Primärlånsmarknad
Den primära hypoteksmarknaden är marknaden där låntagare kan få ett inteckningslån från en primär långivare. Banker, hypoteksmäklare, hypoteksbanker och kreditföreningar är alla primära långivare och ingår i den primära inteckningsmarknaden.
Så fungerar primärlånsmarknaden
Husägare kan hantera direkt med primära långivare när de köper ett hypotekslån genom att kontakta sin lokala bank. För de flesta låntagare kommer de inte att märka att de handlar på den primära hypoteksmarknaden eftersom de kommer att interagera med sin inteckningrepresentant i sin lokala bank under hela processen. Låneprofessionen kommer att utbilda låntagaren om de olika typerna av lån som finns tillgängliga och ange räntan beroende på vilken typ som valts. Den lokala filialen är vanligtvis platsen för lånets stängning - där papperet är undertecknat.
Många låntagare startar också hemköpsprocessen genom att kontakta en hypoteksbankier eller en inteckningstak. Upphovsmän och hypoteksbanker är inte banker i sig, utan hjälper istället att underlätta transaktionen och hänvisa inteckningens begäran till en bank för att stänga lånet. Mäklarna får en avgift för sin tjänst eftersom de hänvisar företag till primära långivare. Låntagarna, å andra sidan, står för att få en bättre ränta genom att ha mäklaren shoppa runt för bästa pris beroende på låntagarens kredit och önskade villkor.
Det är emellertid viktigt att notera att Consumer Financial Protection Bureau har implementerat regler för ersättning för inteckningsmäklare. Före finanskrisen kunde mäklare få ersättning från låntagaren och långivaren. Konsumenterna var inte medvetna om att mäklaren fick betalt av långivaren när de betalade sin avgift. Mäklare hade också incitament att styra konsumenterna till dyrare produkter eller inteckningar och ibland högre räntor. Sedan den stora lågkonjunkturen 2008 och 2009 och de följder som följde har antalet inteckningsmäklare minskat.
Key Takeaways
- Den primära hypoteksmarknaden är marknaden där låntagare kan få ett inteckningslån från en primär långivare.
- Banker, hypoteksmäklare, hypoteksbanker och kreditföreningar är alla primära långivare och ingår i den primära inteckningsmarknaden.
- Husägare kan hantera direkt med primära långivare när de köper ett hypotekslån genom att kontakta sin lokala bank.
Fördelarna med den primära inteckningsmarknaden
Det finns vissa fördelar tillgängliga för låntagare som handlar på den primära hypoteksmarknaden, som kan inkludera:
Låga kostnader för stängning
Primära långivare är vanligtvis lokalt ägda banker, vilket innebär att de gör kreditanalys- och garantiprocessen. Försäkringsgivare granskar en låntagares finansiella information och kredithistoria för att bestämma om lånet ska förlängas eller förnekas. Dessutom förbereder lokala banker allt pappersarbete och dokumentation internt istället för att gå igenom en centraliserad enhet utanför staten som processen för vissa stora banker. Resultatet kan bli lägre avgifter hos en lokal bank eftersom de har mindre omkostnader jämfört med en större bank. Om en inteckningmäklare engagerade sig i att hitta banken kommer en avgift också att bedömas. Kort sagt, att välja en lokalt styrd bank för en primärlån kan bidra till att minska stängningskostnaderna.
Små utbetalningar
Vanligtvis är förskottsbetalningen för en inteckning 20% av hemets inköpspris. Emellertid kan en låntagare lägga ner mindre pengar, och många primära långivare erbjuder en 10 procents nedbetalning.
För låntagare med låg till måttlig inkomst erbjuder ett FHA-lån en utbetalning så låg som 3, 5% av värdet på hemmet. FHA är Federal Housing Administration, som erbjuder försäkringar till långivare så att de kan ge lån till låginkomsttagare.
En utbetalning på mindre än 20% utlöser emellertid behovet av låntagaren att köpa privat hypoteksförsäkring eller PMI. PMI skyddar banker och långivare om låntagaren misslyckas med inteckning. PMI är en månadsavgift som debiteras låntagaren tills 20% av hypotekslånet har betalats ut.
Flexibilitet
Eftersom lånets upphovsmän vanligtvis är lokalt ägda banker är det mer troligt att låntagarna kommer att kunna kommunicera med de människor som får det sista ordet, vilket osannolikt kommer att hända i en nationell bank. Den direkta kontakten kan ge flexibilitet om låntagarna har en unik ekonomisk situation.
Flexibiliteten kan inkludera att erbjuda en fast ränta på 15 år kontra en 30-årig inteckning om låntagaren vill betala av lånet förr. Några av fördelarna med en 15-årig inteckning inkluderar mindre totala räntekostnader eftersom det har betalats tidigare. Dessutom kan låntagare vanligtvis förhandla om en lägre ränta eftersom det finns mindre risk för att låntagaren går ut eller inte betalar lånet på grund av ekonomisk svårighet. Naturligtvis är en stor fördel med en 30-årig inteckning att den erbjuder lägre betalningar eftersom de är spridda över en längre period jämfört med andra villkor.
Lån med justerbar ränta är ett flexibelt alternativ som vanligtvis erbjuds mot vederlag. ARM-lån kommer vanligtvis med en fast ränta under en viss tidsperiod och justeras sedan årligen på ett index som förutbestämts av långivaren och låntagaren. Vanligtvis har ARM: er ett tak på hur hög räntan kan gå under lånets livstid, vilket gör det lättare att beräkna och budgetera för din maximala månatliga betalning.
Primärlånsmarknad kontra sekundärlånsmarknad
Den primära marknaden består av primära långivare. Primära långivare förvarar vanligtvis de lån de har sitt ursprung i som en del av sin portfölj och betjänar dem under lånets livstid. Banken som gjorde hypotekslånet kan emellertid sälja lånet på den sekundära inteckningsmarknaden, som är en marknad där investerare kan köpa och sälja tidigare utgivna hypotekslån. En inteckning kan säljas till en annan långivare eller serviceföretag som behandlar betalningarna för lånet. Den nya långivaren eller tjänsteleverantören tjänar pengar på avgifter och ränta på inteckning.
Många inteckningar köps av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vänder sig och paketerar lånen och säljer dem som investeringar som kallas hypotekslån (MBS), som liknar fonder men innehåller inteckningar istället för aktier. Investerare tjänar räntan på inteckningar för att ha MBS.
Om din inteckning säljs ska du veta att det är en vanlig praxis inom finansbranschen. Bankerna har utlåningsgränser, vilket betyder att de har kapslar för hur mycket av deras insättningsbas de kan låna ut. Försäljningen av ett inteckningslån till Fannie Mae eller en tjänsteleverantör tar bort lånet från bankens böcker så att den kan låna ut mer pengar. Om bankerna inte kunde sälja sina inteckningar skulle de nå sina utlåningslån och skulle inte kunna erbjuda fler inteckningar, vilket skulle bromsa ekonomin. Men om du inte är en investerare som vill köpa en MBS kommer du inte att hantera sekundärmarknaden. Istället kommer du att handla med en bank eller mäklare på den primära hypoteksmarknaden.