obligationer, pensionssparande och fondförsäkringar och motsvarande värden. Du måste också räkna upp alla skulder, som inkluderar konton med roterande debitering, underhållsbidrag, barnstöd, autolån, studielån och andra utestående skulder.

Detaljer om transaktionen

En översikt över de viktigaste transaktionsinformationen, inklusive köpeskillingen, lånebeloppet, värdet på förbättringar / reparationer, uppskattade stängningskostnader, köpbetalda rabatter och inteckningförsäkring (om tillämpligt). (Obs! Kreditgivaren kommer att fylla i mycket av denna information.)

deklarationer

En inventering av domar, pensionsrättigheter, tidigare konkurser eller avskärmningar, väntande rättegångar eller kriminella skulder. Du kommer också att uppmanas att ange om du är amerikansk medborgare eller permanent bosatt och om du tänker använda hemmet som din primära bostad.

Vad händer sen?

En långivare är enligt lag skyldig att förse dig med ett tre-sidigt dokument som kallas en låneskattning inom tre arbetsdagar efter mottagandet av din ifyllda hypoteksansökan. Detta pappersarbete noterar om hypotekslånet har godkänts i förväg och beskriver lånebeloppet, villkoren och typen, räntan, uppskattade räntor och betalningar, uppskattade stängningskostnader (inklusive eventuella långivaravgifter), en uppskattning av fastighetsskatter och husägarens försäkring och eventuella speciella lånefunktioner, till exempel ballongbetalningar eller en förskottsbetalningsstraff, till exempel. Den anger också ett maximalt lånebelopp, baserat på din ekonomiska bild, för att hjälpa dig att begränsa din hemköpsbudget.

Om du är förhandsgodkänd för en inteckning övergår din lånefil så småningom till en låneförsäkrare som kommer att verifiera din dokumentation mot din inteckningsansökan. Försäkringsgivaren kommer också att se till att du uppfyller låntagarens riktlinjer för det specifika låneprogram som du ansöker om.

Dokumentationsbehov

När du har skickat in din ansökan om inteckning måste du samla in ett antal dokument för att verifiera din information. Förberedelser och organisering på ditt slut hjälper processen att gå smidigare. Här är en lista över dokument som du måste lägga fram för att bli förhandsgodkänd eller för att säkerställa det slutliga godkännandet av lånet innan du stänger

• 60 dagars kontoutdrag
• 30 dagars betalningsstubbar
• W-2 självdeklaration från de två föregående åren
• Schema K-1 (formulär 1065) för egenföretagare
• inkomstskatter
• redovisning av tillgångskonton (pensionssparande, aktier, obligationer, fonder etc.)
• körkort eller amerikanskt pass
• skilsmässa papper (för att använda underhållsbidrag eller barnstöd som kvalificerad inkomst)
• presentbrev (om du finansierar din utbetalning med en finansiell present från en släkting)

Faktorer som påverkar förhandsgodkännande

Om du vill maximera dina chanser att få ett förhandsgodkännande av en inteckning måste du veta vilka faktorer som långivare utvärderar i din ekonomiska profil. De inkluderar din:

• skuldsättningsgrad (DTI)
• belåningsgrad (LTV)
• kredithistoria och FICO-poäng
• inkomst och anställning historia

Skuldsättningsgrad

DTI-kvoten mäter alla dina månatliga skulder i förhållande till din månatliga inkomst. Långivare lägger upp skulder som autolån, studielån, roterande debiteringskonton och andra kreditlinjer, plus den nya inteckningens betalning, och dela sedan summan med din brutto månadsinkomst för att få en procentsats. Beroende på lånetyp bör låntagarna bibehålla en DTI-kvot på eller under 43% av sin brutto månadsinkomst för att kvalificera sig för en inteckning. Ju högre din DTI-kvot är, desto större risk utgör du för långivare eftersom du kan vara mer benägna att kämpa för att betala tillbaka ditt lån utöver skuldbetalningar. Att ha ett lägre DTI-förhållande kan kvalificera dig för en mer konkurrenskraftig ränta. Innan du köper ett hem ska du betala så mycket skuld som möjligt. Du kommer inte bara att sänka din DTI-kvot, utan du kommer också att visa långivare att du kan hantera skulden på ett ansvarsfullt sätt och betala räkningar i tid.

Lån-till-värde-förhållande

Andra viktiga metriska långivare som använder för att utvärdera dig för en inteckning är ditt belåningsgrad, som beräknas genom att dela lånebeloppet med hemets värde. En fastighetsbedömning bestämmer fastighetens värde, vilket kan vara lägre eller högre än säljarens begärda pris. LTV-kvoten är där din utbetalning spelas in. En utbetalning är en förskotts summa du betalar kontant till säljaren vid slutbordet. Ju högre din utbetalning, desto lägre är ditt lånebelopp och som ett resultat, desto lägre är din LTV-kvot. Om du lägger ner mindre än 20% kan du behöva betala för privat inteckning försäkring (PMI). Det är en typ av försäkringsskydd som skyddar långivarna om du inte betalar in din inteckning. För att sänka ditt LTV-förhållande måste du antingen lägga ner mer pengar eller köpa ett billigare hus.

Kredithistorik och poäng

Långivare kommer att dra dina kreditrapporter från de tre huvudsakliga rapporteringsbyråerna - Equifax, Experian och Transunion. De letar efter din betalningshistorik och om du betalar fakturor i tid eller inte, hur många och vilken typ av kreditlinjer du har öppet och hur länge du har haft dessa konton. Förutom positiv betalningshistorik analyserar långivare hur mycket av din tillgängliga kredit du aktivt använder, även känd som kreditanvändning. Att upprätthålla en kreditutnyttjandegrad på eller under 30% hjälper till att öka din kreditpoäng, och det visar långivare ett ansvarsfullt, konsekvent mönster för att betala dina räkningar och hantera skuld på ett klokt sätt. Alla dessa poster står för din FICO-poäng, en kreditpoängmodell som används av många typer av långivare (inklusive hypotekslångivare).

Om du inte har öppnat kreditkort eller några traditionella kreditlinjer som ett auto- eller studielån kan du ha problem med att få ett förhandsgodkännande av ett inteckning. Du kan bygga din kredit genom att öppna ett startkreditkort med en låg kreditgräns och betala av din räkning varje månad. Det kan ta upp till sex månader innan din betalningsaktivitet återspeglas i din kreditpoäng så var tålamod när du bygger din kreditprofil.

Sysselsättning och inkomsthistoria

När du ansöker om en inteckning lånar långivarna mycket för att säkerställa att du tjänar en solid inkomst och har en stabil anställning. Därför begär långivare W-2: s och två års värde för din arbetsgivare. I huvudsak vill långivare se till att du kan hantera den extra ekonomiska bördan för en ny inteckning. Du kommer också att bli ombedd att ge löninformation, så en långivare har bevis för att du tjänar tillräckligt med pengar för att ha råd med en inteckning och relaterade månatliga bostadskostnader. Du måste också tillhandahålla 60 dagar (eventuellt mer, om du är egenföretagare) av kontoutdrag för att visa att du har tillräckligt med kontanter i handen för en utbetalning och stängningskostnader.

Egenföretagare

Om du är en egenföretagare som låntagare kan du bli ombedd att tillhandahålla ytterligare dokument för att visa en konsekvent inkomst och arbetshistoria på minst två år. Vissa handlingar som begärs kan innehålla en vinst- / förlustrapport, en affärslicens, din revisors undertecknade uttalande, federala skattedeklarationer, balansräkningar och kontoutdrag för tidigare år (den exakta tiden beror på långivaren).

Om din situation gör det svårt att få en traditionell inteckning finns det två alternativ specifikt inriktade på egenföretagare:

Uppgift om inkomst / fastställd inteckningslån

Denna typ av inteckning är baserad på de inkomster du rapporterar till långivaren utan formell verifiering. Lån med angivna inkomster kallas ibland också lågdokumentationslån eftersom långivare kommer att verifiera dina inkomstkällor snarare än det faktiska beloppet. Var beredd att tillhandahålla en lista över dina nya kunder och andra kassaflödeskällor, till exempel inkomstproducerande investeringar. Banken kanske också vill att du ska skicka in ett IRS-formulär 4506 eller 8821. Form 4506 används för att begära en kopia av din skattedeklaration direkt från IRS, vilket hindrar dig från att skicka in förfalskad avkastning till långivaren och kostar $ 50 per avkastning. Men du kanske kan begära formulär 4506-T gratis. Blankett 8821 tillåter din långivare att gå till ett IRS-kontor och granska de formulär du utser för de år du anger gratis.

Lån utan dokumentation

I den här typen av lån kommer långivaren inte att försöka verifiera någon av dina inkomstinformation, vilket kan vara ett bra alternativ om din skattedeklaration visar en affärsförlust eller en mycket låg vinst. Eftersom det är riskabelt för banken att låna ut pengar till någon med en overifierad inkomst kan du förvänta dig att din räntesats för hypotekslån är högre med någon av dessa typer av lån än med ett lån med full dokumentation. Lån med låg och ingen dokumentation kallas Alt-A-inteckningar, och de faller mellan primära och subprime-lån när det gäller räntor.

Förskottsgåvor

Många låneprodukter tillåter låntagare att använda en finansiell gåva från en släkting mot utbetalningen. Om du går den här vägen kommer en långivare att be dig fylla i ett standard presentbrev där du och gåvagivaren säger att gåvan inte är ett tredjepartslån med förväntan på återbetalning. Annars kan ett sådant arrangemang öka ditt skuldsättningsgrad och påverka ditt slutliga godkännande av lånet. Dessutom måste både du och givaren lämna kontoutdrag för att källa överföringen av kontantmedel från ett konto till ett annat.

Förhandsgodkännandebrevet?

Din långivare kommer att förse dig med ett förhandsgodkännandebrev på officiellt brevhuvud. Detta officiella dokument anger för säljare att du är en seriös köpare och verifierar att du har ekonomiska medel för att tjäna på ett erbjudande om att köpa deras hem. Förhandsgodkännandebrev inkluderar vanligtvis inköpspriset, låneprogram, ränta, lånebelopp, utbetalningsbelopp, utgångsdatum och fastighetsadressen. Brevet levereras med ditt erbjudande; vissa säljare kan också begära att se dina bank- och tillgångar.

Att få ett förhandsgodkännande kräver inte att du lånar från en viss långivare. När du är redo att göra ett erbjudande kan du välja den långivare som erbjuder dig bästa ränta och villkor för dina behov. Att inte heller få ett förhandsgodkännande garanterar att en långivare kommer att godkänna dig för en inteckning, särskilt om statusen för ekonomi, sysselsättning och inkomst ändras under tiden mellan förhandsgodkännande och garanti.

Förhandsgodkännande avslag

Efter att ha granskat din inteckningssökning kommer en långivare vanligtvis att ge dig ett av tre beslut: förhandsgodkänd, nekad direkt eller förhandsgodkänd med villkor. I det tredje scenariot kanske du måste tillhandahålla extra dokumentation eller sänka din DTI-kvot genom att betala ner några kreditkonton för att uppfylla långivarens villkor. Om du nekas direkt, bör långivaren förklara exakt varför och ge dig resurser för hur du bäst kan hantera problemen.

I många fall måste låntagare arbeta med att öka sin kreditpoäng och stryka ut en prickig betalningshistorik. När du vet vad du behöver ta itu med kan du ta dig tid och ansträngning för att förbättra din kredit och ekonomiska hälsa för att få ett bättre inteckningsavtal när du är redo att börja med din hemsökning. Om du gör det kan du spara betydande pengar på prissättning på hypotekslån och se till att du får lägre räntor och villkor när du handlar för olika långivare.

Poängen

Gå igenom förhandsgodkännandeprocessen med flera långivare för att handla räntor och hitta det bästa erbjudandet. Återigen vill du handla hypotekslångivare inom 45 dagar, så alla kreditkontroller räknas som en hård förfrågan, med minimal påverkan på din kreditpoäng. Och om du bara börjar tänka på husägare, kan förhandsgodkännandeprocessen hjälpa dig att få din kredit och ekonomi i bättre form för när tiden är rätt.

Kom ihåg att ett förhandsgodkännande av en inteckning inte nödvändigtvis garanterar dig ett lån. Förhandsgodkännandebrev är villkorade av att din finansiella och anställningsinformation är sanningsenlig och konsekvent innan ditt lån stängs. På samma sätt, om du misslyckas med att avslöja nyckelinformation - en skilsmässa, en IRS-skattelång eller någon annan fråga - och en låneförsäkrare får reda på det senare, kan du få ett avslag för ditt lån.

(Fortsätt läsa: Ultimate Mortgage Guide, How to Select the Best Mortgage, 11 misstag första gången husköpare bör undvika, hur mycket pengar behöver jag lägga ner ?, Vad är hypotekförsäkring och vad är mina alternativ ?, Vad är stängningskostnader? ?, Hur får man den bästa hypotekslånen, vilka är de viktigaste typerna av hypotekslånare?)