Försäkringslån för Federal Housing Authority
Du kanske har hört talas om privatlånsförsäkring (PMI), en försäkring du måste betala för när du tecknar ett hemlån med en utbetalning på mindre än 20% från en konventionell långivare. Tyvärr, medan Federal Housing Authority (FHA) är mer generös än konventionella långivare i många avseenden, kräver det också hypoteksförsäkring för låga betalningar. I den här artikeln kommer du att lära dig vad FHA-hypoteksförsäkring är, hur den skiljer sig från PMI, vem som är skyldig att bära den och hur länge, hur mycket den kostar och dina alternativ för att undvika den eller bli av med den. Låt oss börja.
TUTORIAL: Lånegrunder
Vad är FHA-inteckningsförsäkring?
Liksom PMI är syftet med FHA-hypoteksförsäkring att skydda långivaren. När låntagare har ett minimalt eget kapital i sina hem är risken (till långivaren) att låntagaren kommer att vara standard högre, eftersom låntagaren inte har så mycket att förlora genom att gå bort och låta banken avskärma hemmet (se bara på alla människor som gick bort från sina 0% -bidrag, bostadsbubblån. (För att lära dig mer om FHA, se till att läsa Förstå FHA-hemlån .)
FHA-lån har lägre nedbetalningskrav och mindre stränga inkomst- och kreditkrav än konventionella lån. Men om du lånade ut en stor summa pengar till någon, med mindre långtgående lånegenskaper, vill du ha en garanti för att du också skulle få återbetalat på ett eller annat sätt. Med hypotekförsäkring, om du slutar göra dina inteckning betalningar och gå bort från ditt hem, kommer försäkringsgivaren hjälpa din långivare återfå sina förluster. Så även om hypotekförsäkring kan verka som en olägenhet eftersom den inte skyddar köparen, om den inte existerade, skulle många förmodligen inte kunna få lån alls förrän de hade högre utbetalningar, eftersom bankerna skulle se lånen är för riskabla. Många tycker att betala inteckningspremier är ett bättre alternativ än att vänta flera år tills de har en tillräckligt hög utbetalning för att undvika det. (Är det att använda en andra inteckning det bästa alternativet för att undvika PMI? Läs Outsmart Private Mortgage Insurance för att lära dig mer.)
FHA kräver också betalning av något som kallas UFMI. UFMI kräver att de som ansöker om ett lån ska betala 1% av värdet på lånet framåt när lånet stängdes, enligt Mortgagee-brev 2010-28 som släppts av US Department of Housing and Urban Development (HUD). Du har möjlighet att betala detta belopp kontant när du stänger ditt lån, men de flesta väljer att rulla det till deras totala inteckning.
Om du har råd att betala detta belopp i förväg är det en bra idé att göra det, för om du rullar det till ditt lån kommer det att bli mycket dyrare i det långa loppet. Låt oss säga att ditt hem kostar $ 250 000, du sätter ned FHA: s nödvändiga minimum 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750) och din inteckning täcker de återstående 241 250 $ (250 000 - 8 750 = 241 250). På en 30-årig inteckning, med en räntesats på 6, 5%, kommer den ursprungliga $ 2, 412, 50 UFMI (241 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) att kosta dig cirka 5 491, 77 dollar.
Om du vill göra dig själv för att faktiskt betala UFMI framåt måste du ha mer besparingar innan du köper. Naturligtvis skulle öka din utbetalning från 3, 5% till cirka 4, 5% (tekniskt till 4, 47%) från 8 750 $ till 11 162, 50 dollar, eller en extra $ 2, 412, 50 (kostnaden för UFMI), ha exakt samma effekt på din långsiktiga ekonomi.
Hur skiljer sig FHA-hypoteksförsäkring från privatlåneförsäkring?
Den årliga kostnaden för en FHA-hypoteksförsäkring ändras beroende på den utbetalade utbetalningen. Från och med april 2011 har HUD ändrat FHA-hypoteksförsäkringen till 1, 10%, med en utbetalning större eller lika med 5%. För dem som har mindre än 5% utbetalning, måste de betala en försäkringspremie på 1, 15%. Så på ett $ 250 000 hem med en minimibetalning på 8 750 $ (3, 5%) skulle din månatliga inteckningspremie baseras på ett lånebelopp på 241 250 $ och kosta 231, 20 USD per månad. Detta belopp måste betalas med din månatliga inteckning.
PMI, däremot, kan kosta så mycket som 1, 15% av lånesaldot per år eller 231, 20 dollar per månad i detta exempel beroende på vår kreditpoäng. Skillnaden ligger i kraven. PMI kräver att du har ett utmärkt kreditbetyg på över 720 för att erhålla en ränta på cirka 1, 15% n enligt den månatliga premien och PMINU-månadsräntorna från PMI i maj 2011. Om din kreditpoäng är lägre kommer du att behöva presentera en större utbetalning innan de erbjuder dig någon typ av försäkring. FHA-hypoteksförsäkring kräver endast en kreditvärdighet på minst 580 för att vara berättigad till 3, 5% utbetalning, men de flesta långivare kräver en kreditbetyg på 620-640, vilket fortfarande gör att du kan köpa ett hus förr. Således, om du måste ha en hypoteksförsäkring, kan FHA-hypoteksförsäkring vara det minsta av två onda. Enligt den federala lagstiftningen 2011 är intäktsförsäkringspremierna avdragsgilla, så oavsett om du har regelbunden PMI- eller FHA-hypoteksförsäkring, kan skatteavdraget mjuka upp slaget, men kolla med din revisor för att se om du uppfyller de korrekta kraven för att få detta avdrag. (Läs 6 skäl till att undvika privatlånsförsäkring för att lära dig mer om varför FHA-försäkringen är den minsta av dessa ondska.)
En fördel som PMI ibland har jämfört med FHA-hypoteksförsäkring är att inte alla långivare kräver en inteckningförsäkringsutbetalning som FHA: s UFMI.
Vem måste sköta FHA-inteckningsförsäkring och hur länge?
Från och med februari 2011, när du får ett FHA-lån, kan du lägga ner så lite som 3, 5%. Men precis som med konventionella lån, i utbyte mot privilegiet att sätta ned så lite pengar, måste du betala inteckningförsäkring tills din lånevärde är tillräckligt hög - med andra ord tills du har betalat en vissa lånebelopp. Du måste också betala en högre försäkringspremie. När ditt eget kapital är tillräckligt högt (22% för ett FHA-lån) blir långivaren mycket mindre orolig för att du kommer att gå bort från hemmet, om du börjar ha problem med att göra dina månatliga betalningar. På samma hus på 250 000 dollar, från vårt tidigare exempel, när du först köpte det och var tvunget att teckna inteckningsförsäkring, skulle din enda förlust, om du gick bort från huset, ha varit din $ 8 750 (3, 5%) utbetalning. Även om detta inte är en liten del av förändring, är det mycket mindre betydelsefullt än att gå bort från $ 55 000 (eller 22% av den totala kostnaden).
Enligt HUD är de som har lån över 15 år skyldiga att betala månatliga inteckningsförsäkringar i fem år och ha en 78% lånevärdet (vilket innebär att du har betalat 22% av lånets kapital, inklusive din originalutbetalning), innan försäkring inte längre behövs. Om du har ett lån med mindre än 15 år är det enda kravet 78% lånevärde. (För att lära dig mer, läs erövra LTV-beräkningen .)
Hur kan du undvika eller bli av med FHA-inteckningsförsäkring?
Eftersom FHA-hypoteksförsäkring lägger till en betydande kostnad för hushållsutgifterna, undrar du förmodligen om det finns något du kan göra för att minska eller undvika det, och vid vilken tidpunkt får du bli av med den.
Det enklaste sättet att undvika hypoteksförsäkring är naturligtvis att sätta ner 20%. Du kan göra detta genom att vänta på att köpa tills du har mer besparingar, eller i vissa fall, genom att köpa en billigare fastighet, där du har råd att lägga ner 20%. Naturligtvis, realistiskt, om du tittar på ett FHA-lån med 3, 5% nere, går du förmodligen en fin linje mellan att ha råd med någon inteckning alls och att du måste fortsätta hyra.
Om bostadspriserna uppskattar betydligt efter att du köpt kanske du kan refinansiera dig ut ur PMI. För att detta ska fungera måste ditt hemvärde ha uppskattats tillräckligt för att ge dig 22% eget kapital i hemmet.
Om du inte kan refinansiera för att öka ditt lånevärde kan du alltid göra extra betalningar mot kapitalet för att öka din kvot snabbare. Det hjälper inte bara att bli av med hypoteksförsäkring snabbare, det kommer också att hjälpa dig att betala ditt hus snabbare, vilket minskar mängden ränta du betalar på lång sikt och ökar dina besparingar ännu mer. Om du tar denna väg måste du kontakta din långivare för att få din inteckningförsäkring avbruten. (Läs vår relaterade artikel Betalning av ditt inteckning av mer goda skäl för att gå tillbaka denna skuld förr snarare än senare.)
Vissa långivare kan erbjuda särskilda låneprogram som inte kräver betalning av månatliga inteckningspremier, trots att de låter en låg utbetalning. Quicken Loans har till exempel ett program som heter "PMI Buster" för låntagare som kan lägga ner minst 5%. Låntagarna bör dock förvänta sig att medan långivare som erbjuder program som liknar detta inte kanske kräver traditionell PMI, kommer de att kompensera för den ökade risken att låna ut till dig på annat sätt, till exempel genom att erbjuda dig en högre ränta. Detta är faktiskt fallet med PMI Buster-låneprodukten, som annonserar "en lägre betalning genom att eliminera traditionell PMI med långivare betald hypoteksförsäkring (LPMI). LPMI kan byggas in i din hypoteksränta."
Om allt annat misslyckas, kommer du en dag att uppnå 78% lånevärde helt enkelt genom att göra dina månatliga inteckningar. På de 250 000 $ husköp som vi har diskuterat i hela denna artikel skulle du nå 22% av kapitalet efter 11 år och nio månader. Detta innebär att du kommer att betala totalt $ 32 599, 20 (141 x 231, 20 $ = 32 599, 20 dollar) i månatliga inteckningspremier tills du kan avbryta försäkringen.
Obs: Din långivare ska automatiskt tappa hypoteksförsäkring när du når denna punkt på ett FHA-lån.
Är det värt det?
När du överväger ett lågutbetalningslån bör du tänka på om extrakostnaden för både den främre hypoteksförsäkringen och de månatliga inteckningspremierna är värt det för dig att få ett hus förr. Det är svårt att beräkna om du vinner eller förlorar ekonomiskt, i det långa loppet med det här arrangemanget, eftersom du inte kan förutsäga vad bostadsstärkningsgraden kommer att vara mellan den tid då du har 3, 5% att sätta ner och den tid du har 20% att lägga ner. Du kan inte heller förutsäga, exakt, hur många år det skulle ta dig att spara de extra 16, 5%, eftersom inkomster och utgifter kan förändras, för bättre eller sämre, på sätt som ingen kan förutse. Av dessa skäl kan det vara bäst att besluta på psykologisk basis om du är bekväm med att betala de extra pengar som krävs för hypoteksförsäkring för att ha en plats att ringa din egen.
För att läsa mer om att köpa det första hemmet, se till att du läser Grundläggande finansiering för första gången husköpare .