Fastigheter och Crowdfunding: En ny väg för investerare

Kan två olika investeringsmarknader - en gammal och en ny - komma överens utan att göra varandra galna?

Det är den viktigaste frågan för crowdfunding och fastighetsmarknaden, och en som besvaras på positiva sätt, eftersom det udda paret verkar para sig ganska snyggt och ge investerare ett nytt sätt att utnyttja vinsten från den växande amerikanska fastighetsmarknaden.

Webbplatsen för crowdfunding för fastigheter iFunding uppskattar storleken på den kombinerade marknaden till 11 biljoner dollar.

Vid en nyligen genomförd innovation i fastigheter: Crowdfund Investing- konferens i New York City, Markley Roderick, en advokat med Flaster / Greenberg PC och konferens moderator, adresserade förordningar kopplade till lagen om Jumpstart Our Business Startups (JOBS) från 2012. Reglerna tillåter främst välmående investerare (med ett nettovärde på 1 miljon dollar eller mer) för att få direkt tillgång till fastighetsmarknaden genom crowdfunding eller peer-to-peer-utlåning (bland andra investeringsmarknader).

Medan US Securities and Exchange Commission utforskar sätt att låta investerare i alla inkomstnivåer komma åt fastighetsmarknaden online, säger Roderick att rikare investerare redan investerar på crowdfundingswebbplatser som iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet och Fundrise.

"Om bara en liten procentandel av dem bara investerar en liten mängd av sina tillgångar i fastigheter, kommer marknaden att vara biljoner dollar, " förklarar Roderick.

crowdfunding

Crowdfunding och fastighetsmarknaden passar naturligt. Med andra ord använder crowdfunding den enkla tillgängligheten för stora nätverk av vänner, familj och kollegor via sociala medier som Facebook, Twitter och LinkedIn för att få ordet om ett nytt företag och för att locka investerare. Crowdfunding har potential att öka entreprenörskap genom att utöka poolen av investerare från vilka medel kan samlas in utöver den traditionella kretsen av ägare, släktingar och riskkapitalister.

Fastighetsindustrigrupper klättrar redan ombord på crowdfunding-bandvagnen, och tillkännager den relativt låga risken till den amerikanska fastighetsmarknaden också, för närvarande, rikare amerikaner.

"Crowdfunding för fastigheter är inte ett helt nytt fenomen, " sade Association of Real Estate Development Association i ett nyligen uttalat. ”Många spelare har kommit in i fältet. Även om var och en av dessa plattformar har sin egen nisch och strategi, med olika nivåer av minimiinvesteringar, är alla inriktade på ackrediterade investerare som uppfyller specifika krav på nettovärde och / eller årsinkomst. Däremot kommer crowdfunding enligt JOBS Act att öppna fältet för många fler mindre investerare. ”

Vad är för- och nackdelarna med crowdfunding för investerare? Kort sagt kommer det att riskera för båda sidor; specifikt hur mycket investerare vill absorbera online.

Enligt rapporten kan både fastighetsutvecklare och investerare skörda betydande ekonomisk avkastning genom crowdfunding och båda kan sprida sina risker.

Pros

• Investerare får tillgång till fastighetsmarknaden med små mängder pengar.
• Investerare kommer att arbeta direkt med fastighetsutvecklare och har en röst i processen.
• Investerare kan välja vilka fastighetsprojekt de vill investera sina pengar.
• Investerare har tillgång till otaliga projekt, så val är inte ett problem.

Nackdelar

• Investeringsriskerna är desamma som för alla fastighetsinvesterare. Om marknaden går söderut kommer en investerare förmodligen att förlora pengar.
• Risken för förvaltningsinvesteringar (från fastighetsutvecklare) är högre för crowdfunding jämfört med peer-to-peer och direkt finansiering av fastighetsinvesteringar.
• Avsaknad av likviditet, eftersom frånvaron av en sekundär marknad begränsar enkel tillgång till försäljningsmöjligheter för investerare.

För att komma igång med crowdfunding i fastigheter, råder Jillienne Helman, verkställande direktör på Realty Mogul, att gå med ett företag som kommer att finnas kvar ett tag.

"Arbeta först med ett crowdfunding-företag som kommer att överleva, " säger hon. ”Det betyder välkapitaliserade. Det som skrämmer mig är antalet crowdfunding-företag där ute som leds av två studenter som just tog examen från högskolan och som inte själva har kapitaliserade. ”

Darren Powderly, medstifter av CrowdStreet.com, säger att göra din due diligence är viktigare för fastigheter än för andra investeringar, så långt det är att arbeta med ett crowdfunding-företag.

"Ur investerarens perspektiv bör man se till att undersöka de plattformar som de söker efter investeringsmöjligheter, " säger Powderly. "Inte alla plattformar skapas lika, och flera affärsplaner testas för att dra nytta av denna nya trend."

Powderly rekommenderar specifikt investerare att undersöka grundarna och ledningen av crowdfunding-plattformen eller företaget för att se till att de har ett starkt rykte som vilar på tidigare affärserfarenhet.

"Nyckelindustrins expertis inom finans, fastigheter och teknik är avgörande för att kunna driva en pålitlig och pålitlig plattform, " tillägger han. ”Investerare bör tvinga sig till plattformar som levererar utmärkt kundservice - inte bara under insamlingsprocessen utan också efter att affären är helt finansierad och stängd. Trots det faktum att det finns 50-plus-plattformar i ett visst driftssätt finns det bara ett halvt dussin som dyker upp som ledare i rymden. Investerare bör undersöka flera plattformar och välja sina tre bästa baserat på deras investeringsmål och föredragna användarupplevelse. ”

Öppenhet är kritisk

Powderly rekommenderar att leta efter crowdfunding-plattformar och sponsorer som erkänner riskerna samtidigt som de erbjuder en utbildningsbaserad strategi för riskhantering. "De flesta plattformar för crowdfunding för fastigheter i dag tillåter endast ackrediterade investerare, enligt definitionen av SEC, att investera, " säger han. "Ackrediterade investerare rekommenderas att investera belopp som de är bekväma med, med tanke på deras övergripande investeringsportfölj."

Ett annat tips: investera bara i erbjudanden från sponsorer som du litar på, och som du är säker på kommer att se upp för dina bästa intressen i goda tider och dåliga.

"Om en investerare inte förstår hur deras pengar används, investeringens riskfaktorer och vilka faktorer som påverkar deras avkastning på investeringen, bör de söka råd från sin betrodda investeringsrådgivare eller vidarebefordra investeringen, " tillägger Powderly. "Det kommer att finnas många andra investeringsmöjligheter att välja mellan, så skynda dig inte att fatta ett informerat investeringsbeslut."

En professionell crowdfunding-plattform för fastigheter bör ge investerare stora möjligheter att kommunicera om erbjudandet, inklusive att göra introduktioner direkt till sponsorn för den specifika fastighetsnoteringen.

Är detta genomförbart, och hur?

Katalysatorn för att starta crowdfunding för fastighetsinvesteringar, tillsammans med andra typer av affärsföretag, var passagen av JOBS Act 2012. Fram till nyligen hade möjligheten att annonsera och begära investerare för fastighetsinvesteringar begränsats. JOBS Act (avdelning II) förändrade dramatiskt hur investeringskapital kan samlas in genom att ändra befintliga regler D-regler, särskilt de regler som gäller hur företag kan erbjuda och sälja sina värdepapper utan att behöva registrera det senare hos US Securities and Exchange Commission ( SEC).

Tidigare placerade regel D, regel 506, begränsningar för insamlingsinsatser, vilket specifikt begränsade insamling till endast befintliga förhållanden och förhindrar en sponsor eller annan part från att öppet söka eller annonsera dessa privata investeringsmöjligheter. Den nya regeln 506 (c) tillåter emittenter, sponsorer, syndikatorer och andra som samlar in kapital från privata investerare att annonsera dessa privata investeringsmöjligheter till ackrediterade investerare under vissa villkor. Denna regel trädde i kraft den 23 september 2013. Den nya federala lagstiftningen representerar en enorm förändring för sponsorer som samlar in medel för ett fastighetsförvärv eller en utveckling. I huvudsak ger avdelning II crowdfunding-företag grönt ljus för att direktmarknadsföras till en stor pool av potentiella investerare via sociala medier och Internet. Det har också skapat ett nytt fordon för investerare att lättare få tillgång till direkta möjligheter till investeringar i fastigheter.

Som Powderly noterar har investerare för första gången direkt tillgång till ett urval av privata fastighetserbjudanden som de kan bläddra, undersöka och fatta välinformerade investeringsbeslut om online.

Poängen

Crowdfunding på fastighetsmarknaden lovar att bli en revolution. Det tar just nu fart, men lockar redan imponerande nivåer av intresse från seriösa investerare.