Hyresalternativ
Ett hyresalternativ är ett avtal som ger hyresgästen ett val att köpa den hyrda fastigheten under eller vid slutet av hyresperioden. Det hindrar också ägaren från att erbjuda fastigheten till salu till någon annan. När terminen löper ut måste hyresgästen antingen utnyttja alternativet eller förlora det. Ett leasingalternativ kallas också ett leasingavtal med möjlighet att köpa.
Hur ett leasingalternativ fungerar
Ett hyresalternativ ger en potentiell köpare mer flexibilitet än ett vanligt hyresköpsavtal, vilket kräver att hyresgästen köper bostaden när hyresavtalet upphör. Priset på hemmet överenskomms med att på förhand av köparen (hyresgästen) och ägaren. Priset är vanligtvis till det nuvarande marknadsvärdet för hemmet, vilket gör att hyresgästen kan köpa bostaden i framtiden till dagens pris. För det alternativet debiteras hyresgästen vanligtvis en förskottsavgift av ägaren, vilket kan vara 1% av husets försäljningspris. Avgiften går till förskottsbetalning om hyresgästen beslutar att köpa bostaden i slutet av hyresavtalet.
Hyresalternativet är särskilt användbart för dem som kan bygga sin kredit eller inte har sparat tillräckligt för en nedbetalning. Det finns dock flera funktioner i hyresalternativ att överväga.
Hyresbetalningar
Ägaren tar ut en premie utöver den vanliga månatliga hyran för möjligheten att köpa till dagens pris när hyresavtalet upphör. Premien kan vara en procentsats som läggs till den nuvarande hyresmarknaden, t.ex. 10% av det månatliga hyresbeloppet för ett hus av den storleken. Det extra beloppet eller premien, som ofta kallas hyreskredit, blir en del av nedbetalningen för hemmet om alternativet utnyttjas för att köpa huset av hyresgästen. Hyresgästen förlorar emellertid de extra pengar som betalas ut över standardhyran om huset inte köps i slutet av hyresavtalet.
Vissa ägare kan ta en engångsbetalning, ofta kallad "värdefull ersättning", vilket liknar den premie som betalas för ett alternativ på finansmarknaderna. Det är inte en deposition vid köp av fastigheten, vilket betyder att den inte kan återbetalas. Beloppet sträcker sig från ett symbol 100 till 5% av det förväntade inköpspriset.
Bankfinansiering med ett leasingalternativ
De goda nyheterna för hyresgäster är att bankerna vanligtvis tillåter att de totala medlen för premien ovanför hyresbetalningarna går till utbetalningen för att köpa huset. Om hyran dock var en marknadsmässig kurs kan banken dock inte låta någon av medlen tillämpas på inköpspriset. Det är viktigt att köpare undersöker flera banker för att fastställa sin policy när det gäller att finansiera en inteckning för ett hem med hyresalternativ.
Termen för ett leasingalternativ
Alternativets löptid kan vara vilken period som fastighetsägaren och hyresgästen är överens om, men är vanligtvis ett till tre år. I hyresoptionsavtalet fastställs också fastighetens köppris i början av hyresavtalet eller hur det priset kommer att fastställas i slutet av optionen.
Key Takeaways
- Ett hyresalternativ är ett avtal som ger hyresgästen ett val att köpa den hyrda fastigheten under eller vid slutet av hyresperioden.
- Ett hyresalternativ hindrar också ägaren från att erbjuda fastigheten till salu till någon annan.
- En hyresgäst betalar vanligtvis en procentandel över det vanliga månatliga hyresbeloppet, vilket går till utbetalningen för att köpa huset.
Skäl att använda ett leasingalternativ
Det finns flera orsaker till att hyresgästen och ägaren kan ingå ett hyresalternativ. Det är viktigt att överväga om fördelarna uppväger eventuella nackdelar för att ingå avtalet.
Varför hyresgäster ingår ett hyresalternativ
En potentiell köpare kan ha många skäl att använda ett hyresalternativ snarare än att köpa fastigheten direkt i början. Ett stort övervägande är att inte ha tillräckligt med pengar eller kredit för att göra köpet. Uthyrning kan göra det möjligt för den potentiella köparen att spara pengar för köpet och samtidigt bygga sin kredit genom att göra regelbundna betalningar i tid.
Hyresgästen har en chans att köpa en fastighet i framtiden till dagens priser. Om hyresgästen inte har sparat pengar idag för att köpa hemmet men är orolig för att husets värde kommer att öka de närmaste åren är hyresalternativet ett bra val. Om hyresgästen älskar hemmet, skoldistriktet eller kvarteret tar hyresalternativet hemmet från marknaden - vilket gör att hyresgästen kan spara tillräckligt för att köpa det när hyresavtalet upphör.
Även om den potentiella köparen har möjlighet att köpa fastigheten kanske han eller hon inte vill åta sig det direkt. Till exempel, om den potentiella köparen kommer från en annan stad, kanske han eller hon vill bo i den nya staden innan han åtar sig att köpa. Eller så kan han eller hon fortfarande ha sin gamla egendom att sälja innan han kan köpa den nya fastigheten.
Slutligen kanske fastigheten inte är berättigad till vissa lån, inklusive ett VA-lån, på grund av nödvändiga reparationer eller uppgraderingar. Genom att hyra först kan den potentiella köparen göra dessa förbättringar för att kvalificera sig för lånet senare.
Varför ägare ingår ett hyresalternativ
En fastighetsägare kan ingå ett hyresavtal eftersom de hade problem med att sälja huset direkt. Alternativet kan göra fastigheten mer attraktiv för olika typer av potentiella köpare.
Om en husägare funderar på att sälja bostaden på några år tillåter hyresalternativet ägaren att samla in en premie över den nuvarande hyresmarknaden. Det värsta fallet är att hyresgästen inte köper huset; ägaren släpper ut det på marknaden för att sälja och håller de extra medel som betalas ut över den vanliga månadshyran.
Det kan också vara skattemässiga problem med att sälja fastigheten direkt nu istället för att sälja den senare. Alternativet, även om det inte är en garanti för att sälja senare, gör det dock mer troligt att ägaren har en köpare redo att gå i slutet av optionen.
Hyresgästen förlorar de extra pengarna som betalas ut över den vanliga månadshyran om alternativet att köpa huset inte utnyttjas i slutet av hyresavtalet.
Särskilda överväganden med leasingalternativ
Hyresförsäkring krävs vanligtvis för hyresgästens personliga tillhörigheter. Hyresförsäkring skyddar alla värdeförluster på tillhörigheter och inredning i hemmet. Det är också viktigt att det krävs att ägaren också har en husägarförsäkring i händelse av att något händer under hyresperioden som kan påverka fastighetens värde såsom brand- eller vattenskador.
En bedömningsförutsättning bör ingå i hyresoptionsavtalet. Med andra ord, när hyresavtalet upphör, kunde hemmets värde ha minskat. En utvärdering ger ett uppdaterat värde på fastigheten innan köp och försäljning går igenom.
Det är viktigt att beräkna det exakta beloppet som ska betalas till ägaren i slutet av hyresalternativet. Kom ihåg att ägaren tar bort huset från marknaden och avstår från eventuella vinster i husets marknadsvärde genom att ingå hyresalternativet. Ägaren kommer att vilja bli tillräckligt kompenserad för att han inte kan sälja huset till en annan person som var redo att köpa det.
För dem som överväger ett hyresalternativ eller ett hyresalternativ för att köpa, bör de helst ha en advokat som är bekant med hyresoptionstransaktioner för att granska det finstilta för att se till att det inte finns några överraskningar när hyresperioden upphör.